借鑒國際經(jīng)驗 完善我國房地產(chǎn)項目全面預算管理的構(gòu)想

文/郭福珍，武昌首義學院經(jīng)濟管理學院

1 經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)項目全面預算管理現(xiàn)狀

1.1 經(jīng)濟新常態(tài)概況

新常態(tài)的這個概念最早也是由國外傳進來的，這是一種經(jīng)歷過經(jīng)濟危機之后自我修復的一種過程，這種過程一般時間長，并且過程中還會遇到很多困難和問題，目前，我國的經(jīng)濟發(fā)展階段正處在一個特征非常明顯的階段，因此我們必須適應這樣的一個新常態(tài)的背景，而經(jīng)濟新常態(tài)的概況總的來說就是在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對稱態(tài)的基礎(chǔ)上，允許經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展，其主要的內(nèi)容就是在一種新形勢下，經(jīng)濟的持續(xù)的、穩(wěn)定的增長，畢竟經(jīng)濟新常態(tài)的核心點在于強調(diào)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的穩(wěn)步增長，看中的是這個過程，而并不是最后的結(jié)果，著眼于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的對稱態(tài)以及在對稱態(tài)基礎(chǔ)上的可持續(xù)發(fā)展，所以說，所謂的經(jīng)濟新常態(tài)，就是把促進和增長這兩者有機的結(jié)合在一起，幫助積極的可持續(xù)性發(fā)展。

在如今這樣的復雜的經(jīng)濟背景下，中央始終保持著宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，從科學的判斷角度出發(fā)，堅持我國的戰(zhàn)略政策，實現(xiàn)經(jīng)濟以及社會穩(wěn)定的雙向發(fā)展，這也就是我國目前的經(jīng)濟新常態(tài)。但是對于我國的房地產(chǎn)項目而言，尤其是全面預算管理這一方面，適應經(jīng)濟新常態(tài)還需要及時調(diào)整各項機制，畢竟這種新背景下，機遇與風險是并存的，全面預算管理這一環(huán)節(jié)，能否適應新環(huán)境下的挑戰(zhàn)與風險，對于我國的房地產(chǎn)項目來說，意義都是非常重大的。

1.2 經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)項目全面預算管理的新特征

房地產(chǎn)目前的狀況就是房價的一路飛漲，同時沒有下降的趨勢，但是整體的前景還是被業(yè)內(nèi)的人士看好的，畢竟現(xiàn)代人的生活條件都好了，各種東西都在漲價，房子作為一種硬性的居住標準，漲價也是必然的，而基于以上這種情況，房地產(chǎn)項目全面預算的特征有以下幾點：

隨著過去十幾年的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變革，在如今這個經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)全面預算基于這種特殊的外部環(huán)境，在制度上已經(jīng)完全發(fā)生了轉(zhuǎn)變，國人的收入隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展同時也出現(xiàn)了大幅度的增長，因此，全面預算的前提就必須是以國人的購買能力為基準，不然想要實現(xiàn)快速發(fā)展必定很難實現(xiàn)；其次，由于房地產(chǎn)本身在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下已經(jīng)不再是經(jīng)濟支柱的形態(tài)了，國家政策的出臺一定程度上抑制了房價的上漲，所以現(xiàn)代房產(chǎn)的實質(zhì)是要解決住房問題，所以房地產(chǎn)全面預算的指向也要轉(zhuǎn)向于民生產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢；最后，國家出臺了相關(guān)新的住房體制，房地產(chǎn)全面預算管理必然也會隨著體制的改革而發(fā)生轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)低端促保障、中端求支持、高端有市場的全面覆蓋目標。從我國國情來看，總的方向是要構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主導滿足多層次需求的住房供應體系。因此全面預算管理的資源配置必須堅持市場化和保障化并重，應當實現(xiàn)低端促保障、中端求支持、高端有市場的全面覆蓋目標。

1.3 經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)項目全面預算管理的新挑戰(zhàn)

對于創(chuàng)新企業(yè)的房地產(chǎn)全面預算管理而言，適應新常態(tài)，就必須要創(chuàng)新考核機制，畢竟在經(jīng)濟新常態(tài)下，機遇與風險并存，企業(yè)能否抓住新的機遇，應對新常態(tài)下的各種挑戰(zhàn)和風險，房地產(chǎn)全面預算管理對企業(yè)生存和發(fā)展無疑具有極其重要的意義。房地產(chǎn)全面預算管理是運用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)，融入經(jīng)營預算、資本預算、工程預算、財務預算及全面預算執(zhí)行中的預算執(zhí)行與控制、預算執(zhí)行分析與調(diào)整、與全面預算執(zhí)行后的預算考核與評價等綜合管理系統(tǒng)，是企業(yè)優(yōu)化資源配置、加強風險管控，提高運行質(zhì)量、改善經(jīng)營效益管理的工具和管理機制，保障企業(yè)現(xiàn)代發(fā)展戰(zhàn)略的實施，所以，在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，其所面臨的挑戰(zhàn)總的來說就是全面預算的新指標和新的管理方向以及制度的改革。

