論房屋買賣合同網(wǎng)上簽約備案對房屋效力的影響

文/李陽，西南政法大學(xué)

1 制度概述

1.1 何為“網(wǎng)簽”

“網(wǎng)簽”最開始是商品房買賣合同網(wǎng)上簽約備案制度的一種約定俗成的說法，該制度于2006年在全國范圍內(nèi)逐步實施，其目的主要是為了確定房源、防止“一房二賣”、維護(hù)商品房交易市場秩序，在商品房上實施“網(wǎng)簽”后，存量房也開始逐步推行“網(wǎng)簽”。自實施“網(wǎng)簽”制度以來，積極效果明顯，政府也不在不斷規(guī)范該制度。

1.2 何為“網(wǎng)簽房”

顧名思義，“網(wǎng)簽房”即經(jīng)過“網(wǎng)簽”的房，本文主要研究房屋“網(wǎng)簽”后的效力問題，因此本文所指“網(wǎng)簽房”也是指商品房網(wǎng)簽與存量房網(wǎng)簽。“網(wǎng)簽房”在時間區(qū)間中存在的時間一般是有限的，即“網(wǎng)簽”之后，過戶之前。

2 “網(wǎng)簽”的債權(quán)效力

在實踐中會出現(xiàn)“一房數(shù)賣”的情況下，一房“網(wǎng)簽”，其余人未網(wǎng)簽的情形。在沒有“網(wǎng)簽”的“一房數(shù)賣”情形下，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未受領(lǐng)交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。那么在存在“網(wǎng)簽”的情況下又如何確定實現(xiàn)債權(quán)的優(yōu)先權(quán)呢？在司法實踐中對于這一問題已經(jīng)有判決，四川省南充市中級人民法院2014南中法民終字第168號判決書中認(rèn)為對于“一房數(shù)賣”，在合同均為有效的前提下，買受人均要求履行合同的，由于均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽等因素，第三人張淑芬已經(jīng)足額支付了房屋價款且辦理了合同網(wǎng)簽，而周飛雄既未繳納房屋價款，也未辦理合同網(wǎng)簽。張淑芬當(dāng)然取得案涉房屋的優(yōu)先購買權(quán)。從該判決書的觀點可以看到，南充市中級人民法院認(rèn)為在“一房二賣”的情況下，“網(wǎng)簽”一房在債權(quán)上具有優(yōu)先購買權(quán)。對于四川省南充市中級人民法院的觀點，我認(rèn)為是合理的，其將“網(wǎng)簽”結(jié)合了已有的法律規(guī)定，來考量債權(quán)履行的順序，對于解決有“網(wǎng)簽”的情形下的“一房數(shù)賣”問題具有積極意義。

3 “網(wǎng)簽”的物權(quán)效力

與“網(wǎng)簽”的債權(quán)效力相比，“網(wǎng)簽”的物權(quán)效力更加復(fù)雜。我國關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的確定是根據(jù)登記來確認(rèn)，在為登記轉(zhuǎn)移之前，還有預(yù)告登記制度來保護(hù)買房利益。預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。從該表述可以很清晰的得出一個結(jié)論，即預(yù)告登記制度限制了賣方的物權(quán)以保護(hù)買房的利益。在司法實踐中，法院認(rèn)為“網(wǎng)簽”與預(yù)告登記不一樣，“網(wǎng)簽”不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)權(quán)利的功能。

福建省廈門市中級人民法院認(rèn)為二手房買賣合同網(wǎng)簽制度是買賣雙方將自愿達(dá)成的房屋交易結(jié)果，通過房管部門網(wǎng)上系統(tǒng)錄入備案，系監(jiān)管部門對民事行為達(dá)成合意提供的一個交易平臺，不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)權(quán)利的功能。故購房人只辦理了二手房網(wǎng)簽備案，不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，也不足以推定抵押權(quán)人取得擔(dān)保物權(quán)時存在惡意。因此，抵押權(quán)人可以善意取得房屋抵押權(quán)。

