利率市場化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響探討

文/裴蕾，中國社科院研究生院

1 研究背景

利率市場化是指政府放開對(duì)利率的管制，通過價(jià)值規(guī)律調(diào)整利率運(yùn)行機(jī)制，金融部門依據(jù)具體的金融市場情況來對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整。在國際上，不少國家已經(jīng)在利率市場化改革以及金融深化方面進(jìn)行了嘗試與推進(jìn)。美國率先實(shí)行了利率市場化，之后許多新興經(jīng)濟(jì)體國家例如韓國、日本等相繼進(jìn)行了利率市場化改革。這些國家的改革實(shí)踐讓我們清楚地認(rèn)識(shí)到各行各業(yè)的發(fā)展都和利率的波動(dòng)有密切的關(guān)系，進(jìn)行利率市場化改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。1996年，我國政府開始初步推行利率市場化改革。經(jīng)過三十年的發(fā)展，我國形成了統(tǒng)一、規(guī)范的市場。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，近年來持續(xù)過熱，房地產(chǎn)行業(yè)也一直承擔(dān)著支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用，利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊巨大。2014年央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的新政策對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展也產(chǎn)生了刺激的作用。我國利率市場化穩(wěn)步推進(jìn)中，商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)水平在過去幾年里大幅提高，債券市場利率市場化逐步完善，利率市場化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響越來越大。

2 利率市場化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析

2.1 利率市場化對(duì)房地產(chǎn)融資的影響

就目前情況來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道仍然是通過商業(yè)銀行進(jìn)行貸款融資，房地產(chǎn)貸款額度所占比重近幾年仍處于不斷上升的狀態(tài)，但是新型的融資渠道也得到了不斷的拓寬。首先，利率市場化大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化，不必再一度于依賴銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)可以更多的求助于資本市場，而不僅僅總是債務(wù)融資。其次，利率市場化可以推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)快速融資。銀行貸款會(huì)調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)情況，根據(jù)發(fā)展規(guī)模、信譽(yù)、風(fēng)險(xiǎn)等做出綜合考量，對(duì)于有發(fā)展前景的，償債能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)在貸款時(shí)給與更多優(yōu)惠，而信譽(yù)差、風(fēng)險(xiǎn)高的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)得到更高的貸款利率，甚至可能貸不到款。最后，利率市場化意味著對(duì)利率管制的放松，因此商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)的貸款也將會(huì)越發(fā)嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算約束也增大了許多。由于我國過熱度房地產(chǎn)開發(fā)，很多房地產(chǎn)企業(yè)一味考慮貸款開發(fā)對(duì)于未來成本問題缺乏科學(xué)、嚴(yán)密的核算，因而房地產(chǎn)企業(yè)的利率彈性不高。利率市場化對(duì)這種現(xiàn)象顯然可以起到一定的遏制作用。

2.2 利率市場化對(duì)購房市場的影響

中國人民銀行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年年底個(gè)人住房貸款余額同比增速繼續(xù)放緩，連續(xù)回落三個(gè)季度，顯示房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步顯效。2017年末個(gè)人住房貸款余額為人民幣21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然增速放緩，但是種種跡象表明人們購房的熱情仍然不低。購房市場的消費(fèi)者主要包括消費(fèi)型和投資型兩種。住房作為一種居住商品，與其他消費(fèi)商品是不同的，首先需要大量的資金投入，大部分的購房消費(fèi)者是無法全權(quán)付款購買的，需要通過銀行進(jìn)行房屋貸款，利率市場化的實(shí)施，必然也會(huì)對(duì)個(gè)人住房貸款成本有影響。利率全面放開后，市場的不穩(wěn)定性增加，消費(fèi)型的購房者由于需求問題在利率變化不大的情況下購買需求比較穩(wěn)定，而短期內(nèi)我國存款利率會(huì)有所上升，投資者會(huì)更加理性地選擇自己在短期內(nèi)較為穩(wěn)定的獲利渠道。

