淺析營改增對房地產企業的影響

摘 要：房地產業于2016年5月1日被納入營改增試點范圍，這表明營改增全面實施的最后一個步驟也已經完成。營改增是我國近年來變化程度最大的一次稅制改革，其對房地產企業的影響具體如何呢？本文選取35家上市房地產企業作為樣本，根據其財務報告數據從經營變化和稅負變化兩個角度來分析討論營改增政策的實施給房地產企業造成的影響，并得出結論，營改增政策實施后多數企業的利潤有所提高，大多數企業的稅負均得到了減輕。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅負變化；企業經營

一、營改增概述

營改增即營業稅改征增值稅，是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。2012年1月1日，營改增的試點首先在上海實施推廣，主要的行業是部分現代服務業和交通運輸業；2012年8月，營改增的試點地區由上海這一個城市蔓延到了國內的8個省份；2013年8月，營改增的試點地區擴大到了整個國家；2014年1月1日，營改增的試點行業又增加了郵政服務和鐵路運輸這兩個行業；2014年6月，電信業也被納入其中。2015年10月29日召開的第十八屆中央委員會第五次全體會議批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人均納入試點范圍，至此，營業稅將退出歷史舞臺。

二、房地產業實施營改增的必要性分析

1.房地產業營業稅稅制重復征稅嚴重

房地產業在營業稅體制下存在嚴重的重復征收。按照房產開發項目的經營流程，企業只有在取得土地證之后才能開發土地。在開發過程中，企業肯定需要購買建筑材料，這些材料肯定是需要繳納增值稅的，由于這部分增值稅是無法抵扣的，所以這部分稅負只能由企業自行承擔。但房地產開發項目在施工階段需要繳納3%的營業稅。在項目開發完成之后，該項目達到預售條件銷售時，企業還應該按照預售金額的5%預付預售期營業稅。這一系列環節存在了嚴重的重復征稅行為。

2.房地產企業營業稅稅收征管難度大

改革前我國對房地產業實行的是營業稅的征收，對營業稅的征收制定了十分詳細的稅收規定，雖然這是有利于納稅人理解營業稅的征收規范的，但是過多的規范和細則使得營業稅的征收變得復雜。如針對不動產的銷售就應根據不同的情況采取不同的計稅方法，針對個人銷售不動產的規定更加煩冗，除此之外還有一些免稅規定和特殊規定，同樣的商業活動可能涉及多個稅種等。復雜的稅收制度不僅使企業和個人難以控制，還為納稅人提供了逃避稅收的空間，同時增加了稅務機關的征稅難度。

三、營改增對房地產業影響的實證分析

1.樣本選擇

依據wind數據庫、網易財經及各個房地產企業官網提供的財務數據，本文選取了35家房地產上市公司作為研究樣本，選取的企業均是在上交所或深交所主板A股上市且主營業務中房地產業務占96%以上的企業，通過獲取這些企業的財務報表，然后運用財務分析方法來進一步探討營改增對房地產企業的影響。

2.經營變化分析

通過樣本企業2015和2016第三季度的財務數據來分別計算樣本企業的營業收入變化率，凈利潤變化率和營業成本變化率，如表1所示。

樣本企業營業成本平均增加60.00%，營業收入平均增加61.50%以及剔除掉極個別變化幅度較大的企業，剩下的樣本企業凈利潤平均增加6.68%，其中25家企業營業成本上升，占樣本總數的71.4%；24家企業營業收入增加，占樣本總數的68.6%；17家企業的凈利潤上升，占剔除變化幅度較大的4家企業后剩余樣本數的53.11%；另外10家企業營業成本下降，占樣本總數的28.6%；11家企業營業收入減少，占樣本總數的31.4%；14家企業的凈利潤減少，占剔除變化幅度較大的4家企業后剩余樣本數的46.89%。

3.稅負變化分析

本文從流轉稅和所得稅兩個方面來分析企業的稅負變化，如表1所示，可以看出：

35家樣本企業流轉稅平均減負3.85%，所得稅平均減負14.61%，其中30家企業流轉稅平均減負5.4%，占樣本總數85.8%；25家企業所得稅平均減負29.93%，占樣本總數71.8%；另外5家企業流轉稅稅負平均增加4.12%，占樣本總數14.2%；10家企業所得稅稅負平均增加20.84%，占樣本總數28.2%。

如果我們對企業的總體稅負只考慮到企業的流轉稅和所得稅的話，根據簡單計算可得營改增之后企業的總體稅負是下降的，企業平均減稅18.5%，其中77.18%的企業總體稅負下降，平均降低32.83%；22.82%的企業總體稅負上升，平均增加24.86%。

結論

通過前文的經營變化分析和稅負變化分析，我們可以得出結論：在營改增之后，有1/2以上的企業利潤是增加的，3/4以上的企業稅負是減輕的，對于這些企業來說，營改增政策的實施是非常好的；另外有1/2以下的企業利潤減少了，1/4以下的企業稅負不降反而上升了，對于這些企業來說，就需要調整經營策略，做出稅收籌劃來適應營改增所帶來的變化。

參考文獻：

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作者簡介：

葉小芬（1983- ），女，碩士，講師，中級會計師。研究方向：財務管理