2 國外房地產(chǎn)全面預算研究現(xiàn)狀

基于國外房地產(chǎn)全面預算管理的現(xiàn)狀，我們以美國房屋市場的特點，以Horton房地產(chǎn)公司為例來進行現(xiàn)狀的闡述，Horton房地產(chǎn)公司的房屋全面預算已經(jīng)非常成熟了，而國外的側(cè)重點主要是在預算目標和預算編制這兩方面，就目前Horton公司目前的情況來看，房屋的預算目標主要有主目標和從目標的區(qū)別，為了實現(xiàn)最基本的目標，公司設(shè)立了一個統(tǒng)一的部門，來規(guī)定各個部門的職能和方針，而所謂的方針，就是項目預算所需要達到的目標。而在預算編制方面，Horton主要強調(diào)企業(yè)內(nèi)部預算單位的設(shè)計與規(guī)劃，確保預算彈性是該公司比較重視的，最后就是充分的利用現(xiàn)代計算機技術(shù)和自動化設(shè)備，讓整個全面預算的過程變得更加的簡潔、快速，使工作變得更加的有效率。

3 我國房地產(chǎn)項目全面預算存在的問題

3.1 預算體系存在漏洞

預算體系的編制主要是由公司的財務部門進行一個統(tǒng)一的編排的，根據(jù)每個部門性質(zhì)的不一樣，基于預算之后，會根據(jù)全面預算的結(jié)果上報到最高領(lǐng)導層進行核算，同時會對預算結(jié)果進行分析并找出不合理的地方并進行修改，最終給出預算體系的方案，在這整個過程中，監(jiān)督部門都會對其進行監(jiān)管，因此，基于領(lǐng)導層和決策層的現(xiàn)狀，目前我國的房地產(chǎn)全面預算管理的體系還是存在著一些漏洞的，合理的預算指標能夠在企業(yè)提高資源利用率，降低經(jīng)營風險上帶來巨大作用，而漏洞的存在直接決定了預算風險的程度。

3.2 預算編制不夠完善

預算編制的不完善主要體現(xiàn)在以下幾個方面，首先是編制方法的不恰當，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算的編制都是單獨存在的個體，因此編制的內(nèi)容不夠完善，影響了最終的準確性；其次是預算程序的不合理，目前我國的房地產(chǎn)全面預算管理是按照從上到下的程序來開展編制工作的，而在這種情況下預算的編制已經(jīng)不能適應企業(yè)的整體發(fā)展的要求的，所以這種程序目前是存在不合理性的，長久以往就會導致編制結(jié)果的不科學性；最后是資金管理方面，對成本管理的關(guān)注程度不夠，導致了成本方面預算的缺失，畢竟全面預算管理是要針對各個部門以及各個環(huán)節(jié)來進行資金預算的，是為了后期資金預算提供重要參考的，因此在管理的過程中，難免會對一小部分的項目預算的內(nèi)容屬于管理，長期以往，必定會對預算編制的準確性造成不利的影響。

3.3 預算執(zhí)行模塊存在問題

預算執(zhí)行的問題體現(xiàn)在以下幾個方面，首先，我國房地產(chǎn)公司的預算執(zhí)行流程或多或少存在不合理的地方，帶有很大的主觀性，所以導致了內(nèi)部制度控制的不完善，因此在執(zhí)行過程中的效果也會大打折扣；其次，預算執(zhí)行分析的不到位，我國的房地產(chǎn)企業(yè)目前對于預算執(zhí)行的完成效果的全面評估還存在很多不合理的地方，而這種問題的出現(xiàn)導致了其分析的結(jié)果并不能為后期的全面預算提供參考；最后，預算調(diào)整不夠科學，具體來說，就是預算的調(diào)整指標不夠細致，指標的來源都不是統(tǒng)一的，缺少來源的科學依據(jù)，導致后期在進行預算的時候，出現(xiàn)了執(zhí)行偏差，最終還會影響結(jié)果。

