“營改增”后房地產企業的稅務籌劃研究

郭仕學

一、營改增相關概述

營業稅具有重復征稅、無法抵扣且稅率高等特點，對社會的發展十分不利，無法與現代經濟的發展相適應，在這種情況下對營業稅制度加以轉變成為時代發展的必然趨勢。2011年10月，國務院決定開展營改增試點，逐步將征收營業稅的行業改為征收增值稅。2012年1月1日起，率先在上海實施了交通運輸業和部分現代服務業營改增試點。2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍，至此營改增全面收官，房地產業被納入增值稅征收范圍。

據筆者了解房地產企業涉及到的行業較多、項目建設的周期較長、成本費用構成復雜，在一定程度上增加了營改增政策的實施難度，根據相關調查，我國大部分房地產企業對稅負的增長十分擔憂。由于房地產企業開發周期長、購進業務較多，在營改增實施中企業應做好稅負管理，避免增加企業的稅收負擔。

二、“營改增”政策對房地產企業稅務籌劃的影響

綜上筆者對營改增相關背景進行了交代，“營改增”政策的推行客觀上對我國房地產企業的發展起到了推動作用，同時也對行業稅務籌劃方式造成了影響，筆者將從以下方面來闡述。

（一）對稅負水平的影響

根據國家稅務總局2016年3月31日發布的《關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》，規定了房地產開發企業一般納稅人在2016年4月30日之前開工的房地產老項目，可以選擇簡易征稅和一般計稅兩種方式進行增值稅預繳和申報。2016年4月30日之后開工的新項目必須選擇一般計稅方式進行增值稅預繳和申報。

按簡易征稅方式征稅的房地產企業，假設其所售房價為200萬元，原先繳納營業稅10萬元，“營改增”后，房地產業的增值稅征收率為5%，則應繳納的增值稅為200/(1+5%)*5%=9.52(萬元)，因而選擇簡易征稅的房地產企業較之前的營業稅明顯地降低了稅負。

按一般計稅方式征稅的房地產企業，增值稅實際稅負取決于可抵扣進項稅額發票的取得情況。因而房地產企業需要加強對供應商選擇的管理，確保房地產項目開發所對應的成本費用可以取得進項抵扣，從而達到減少稅負的目的。

（二）對利潤的影響

增值稅作為價外稅，相對于營業稅減少了中間環節的重復征稅問題，對房地產企業整體來說，可以起到減少稅負的作用。對于簡易征收的房地產企業，由于增值稅稅制下稅負降低，在相同的房價下，將增加企業的毛利。對于一般計稅的房地產企業，整體的稅負取決于可抵扣進項稅額，即成本費用受到可抵扣增值稅發票的影響，可抵扣進項稅額發票的取得直接影響企業整體的利潤水平。另外“營改增”后土地增值稅清算時，將以不含稅的收入與成本費用計算，需要對銷售定價進行合理的測算，避免土地增值稅稅率臨界點，造成企業凈利潤的變化。

（三）對企業財務管理的影響

首先，增值稅專用發票可以作為企業的進項稅額抵扣，因而需要房地產企業加大對增值稅發票的管理力度，充分享受抵扣政策。其次，“營改增”對房地產企業的會計核算提出了更高的要求。營業稅的會計科目設置相對簡單，而“營改增”后企業需要根據不同的業務增加會計核算科目，對不同的涉稅業務進行分別核算。因而，房地產企業需要對財務管理人員進行相應的培訓，對房地產企業使用的財務信息化系統也要進行相應的升級處理。

三、“營改增”后房地產企業稅務籌劃對策研究

為確保企業稅務籌劃工作的有效實施，還應采取行之有效的籌劃管理對策，對增值稅發票加強管理、提高財務管理、會計核算、相關經濟活動的規范性、詳情如下。

（一）對增值稅發票加強管理

在房地產企業稅務籌劃管理中，房地產企業應對取得增值稅進項發票加強管理，在采購商品或服務時應盡量選擇可以開具增值稅專用發票的供應商，為抵扣增值稅創造條件。增值稅專用發票在企業取得后360天內需要進行認證才能抵扣，因而需要由專人負責建立詳盡的發票臺賬，及時認證，確保取得的專業發票可按期抵扣，避免因管理疏忽造成未認證、未抵扣，增加企業稅負和成本費用。