2.3 利率市場化對(duì)房地產(chǎn)市場泡沫的影響

房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)行為引起的住房供給過多超過剛性需求，房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重不符，泡沫就會(huì)形成。此時(shí)的房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)狀況會(huì)由繁榮轉(zhuǎn)向衰退。中國持有房屋無需任何成本，而房產(chǎn)又是抵御通脹的最好途徑，所以企業(yè)和個(gè)人把房子作為一種投機(jī)商品，進(jìn)行轉(zhuǎn)手倒賣；另一方面，城市化進(jìn)程導(dǎo)致的人口向資源優(yōu)勢(shì)城市的過度集中，導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)化供需不平衡，加之買漲不買跌及炒作、投資的非理性需求暴漲，原本供需不平衡的購房欲望更加加劇。在利率市場化之后，利率會(huì)加劇房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。一方面利率的波動(dòng)影響買房人的實(shí)際購買能力，轉(zhuǎn)而投資理財(cái)產(chǎn)品。另一方面在供給方利率市場化會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，削弱房地產(chǎn)的融資能力，在一定程度上可以使得房地產(chǎn)泡沫有所收斂。

3 相關(guān)政策建議

3.1 完善房地產(chǎn)多元化融資渠道

中國金融市場的不斷完善和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資方式開始向自有資金、房屋預(yù)售款、信用融資等的多元化方向發(fā)展。在中國房地產(chǎn)市場中，民營房企的數(shù)量增多，這些中小型企業(yè)在金融市場進(jìn)行直接融資依舊困難；并且由于這些中小企業(yè)規(guī)模小，銀行對(duì)這些企業(yè)的審核力度增加，放貸額度緊縮。首先，大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，積極促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)尋求包括銀行授信、房地產(chǎn)信托及投資信托、基金、利用客戶資金，以及發(fā)行企業(yè)債券、上市融資和合作開發(fā)等融資渠道，擴(kuò)寬房地產(chǎn)融資方式。其次，提供有效的扶持政策，推進(jìn)租售并舉改變著房地產(chǎn)行業(yè)格局，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營更近一步。最后，建立完善的金融市場監(jiān)管體系，對(duì)中小型房企施行一定的融資優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為更加規(guī)范化和制度化。

3.2 靈活使用稅收和貨幣調(diào)控政策

利率市場化之后利率波動(dòng)幅度和頻率增加，這些現(xiàn)象必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響，這些都會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的不穩(wěn)定性增加。中國人民銀行對(duì)利率的定價(jià)權(quán)將會(huì)轉(zhuǎn)移到金融機(jī)構(gòu)手中，央行的角色也由原來的價(jià)格制定者轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谑袌龅膮⑴c者，其主要通過公開市場業(yè)務(wù)等方式通過對(duì)貨幣量供需情況的調(diào)節(jié)去影響市場利率水平。如央行可以通過調(diào)節(jié)市場中貨幣量的供需情況來穩(wěn)定利率水平，降低因利率波動(dòng)頻率過大所造成的金融市場風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)市場中投資性和投機(jī)性購房需求過于旺盛的現(xiàn)象，建立良好的房地產(chǎn)市場稅收管理制度，可以對(duì)投機(jī)性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用，因此應(yīng)加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策，發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。

3.3 健全和完善住房保障體系

一方面，利率市場化后，利率波動(dòng)在一定程度上會(huì)降低房地產(chǎn)的供給水平，這對(duì)于本身就供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場來說，供給的下降更容易推升房地產(chǎn)的價(jià)格，而保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)則能有效的緩解這一問題。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得更多的投資收益，往往更愿意將資金投入到收益率較高的豪華型住房，這種投資方式使得中低收入人群更難買到房子，利率市場化后這種差別投資或?qū)⒏语@著。因此，為打破房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷格局，政府應(yīng)優(yōu)先保證供應(yīng)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。還可以通過財(cái)政政策對(duì)購買二手房的自住性購房者給予相應(yīng)的政策性支持，并通過政府宣傳大力倡導(dǎo)租房理念，提高房屋的使用效率。

4 結(jié)語

在利率市場化大環(huán)境下，無論是作為企業(yè)或是個(gè)人，我們都應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，積極樂觀的迎接利率全面市場化的金融時(shí)代的到來。房地產(chǎn)行業(yè)作為熱門支柱經(jīng)濟(jì)的代表，在利率市場化的大潮下面臨的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇更加復(fù)雜多變，涉及到眾多開發(fā)商、投資者眾多，市場化利率的波動(dòng)頻率加大，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，也增加了房地產(chǎn)的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。因此，未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還要謹(jǐn)慎對(duì)待，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展還需要國家宏觀調(diào)控而定。