淺析鄂爾多斯市東勝區棚改、去庫存政策的問題及對策

摘要：國家將棚戶區改造工作作為民生工作的重要內容。鄂爾多斯市東勝區提出要大力推進、解決棚戶區改造以及房地產去庫存工作，實現棚戶區改造的居民安置問題和出售存量商品房的雙贏。本文以棚戶區改造、去庫存政策為對象，采用定量、定性相結合的方法、功能分析法、對棚戶區改造、去庫存政策進行分析，深刻的了解棚戶區改造的意義和存在的主要問題，并給出相應的建議。

關鍵詞：棚戶區改造；去庫存；問題；對策

前言

2015年以來，棚戶區改造、去庫存政策一度成為當下民生熱點話題。棚改工作以及去庫存工作是改善民生的重點工程。究竟什么才是棚戶區改造？什么才是去庫存？[1]棚戶區指一是主要以木板、土坯、240mm厚磚墻為承重結構，以油氈或石棉瓦為屋面材料的簡易房屋和棚廈房屋；二是低洼易澇、基礎設施配套不齊的小平房；三是按建設部《房屋等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》評定為嚴重損壞房、危險房的房屋，然后將這些房屋進行拆遷、重新規劃。等房子完工，便可以網簽。將老百姓的房子拆遷，定的范圍內讓百姓選新房，這是所謂的去庫存工作。

一.鄂爾多斯市東勝區棚戶區改造工作的背景和意義

（一）東勝區棚戶區改造、去庫存政策出現的背景

李克強總理曾經說過，棚戶區改造是一項民心工程，決定著人民幸福感的提升，所以解決人民的住房問題刻不容緩。習總書記也說過，房子是用來住的，不是用來炒的。2008年以來，經濟危機侵襲這里，高利貸風波屢屢興起，房地產老板卷款逃跑、跳樓自殺成為常事。走到鐵西區，到處空樓四起，蓋到一半的大樓也不足為奇。房價下跌，內需縮小，經濟不言而喻。國家政府出臺棚改、去庫存政策。利用已經蓋起的樓房，或者還沒有完工的樓房，由政府出資，完善未完成的建筑，回購商品房用作棚改安置房，讓我們有困難的百姓搬進新家，遠離那些結構簡易、質量比較差的房屋、隨時存在安全隱患的房屋、使用功能不完善的房屋、基礎設施不健全的房屋。這既可以出售大量房地產的空房，也可以讓剛拆遷的戶主即刻搬入新家。

（二） 棚戶區改造、去庫存政策實施的意義

1.大力帶動經濟的發展，促使經濟回升

經濟基礎決定上層建筑。發展經濟十分必要。近幾年，因為經濟危機東勝區發展大不如從前，主要是因為房地產崩潰。這就使得東勝區的經濟有所下滑，房地產是經濟大力發展的重要組成部分，所以，只有房地產發展走上正軌，經濟才能回升。正是由于棚改、去庫存使得鄂爾多斯東勝區的房價有所回升。根據經濟規律，購買者一向都是買漲不買跌。這對于東勝區乃至帶動鄂爾多斯的經濟，發揮著巨大的作用。

2.改善民生，穩定社會秩序，提升居民幸福感

棚戶區改造，首要目的是為我們人民造福。當前貧富差距逐漸拉大，沒有實踐經驗就沒有發言權。要想人民的整體生活水平有所提高，精神世界更加豐滿，當然，物質世界也不能過于貧瘠。這也是發揮好政府職能的有效途徑，同時也是提高人民對政府認同感，對政府滿意度的不二法則。搬離“平民窟”，走進“大莊園”。民主、平等、和諧才不僅僅是一句響亮的口號，更是我們一步一步腳踏實地的印記。

3.城市規模變大，環境得到優化，打造文明城市

鄂爾多斯東勝區算得上是發展比較快的三四線城市，雖然城市中心十分繁華，建筑大量的商品用房，基礎設施也算是基本齊全；但是城市的邊緣上卻是十分的落后和破舊，與我們所宣傳的“文明城市”有很大的差別，如果招商引資，發展旅游業、建設文明城市都會大打折扣，難上加難。如今，經過棚戶區改造，去庫存，使我們的城市面貌煥然一新。所以通過棚戶區改造使得城市發展不僅快，而且發展好，讓外來人口感受到東勝區城市的溫暖，向更大規模的城市發展。

