關(guān)于建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的思考

劉秋平

（廣西農(nóng)墾國(guó)有九曲灣農(nóng)場(chǎng) 廣西南寧市 530024）

項(xiàng)目工程管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的影響非常大，如果工程項(xiàng)目管理不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)不斷增加開發(fā)工程項(xiàng)目的成本，出現(xiàn)資源浪費(fèi)現(xiàn)象，嚴(yán)重的還會(huì)引發(fā)違規(guī)違法操作現(xiàn)象，降低房地產(chǎn)投資方利益，對(duì)人們的生命安全產(chǎn)生較大危害。故加強(qiáng)建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理水平特別重要。

1 項(xiàng)目概況

以某高層建筑工程為例，對(duì)其房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理問題進(jìn)行分析，了解現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量通病。該工程為某民用建筑工程Ⅱ期，詳細(xì)情況見表1。

表1 某民用建筑Ⅱ期工程詳細(xì)情況

2 建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容

2.1 開發(fā)項(xiàng)目之前的工程設(shè)計(jì)與規(guī)劃

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工之前，設(shè)計(jì)單位要提前做好項(xiàng)目整體規(guī)劃工作，合理設(shè)計(jì)，做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作[1]。設(shè)計(jì)單位不僅要了解施工、管理要求，而且還要綜合考慮工程項(xiàng)目整體效益，全面考慮房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中存在的問題，保證設(shè)計(jì)方案得到更好實(shí)施。

2.2 項(xiàng)目施工質(zhì)量監(jiān)管

工程施工質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，監(jiān)督與管理占據(jù)非常重要的地位。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程之中，工程質(zhì)量監(jiān)管是項(xiàng)目工程管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，工程項(xiàng)目施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)，才能夠提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，企業(yè)的立足要有良好的質(zhì)量保證。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，要加大項(xiàng)目工程施工質(zhì)量監(jiān)管工作，明確項(xiàng)目施工質(zhì)量監(jiān)管重點(diǎn)，并加強(qiáng)工程質(zhì)量檢測(cè)。

2.3 人員之間協(xié)調(diào)配合的管理

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理涉及的內(nèi)容比較多，如人員的分配、材料的保管、設(shè)備的使用等等，由于房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理難度大，項(xiàng)目施工周期比較長(zhǎng)，人員之間的接觸，很容易引發(fā)矛盾，故房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程中的管理人員要做好人員之間的協(xié)調(diào)與配合，保證工程能夠順利施工。另外，管理者還要加強(qiáng)不同部門之間的配合與協(xié)調(diào)[2]。

2.4 工程竣工驗(yàn)收

工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理人員還要組織驗(yàn)收人員進(jìn)行全面驗(yàn)收，加強(qiáng)工程檢測(cè)，保證工程項(xiàng)目施工質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于施工單位來講，要開展合理的質(zhì)量檢驗(yàn)，保證工程項(xiàng)目施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)之后，方可交付給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者買的放心，住的安心。

3 提升房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理水平的有效途徑

3.1 提升工程信息化管理水平

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，要充分認(rèn)識(shí)到信息化管理的重要性，企業(yè)中的高層管理者要主動(dòng)帶頭，組織全體管理人員共同學(xué)習(xí)信息化管理知識(shí)，營(yíng)造良好的管理氛圍。不同層級(jí)的管理人員之間要相互監(jiān)督，認(rèn)真履行自身的管理職責(zé)，在提升工程項(xiàng)目信息化管理水平的同時(shí)，對(duì)原有的管理體系進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目信息化管理效率。

由于信息化管理系統(tǒng)主要由軟件公司進(jìn)行開發(fā)，有的軟件并不能夠完全適應(yīng)當(dāng)今的建筑業(yè)，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要主動(dòng)培養(yǎng)好信息化管理人才，嚴(yán)格要求信息化管理人員。對(duì)于工程項(xiàng)目中的管理者來講，不但要掌握當(dāng)今建筑業(yè)管理情況，還要提升信息化管理水平，加強(qiáng)信息化管理系統(tǒng)的開發(fā)，努力開發(fā)出適合現(xiàn)有建筑業(yè)的管理軟件，從根源保證房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目信息化管理工作的順利進(jìn)行。