可以看出，法院對于“網(wǎng)簽”不具有物權(quán)效力是具有統(tǒng)一觀點的，但是也如上文所述，這種觀點是依據(jù)現(xiàn)有法律與“網(wǎng)簽”的性質(zhì)做出的，其具有合理性。但是，在此種觀點下，小業(yè)主的權(quán)利沒有得到妥善的保護(hù)，尤其是當(dāng)標(biāo)的物為房屋這個特殊的標(biāo)的時，這種觀點會導(dǎo)致買房即小業(yè)主面臨錢房兩空的境地，在“網(wǎng)簽”后將房屋處分的情形下，開發(fā)商與賣方一般是處于資金短缺的的情況，甚至是資不抵債的情況，這也就意味著買房維權(quán)是困難的，當(dāng)上述情況出現(xiàn)的次數(shù)多了，也不利于“網(wǎng)簽”制度的推行與發(fā)展。鑒于這種情形，我認(rèn)為需要賦予“網(wǎng)簽”類似預(yù)告登記的權(quán)利，以保護(hù)小業(yè)主的利益，然而簡單的賦予“網(wǎng)簽”物權(quán)效力，則會使“網(wǎng)簽”制度成為房屋所有人的擋箭牌，比如甲欠乙錢，到期未還，乙主張以甲的房屋抵債，此時發(fā)現(xiàn)，甲的房屋已經(jīng)與丙進(jìn)行了“網(wǎng)簽”，由于賦予了“網(wǎng)簽”物權(quán)效力，乙的主張無法實現(xiàn)，而想要證明甲與丙是惡意串通是很難的，這就使得甲可以以“網(wǎng)簽”來逃避責(zé)任。

鑒于“網(wǎng)簽”物權(quán)效力的復(fù)雜性，我認(rèn)為可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條來確定“網(wǎng)簽”物權(quán)效力的范圍，該法條可以用以下順序來表示，先行受領(lǐng)交付＞先行支付價款＞成立在先合同。“網(wǎng)簽”狀態(tài)是存在于簽訂合同之后，不動產(chǎn)登記之前，按照重慶“網(wǎng)簽”流程來看，“網(wǎng)簽”的同時會支付房款，全款的全部支付，貸款的繳納規(guī)定數(shù)額的首付，但是在實踐中并不是嚴(yán)格按照如此流程進(jìn)行，特別是存量房買賣，

4 總結(jié)

從第二、三節(jié)對于“網(wǎng)簽”債權(quán)、物權(quán)效力的討論，我認(rèn)為也可以明確“網(wǎng)簽房”的效力，因為“網(wǎng)簽房”的效力是由“網(wǎng)簽”賦予的，當(dāng)“網(wǎng)簽房”的效力明確，買賣雙方對于“網(wǎng)簽”制度的信任也會進(jìn)一步加強(qiáng)，從而會使“網(wǎng)簽”制度的本質(zhì)職能得到更好的體現(xiàn)。

經(jīng)過查詢資料可以發(fā)現(xiàn)，商品房買賣合同網(wǎng)上簽約備案制度發(fā)展比存量房買賣合同網(wǎng)上簽約備案制度要早，前者操作主題是開發(fā)商而后者一般是中介，這就導(dǎo)致兩者規(guī)范程度也不同，且我國目前并沒有統(tǒng)一的網(wǎng)上簽約備案登記規(guī)范，這不利于“網(wǎng)簽”制度的進(jìn)一步發(fā)展，也不利于“網(wǎng)簽房”效力后果的確定，因為不同地區(qū)有不同政策就會導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤ㄔ河胁煌呐袥Q，司法結(jié)果不統(tǒng)一。統(tǒng)一網(wǎng)上簽約備案制度對于確定“網(wǎng)簽房”的效力也有重要意義，可以在法律上明確其債權(quán)。物權(quán)效力，從而保護(hù)交易雙方。