我國二三線城市房地產發展現狀及前景分析

摘要：本文闡述了現今房地產行業在我國二三線城市發展的主要情況，接著詳細對我國二三線城市房地產業的發展現狀進行分析，分析中找出房地產行業產生諸類問題的因素，從問題的因素出發，提出對策，最后對我國二三線城市房地產業的前景進行預測。

關鍵詞：二三線；房地產；發展；分析；

一、我國二三線城市房地產業發展現狀

（一）外部環境

1 人口數量不斷增長

在近幾年城市化進程中，我國二三線城市是推動城市化發展的主要力量，常住人口數量在不斷增長，增長速度較快。

2 經濟發展成就顯著

近幾年，我國二三線城市的經濟飛速發展，綜合實力大大加強，抗風險能力也逐步增強。據2016年的數據顯示：2016年全國二三線城市綜合實力二三線市GDP平均增速達到7.82%，遠高于全國的GDP6.9%的增速。增速超過10%的二三線市達到28個，7—9.99%達到49個。

（二）內部環境

1 房地產價格持續上升

從我國二三線城市的房地產市場來看，隨著近幾年政府對房地產市場的各項指標調控的加大，但房屋銷售的數量和價格還是居高不下，從全國的數據不難看出，我國二三線城市的房屋價格依然偏高。剛剛畢業步入社會的年輕人和為投資收取高額回報的中年人，大量的購房，導致我國二三線城市房價不降的主要原因。

2 城鎮化促進房地產發展

隨著城鎮化政策的深入發展，農村人口大量轉移到城鎮里，尤其是我國的二三線城市。這樣就需要大量的房地產來解決居民的住房問題，新一輪的樓市也迅速上升。這一政策有效的解決了我國二三線城市房地產市場去庫存難得問題，也將我國二三線城市城鎮化率穩步提升。

二、我國二三線城市房地產業存在問題及分析

（一）項目大資金供應不足

我國二三線城市房地產開發商，一味追求地產的規模，不顧拿地成本資金付出高、基礎硬件投資量大，在資金鏈上往往是以借貸作為項目工程開發的資金，在競爭市場環境和政府政策限制下，商品房銷售不符合預期目標，資金短缺，容易導致項目癱瘓，影響企業經營。

（二）房地產市場服務行業紊亂

1 房地產中介

近幾年，我國的房地產市場有些中介機構沒有相應的從業資格，沒有房地產市場營銷相關的專業知識，僅憑生活中對房地產銷售了解的一些經驗，對客戶的房屋買賣進行服務。使購房者在產權問題，住宅質量中都出現了不少的紕漏，不僅對客戶的服務質量沒有保證，有些機構更是倒賣房屋，惡意抬高房價，擾亂房地產交易市場的正常秩序。

2 物業管理

現階段我國的物業管理服務體系還不夠完善，物業管理服務水平相對滯后，物業管理的市場沒有一整套成型的管理依據，導致開發商和物業公司，物業公司和業主之間的矛盾層出不窮。

（三）城區布局建設紊亂

我國二三線城市現今房地開發大多在老城區的基礎上向外分散布局，科學劃分中心城區、產業區、住宅區等，現今城市規劃講求整合原則，但是如果硬性要求老城區居民遷入規劃區內很難，最根本的原因是老城區居民“城里人”思想難以轉變導致居民抗拒政府安排，所以多數城市，政府城市建設工作不科學或者人民群眾思想工作做不到位導致城市布局建設紊亂難以調節。

三、我國二三線城市房地產業的發展對策

（一）規范房地產市場信貸管理

在當前經濟環境下，房地產行業的信貸風險隨時都會發生，房地產信貸市場的監管力度要加強，政府部門要加強監督與管理，嚴格防范房地產市場的信貸風險。同時銀行等金融部門也要嚴格把控各種貸款的使用和回收情況。在房地產市場中，要鼓勵多元融資，使房地產業信貸風險有效分散。

（二）健全相關法律法規

房地產行業要做到有法可依，要完善房地產行業的相關法律、法規，在此基礎上要對相關法律、法規不間斷的進行修訂，使它適應社會的發展需要。政府部門要對房地產及從業人員進行有效的監督，使整個房地產市場健康有序的發展。

（三）加強規劃管理

普通商品房開發要符合“三先三后”的原則：優先考慮城市中心區，后考慮城郊結合部；先形成產業園區雛形（包括商務規劃用地、學校建設用地、體育規劃用地等），后建設居民住宅群；先建設城市基礎設施后開發商務用樓。

四、我國二三線城市房地產業前景預測

（一）城市化促進銷售量增加

從城市化進程開始，政府就大力鼓勵農民進城購房，這一決策對城市房地產去庫存起到了一定的作用，大量的剛性需求涌入二三線城市，房屋的成交量有一定的提高，能有效的緩解二三線城市庫存大的壓力。

（二）持續全力去庫存

現階段我國房地產銷售在發達城市和沿海城市較快，在內地和二三線城市銷售量相對緩慢，主要原因 二三線城市供需差距大，市場的有效供給沒有形成，加上前幾年的投資和建設規模較大，待售面積有增無減，房地產行業的去庫存問題成為重點。

（三）私人定制成為地產新潮流

隨著行業的變化，服務客戶成為市場的主導，在大信息時代的背景下，人們生活也對品質有更高的要求。不僅僅滿足于目前市場能夠提供的服務，而是突出個性，的私人化定制來滿足人們對住房的高品質追求。

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作者簡介：溫希錦（1984-）女 ，漢族 ，吉林省長春市 長春建筑學院，職稱：講師學歷：碩士研究生