3.2 加強(qiáng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取招投標(biāo)的方式，將工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作交付給專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)設(shè)計(jì)，做好工程項(xiàng)目各個(gè)階段設(shè)計(jì)方案的審核工作。開發(fā)商則需要結(jié)合可行性報(bào)告與設(shè)計(jì)要求，對(duì)原有的項(xiàng)目管理制度進(jìn)行完善，了解工程變更原因，杜絕頻繁更改設(shè)計(jì)文件現(xiàn)象的發(fā)生。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)是保障工程順利施工的基礎(chǔ)，合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠保證工程項(xiàng)目施工管理工作順利進(jìn)行。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，能夠保證工程項(xiàng)目管理水平得到更好提升，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展起到良好促進(jìn)作用[3]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立正確的管理目標(biāo)，構(gòu)建更為科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)，收集大量的市場(chǎng)資源信息，經(jīng)過認(rèn)真整理之后，制定科學(xué)的管理決策，保證城鄉(xiāng)居民居住需求與城鎮(zhèn)化建設(shè)需求間的矛盾得到更好解決。

3.3 提升工程項(xiàng)目決策定位的合理性

在工程項(xiàng)目決策階段，管理者要深入市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)查，結(jié)合市場(chǎng)變化情況，認(rèn)真分析市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)，保證工程項(xiàng)目決策定位更為合理，為后續(xù)各項(xiàng)工作打下良好基礎(chǔ)，真正做到管理工作有章可循。在該建筑工程項(xiàng)目當(dāng)中，主要施工材料由甲方指定供貨，并標(biāo)出價(jià)格與取貨方式，乙方負(fù)責(zé)進(jìn)貨。甲方在招標(biāo)的過程當(dāng)中，如果已經(jīng)確定工程中的各項(xiàng)大型機(jī)械設(shè)備與材料的供貨商，則需要供貨商簽訂好供貨合同，并適當(dāng)增加物資采購(gòu)管理力度，由施工單位負(fù)責(zé)采購(gòu)與保管。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工難度較大，再加上施工周期長(zhǎng)，工序繁多，施工單位要和其他部門進(jìn)行合理配合而。但是，在該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程當(dāng)中，施工人員之間、施工隊(duì)伍和其他部門之間缺乏溝通，很容易出現(xiàn)施工混亂現(xiàn)象，沒有任何規(guī)章制度可言。因此，工程項(xiàng)目管理部門要進(jìn)行合理定位，加大管理力度，在提升房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工質(zhì)量的前提之下，提高工程項(xiàng)目整體施工效率。

3.4 加大工程項(xiàng)目施工監(jiān)管力度

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程當(dāng)中，管理人員不能夠刻意追求施工進(jìn)度，僅重視工程效益，要認(rèn)真按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的規(guī)定進(jìn)行管理，在保證工程項(xiàng)目施工進(jìn)度的基礎(chǔ)之上，結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際施工情況，加強(qiáng)施工監(jiān)督與管理力度，有效縮短工程施工時(shí)間。國(guó)家政府有關(guān)部門不能夠過于干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)能得到更好發(fā)揮，在必要時(shí)，可以結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，采取合理調(diào)節(jié)機(jī)制，保證房地產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中的管理人員來說，要實(shí)際監(jiān)管過程之中，如果發(fā)現(xiàn)問題，要立即與施工單位溝通，讓施工單位及時(shí)解決問題。完善的管理體系與監(jiān)督制度，是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，管理人員要結(jié)合各個(gè)部門職責(zé)，了解自身的管理工作內(nèi)容，從根本上保證房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作的有效落實(shí)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體施工水平[4]。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要主動(dòng)為各參建單位提供良好的交流平臺(tái)，促進(jìn)各個(gè)參建單位之間的溝通，提升其配合度。各個(gè)參建單位要明確自身的職責(zé)，施工過程當(dāng)中，加強(qiáng)配合，針對(duì)施工過程中遇到的難題，做好協(xié)調(diào)管理工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理水平得到更好提升，提高各參建單位之間的配合度與協(xié)調(diào)性。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，通過提升工程信息化管理水平、加強(qiáng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理、加大工程項(xiàng)目施工監(jiān)管力度、提升工程項(xiàng)目決策定位的合理性等等，本工程的施工質(zhì)量得到明顯提升，經(jīng)過一系列檢測(cè)之后，工程各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)均符合有關(guān)要求，施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)，說明以上措施是可行的，能夠?yàn)轭愃乒こ淌┕す芾硖峁┝己脜⒖家罁?jù)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)綠色發(fā)展。