（二）提高財務管理、會計核算、相關經濟活動的規范性

財務管理、會計核算工作作為稅務籌劃工作開展的重要前提，在具體實施中企業應對相關業務流程進行確定，對財務風險控制點合理把握，并對施工建設、融資管理各項環節一一梳理，對銷項稅額與可抵扣進項稅額間的關系有效協調。值得注意的是，房地產企業的財務、預算、融資、籌資管理均需與“營改增”政策吻合，通過稅務籌劃來減輕企業稅負。企業應在適當的時機通過稅費轉移、服務外包等措施來實現籌劃工作，通過優化財務核算、設置會計科目、改進財務核算來實施。由于房地產企業稅務政策、法律會隨著時間的發展而不斷更新，據此企業在財務管理中應對稅務政策的變更加以重視，對財務管理有效調節，為企業發展創造更多利益。在具體實施中應根據現有政策與企業實際情況的結合對財務管理體系進行重新設計，在營改增政策實施后財會人員應避免采取原本的財務管理方法。在營改增政策實施后，企業業務流程的不同將會影響其實際稅率，致使差異性的出現，如若稅收籌劃不合理便會導致重復繳稅、偷稅、漏稅情況的發生，據此房地產企業應對內部控制管理不斷強化，將管理體系有效落實，確保不同業務下的增值稅與抵扣稅率等均合法運用。

（三）同步開發商業地產、住宅項目

目前我國在房地產調控中花費了較多的人力物力，普通住宅價格逐漸降低，在這種情況下企業的高稅負便無法轉移到購房者身上，基于這種情況下對產品多樣化提出了要求。由于現代社會對商業地產需求較大，開發商作為主要的定價者，可通過提高銷售額將稅負進行轉移，通過商業地產與住宅項目同步開發可確保與營改增政策的有效協調，同時滿足客戶實際需求。購買方也可對取得的增值稅發票進行抵扣，從而達到稅負降低目的。

（四）將稅收優惠政策運用其中

稅收優惠作為稅收制度一項基本要素，它的運用直接影響到納稅籌劃工作的實施效果。納稅人通過稅收優惠政策的運用，將各種情況考慮進來，通過有效的實施對策進行事先安排，提高納稅籌劃的合理性。對于增值稅，其新政策中存在較大的優惠政策。例如，對于環保層面的勞務或產品支出時，其優惠政策較為明顯。因此，在實際的稅收籌劃上，一定要基于企業的實際情況出發，熟練把握增值稅有關優惠政策，靈活地完成稅務籌劃工作。在這種國家支持的大環境下，就需要企業自身重視起來，組織專門的小組或者研究部門去探索，在大環境中找到最適合企業本身發展的道路。例如，將公司的某個部門進行單獨的管理，或者成立分公司分割原本的工作項目，使公司的產品更加專業化，把增值稅帶來的不利影響降到最低，增值稅跟營業稅不一樣，它留給公司自己發揮的空間更大，每個企業都有適合自己的發展道路和發展方向，如果改革得當“營改增”也是一個不小的機遇。

（五）加大對企業納稅籌劃風險的管理

企業在進行納稅籌劃時，面臨的風險往往有很多，且這些風險具有不確定性。因此，企業在進行納稅籌劃時，應注重提高風險防范意識，強化預防措施，比如通過收集國家及地方稅務政策、信息，確保及時掌握動態信息，為規避風險做好萬全準備。同時，應堅持統籌兼顧的原則，既要對企業盈虧情況開展科學合理的分析，又要充分發揮納稅籌劃的積極作用，最大限度降低企業稅務負擔和納稅風險。當然，也不是說企業虧損度大就不繳稅，納稅是企業和個人應盡的義務。所以，作為企業納稅籌劃管理人員，就要對企業當年的盈虧情況進行合理分析，充分利用國家和地方關于稅收方面的優惠政策，最大程度為企業的發展減少稅務所帶來的負擔。

結束語

綜上筆者對營改增相關概述、“營改增”政策對房地產企業稅務籌劃的影響分別進行了闡述，在稅務籌劃中房地產企業應對財務管理體系不斷完善，提高管理人員自身素質水平，充分利用稅收優惠政策來降低企業稅負，進一步提高企業的經濟效益。