4.增加就業機會，減輕政府就業壓力

近年來，就業壓力有增無減。國家倡導“大眾創業，萬眾創新”。但是對于家庭條件一般、經驗缺乏的人來說，創業還是有些困難。棚改實行，房地產公司將又重新賦予生命力。精簡機構、裁員興許會本末倒置。相反，這會需要大量人才，增加更多的就業機會。例如建材城、家居城、室內設計，裝潢公司等公司。對于大學生和下崗人員來說，相對減輕就業壓力。

二. 鄂爾多斯市東勝區棚戶區改造及去庫存政策存在的問題

1.改造資金不足，經濟壓力比較大

東勝區棚戶區共有18414戶、建筑面積約289萬平方米（其中城區12414戶、238萬平方米，農村6000戶、51萬平方米），總投資概算為213億元。按照“兩年全面完成”的總體目標，2016年要重點完成集中連片棚戶區12800戶，200萬平方米的改造任務；2017年完成5614戶，89萬平方米棚戶區改造任務。如此天文數字對于政府來說是一種巨大的壓力。從一定的角度上說，現金僅是裝修費，房票可以稍減輕政府負擔。但是，政府在回購房地產的樓房時，由于數量龐大，壓力不言而喻。

2.供選房源結構、質量、位置等問題

棚戶區改造分為兩個重點，即拆房和選房。政府與各房地產開發商簽訂了150多個棚戶區改造項目協議。雖是各大房地產相互競爭招標，但房子依然在結構、質量上、地理位置上或多或少有些欠缺。例如，150多平米的房子，只是兩廳兩室一衛，有的衛生間都比客廳大，結構很不合理；有些小區地形相差比較大，所以使用了填埋的辦法，使得地面平坦，下雨天有些地方便會出現塌陷；很多小區都分布在城市邊緣地區，靠近東勝區外環路。所以距離市中心比較遠，有些地方甚至沒有公交車可以乘坐。

3.棚改工作人員比較精簡，辦事效率低下，服務態度有待提高

棚戶區改造工作人員的服務態度既是棚改效率的重要體現，同時也是政府人員對公民尊重、愛護程度的體現。對于工作人員來說，棚戶區改造是一個全新的項目，東勝區之前也沒有經驗，在專業方面還是欠缺，人手還是比較短缺，常常使得工作人員任務沒有及時完成，常常加班到深夜。社區審核工作完事后，戶主需要去東勝區房屋與土地兌換憑證管理結算中心、房管局、街道辦事處等單位去辦理相關業務。或許因為居民對政策相對陌生、待人不夠禮貌、理解能力相對較差，工作人員的態度有時候不是很好；辦理業務時，效率相對低下。“門難進，臉難看，事難辦”情況存在。

4.宣傳手段單一，覆蓋面較狹窄，居民認知度比較低

棚改工作信息量巨大，如果沒有相關人員的普及，很難達到理想的效果。人們接受政府的消息只能是聽社區的工作人員通知，或者在公眾號上看到相關信息。有些棚改小區的居民，他們文化水平很低，有的甚至是沒上過學，電子產品對于他們來說并不方便，而且對于老人來說也比較困難。對于棚改，居民的意見不統一，眾說紛紜，甚至將政府的民心工程畸形解讀。直接導致片區棚戶住宅地不能統一施工。本文前邊說過，棚戶區改造、去庫存選房都是自主自愿的，不具有強迫性。但是一個片區因為一兩個“釘子戶”便不能正常完成工作計劃，棚戶區就無法改造，形成新的棚戶區。

三.鄂爾多斯市東勝區棚戶區改造及去庫存政策的對策與建議

（一）大力招商引資，鼓勵外地人口進入東勝區，帶動城市經濟發展

由于2008年的經濟危機，東勝區的外地人口大量的遷移。致使“百年鄂爾多斯，百萬人口規模”這個目標又遠了一步。棚戶區改造、去庫存政策，無論是拆房還是蓋房，都需要大量的人工勞動力。就算完工小區，小區外圍還有許多底商，商業樓。政府可以鼓勵外地人口遷移到東勝區來，放松對外地人的貸款條件，或者第一年的房租減免多少，類似這樣的鼓勵政策。相信會吸引大量外地人口。當然，當地居民更應該扶持、幫助。憑借當地戶口、銀行信譽記錄進行貸款。或者可以學習東勝區罕臺鎮創業園區。在那里，只要是當地戶口并且只要你想創業，政府都會支持你，僅需繳納物業費、取暖費即可。攤位費由政府補助。只要人民的錢包鼓起來，內需大起來，不僅人民的生活水平有所提高，城市GDP也會增幅不少。