3.4 考核與激勵制度不完善

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算體系并不是依托戰(zhàn)略性、全局性而建立起來的，編制過程的準確度還有待提高，同時對預算的考核和激勵不及時，所以企業(yè)的全面預算工作還是存在很多不完善的地方，尤其是對于每個月的考核績效沒有在考核結(jié)束后及時地給予相應的獎懲，更沒有記錄在員工的個人信息中，使得出現(xiàn)預算最后所出現(xiàn)的問題變得很零散。而這些問題的出現(xiàn)，一方面是因為行業(yè)環(huán)境的影響，使得自身的發(fā)展疲軟，另一方面是因為企業(yè)的績效考核和獎懲沒有與績效掛鉤，使得近年企業(yè)招聘到的高級管理人才流動率較大，管理者在自己的崗位就職時間較短，對工作了解度不夠，所以很難為企業(yè)的發(fā)展提供良好的建議措施。

4 完善我國房地產(chǎn)全面預算管理的建立

4.1 建立預算組織構(gòu)建體系

建立預算組織所需要做的就是構(gòu)建相應的預算體系，對預算體系的漏洞進行修正，首先董事會等最高決策機構(gòu)需要確定這一年的發(fā)展目標是什么，為全面預算打下堅實的基礎(chǔ)，并根據(jù)實際的情況對體系進行調(diào)整，然后是預算委員會在原有的組織架構(gòu)的基礎(chǔ)上，成立一個委員會，對全面預算的日常問題進行干預，把握好各個級別預算工作，積極做到董事會所制定的既定目標，對各個部門之間的預算矛盾進行調(diào)節(jié)，最后是常設(shè)預算機構(gòu)，將組織構(gòu)建體系監(jiān)控資金的使用狀況，為全面預算的監(jiān)管提供全方面的服務，以便最后的預算結(jié)果更加的貼近實際。

4.2 完善全面預算的編制程序

完善全面預算的編制程序主要有以下幾個步驟，首先，在預算編制之前，預算委員會需要對全面預算進行備選方案的確定，以便企業(yè)的戰(zhàn)略目標得以最大程度上的實現(xiàn)，其次是基于每個企業(yè)的實際情況，在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，即使調(diào)整預算編制程序的運行過程，并制定新的方案，交由上級進行審核，最后是各個部門上交預算方案之后，領(lǐng)導會做最后的程序?qū)嶒灒唧w還是以編制的項目類別來決定項目的編制程序。總的來說，在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)項目的全面預算的編制程序，除了固定資產(chǎn)之外，所有的資產(chǎn)類目都需要實施滾動式的預算編制模式。

4.3 加強全面預算的執(zhí)行控制

基于這一點，主要從以下幾個角度入手，首先，建立完善的預算執(zhí)行體系，在這個過程中，需要充分體現(xiàn)責權(quán)對等的原則，根據(jù)部門的職責來確定責任的歸屬問題，然后是加強對預算的資金控制，這部門資金需要按照相關(guān)的流程進行手續(xù)的辦理，經(jīng)過審批之后財務部會根據(jù)實際情況給予一定資金墊付，而預算之外的資金使用，上級領(lǐng)導可以基于實際情況來決定資金是否進行支付，總的來說，基于經(jīng)濟新常態(tài)的社會現(xiàn)狀，房地產(chǎn)全面預算部門應該對預算外的資金進行仔細的核查，必要的時候可以進行單獨的核算。

4.4 加強員工的考核與激勵制度

對于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)來說，在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，一個完整的全面預算體系，必須包含考評機制，而現(xiàn)在很多企業(yè)往往將考評機制依賴于財務指標，因此這對于調(diào)動員工積極性來說產(chǎn)生了負面影響，因此，建議企業(yè)可以使用平衡計分卡來進行考核，主要有四個維度，即財務、顧客、內(nèi)部業(yè)務以及學習創(chuàng)新。當然，在經(jīng)濟新常態(tài)的社會背景下，為了盡量減少考核制度的偏差，可以將更加科學的考評制度引進到全面預算的日常管理中，加強員工的管理，充分調(diào)動他們的積極性。

5 總結(jié)

本文基于經(jīng)濟新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)全面預算管理來進行闡述，結(jié)合了我國房地產(chǎn)全面預算的現(xiàn)狀，借鑒國外先進的經(jīng)驗，分析其預算管理過程中存在的問題，并給予相應的對策，得出以下一個結(jié)論就是，預算管理必須是遵循企業(yè)的發(fā)展目標來進行的，企業(yè)應該運用先進的計算機信息技術(shù)，幫助全面預算管理的效率，同時還可以提高準確率，這是企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的保證，也是一種良性的運行模式。