（二）提高房屋的實用度，經濟科學規劃

房源的質量水平直接影響著此次棚戶區改造、去庫存政策的成敗。已經竣工的房地產公司已經沒有辦法更改。但是沒有建造起來的樓房比比皆是。政府應該提高門檻，重點強調房屋的實用度。棚戶區改造的居民，都是講究實用，實惠的房屋。無論外表多么的華麗，房屋內部構造慘不忍睹那便沒有用。質量問題不容小覷，現在棚戶區改造的目的就是美化我們的城市環境，滿足棚戶區人民對新家的渴望。如果現在新蓋的房子，在幾年后又重新成為我們現在的棚戶區，那改造就沒有什么必要。庫存的樓房，不僅是東勝區的外圍，稍微靠市中心的地段也有。如果將東勝區外延的房子與中心一點的房子結合起來，將城市中心的房屋單價提高，且政府與各大房地產商招標回來的房子價錢也不是完全相等。這樣是既公正又合理的做法。戶主會根據自己的實際情況去購買。這樣公正合理的平臺才能滿足群眾的口味。

（三）提高工作人員的服務意識、工作能力，設立監察機構，加強考勤

三百六十五行，行行出狀元。術業有專攻，顯得十分必要。棚戶區改造在東勝區第一次實行，即使運籌帷幄多年，仍難免會遇到挫折和困難。有些干部第一次調到基層，一時難以適應。作為公務員，就必須樹立“為人民服務”的理念。首先工作前應當做好充分的準備工作，明確自己的工作對象，以及對象的特點。政府必須培訓工作人員樹立各種服務意識。以提高工作人員的辦事效率，多組織一些學習活動、培訓。沒有規矩不成方圓。工作人員不是機器，難免會出現倦怠，不耐煩。所以建立考勤制度，類似銀行的“微笑服務”以及業務辦完的評價平臺。根據表現，設置相應的獎懲制度。讓工作人員整體提升自己的服務水平。

（四）擴大宣傳力度，提高人民對政策的認知程度

靠居民主動學習政策是遠不夠的。微信也只是對于年輕人以及中年人提供方便。但對于老年人來說，是很不方便的。每當新鮮政策出來的時候，微信發布一條信息，給予居民時間準備。但是特殊人群很難通知到，因為社區中辦事人員太少，這時可以尋求大家民主選舉出來的業主委員會通知大家。同時，鄂爾多斯電視臺、收音機廣大宣傳。不定期的委派相關人員到相應社區開辦問答會。以保證消息的擴散和宣傳。每一個棚戶區都有“釘子戶”。我們應該盡我們最大的努力去勸說。讓戶主明白解讀政策的好處，相反則會損害自己的切身利益。

結論

近幾年來，棚戶區改造，去庫存一直是東勝區乃至全國的熱點話題。本文主要是針對東勝區棚改工作的意義以及現狀進行思考與分析，并且突出了目前棚改工作、去庫存工作中存在的問題，并且得出以下結論：

第一，棚戶區改造、去庫存政策在鄂爾多斯市東勝區的實施，盡管過程很辛苦，但是達到預期的效果，大大改善東勝區棚戶區居民的住房環境，人民生活幸福指數上升。李克強總理當初強調棚改的初心就是大力改善民生。讓居住在水深火熱的、風餐露宿的棚戶區居民過上幸福、甜美的日子。如今，大量的棚戶區居民已經同意拆遷，手上拿上選購房屋的憑證“房票”。搬入或者即將搬入綠化優美、硬件設施齊全、綜合功能完善的新小區。

第二，房地產的轉型，使得房地產行業健康、持續地發展。自從棚改、去庫存政策開始以來，下跌的房價似乎有所回升房地產行業也在慢慢的復蘇。如此看來，這樣擴大了居民的內需，刺激了經濟的發展，東勝區也將快從經濟危機的陰影中走出來，迎接這次機遇和挑戰。

第三，必須認識棚改、去庫存工作的漫長、困難性。棚改工作籌劃許久，才開展實施，許多小區，仍然存在改造不徹底這種情況。即使小區中三分之二的居民都已經搬遷，三分之一的居民還居住著，形成新的“棚戶區”，要想使得棚戶區能夠重新得到利用與發展，還是一件比較麻煩的事情。而且，大量的期房交給房地產建造，未來的計劃是否能趕上變化，誰也無法確定。只能堅定棚改、去庫存工作的信念，并且迎難而上。

參考文獻：

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[2]李俊，頤正軍.機械加工廠房安全探討[J]，建設科技，2015，（16）

[3]宋慧芳.城鎮化能否有效去庫存[J]，中國經濟信息，2016，（1）

楊丹（1994.10-），女，漢族，內蒙古鄂爾多斯市東勝區，在讀碩士研究生，研究方向：行政管理