“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)與財(cái)務(wù)影響

[摘 要]文章從稅收制度這一重要要素的角度，對“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)的稅收情況進(jìn)行分析。發(fā)現(xiàn)“營改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)一般納稅人的稅負(fù)率普遍下降，其稅負(fù)的均衡點(diǎn)為9.59%；小規(guī)模納稅人的稅負(fù)呈現(xiàn)全面下降的態(tài)勢，下降了4個百分點(diǎn)。2017年，全國上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負(fù)率為13.34%，比其他上市公司的平均稅負(fù)率高出4.64個百分點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]稅率改革；稅負(fù)；利潤影響

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.049

1 引 言

稅收作為調(diào)節(jié)國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具，長久以來受國家的重視。而房地產(chǎn)行業(yè)作為近年來引領(lǐng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，它的發(fā)展不僅關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，也關(guān)系到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，更關(guān)系到國民生產(chǎn)及地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而“營改增”政策的實(shí)施，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了挑戰(zhàn)，其發(fā)展變化值得我們探究思考。

2 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響

增值稅納稅人按照經(jīng)營規(guī)模及會計(jì)核算的健全程度分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。其中，一般納稅人適用11%稅率，采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅；小規(guī)模納稅人按照5%征收率征收，采用簡易計(jì)稅法計(jì)算應(yīng)納稅額。“營改增”前后的稅負(fù)均衡點(diǎn)，可以很好地反映政策實(shí)施前后的稅負(fù)變化情況。

2.1 稅負(fù)變化用一般計(jì)稅法計(jì)算

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)地價(jià)大約占總成本的40%。房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”前營業(yè)稅率為5%，“營改增”后增值稅率為11%，通過已有文獻(xiàn)對于“營改增”前后的稅負(fù)，以及平衡關(guān)系計(jì)算出平衡點(diǎn)的抵扣率，約為9.59%。也就是說，如果外購抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占銷售收入之比大于9.59%，稅負(fù)下降，下降幅度與抵扣率成正比；反之，稅負(fù)率將會上升。

2.2 稅負(fù)變化用簡易計(jì)稅法計(jì)算

房地產(chǎn)行業(yè)受“營改增”的影響最大，為了不使市場秩序紊亂，應(yīng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目使用過渡性的政策，包括出售老房地產(chǎn)以及現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇使用簡易計(jì)稅法按5%的稅率進(jìn)行征稅。 [1]通過對已有文獻(xiàn)的研究，根據(jù)均衡關(guān)系，采用簡易方法計(jì)稅的稅負(fù)大致為4.8%。相比5%的稅率，其實(shí)際稅負(fù)下降了0.2個百分點(diǎn)，稅負(fù)的降幅下降了4個百分點(diǎn)。

3 “營改增”對上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

（1）根據(jù)滬深股市，我國的上市公司有3200多家，根據(jù)這些公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)推算稅負(fù)大約為8.7%。上市的房地產(chǎn)公司近130家，2017年?duì)I業(yè)額達(dá)150000000億元，各項(xiàng)稅費(fèi)約20000000億元，稅負(fù)為13.34%，在所有的上市公司中約排在第九位，可見，房地產(chǎn)公司稅負(fù)高于一般上市公司4.64%。

（2）上市房地產(chǎn)公司稅負(fù)變化。從制度層面上看，“營改增”后增值稅稅負(fù)與抵扣率相關(guān)度極高，稅負(fù)與抵扣購進(jìn)成本及營業(yè)收入比例成反比。通過研究2017年滬深上市公司中，排名靠前的幾家房地產(chǎn)公司的稅負(fù)變化情況，我們可以發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。數(shù)據(jù)來源于2018年房天下網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)排名，它是基于2017年各公司的業(yè)績以及規(guī)模等綜合考量，將內(nèi)地與海外的部分企業(yè)綜合排名制作而成的。為了照顧到香港的企業(yè)，該數(shù)據(jù)把口徑調(diào)到一致，選擇滬深公司中排名前十位的房地產(chǎn)公司作為研究對象，主營業(yè)額的稅金單位取整數(shù)，稅負(fù)以年報(bào)的實(shí)繳稅金及附加業(yè)務(wù)收入進(jìn)行計(jì)量。由于上市公司只披露了股東變化，故假定所研究的時間范圍內(nèi)稅負(fù)一直保持不變，同時對“營改增”的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化不產(chǎn)生劇烈影響。

通過比對研究，我們可以發(fā)現(xiàn)三個十分明顯的規(guī)律：第一，稅負(fù)的平均水平下降劇烈。在所研究的滬深股市中排名在前十位的房地產(chǎn)上市開發(fā)公司，我們可以發(fā)現(xiàn)，平均的稅負(fù)率下降了近0.8個百分點(diǎn)。[2]第二，全部的稅負(fù)都有所下降。通過觀察“營改增”政策實(shí)施后，滬深兩市排名前十的房地產(chǎn)公司，會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的稅負(fù)全部都有所下降。第三，下降幅度均不小，但細(xì)致分析，又有所不一樣。比如說榮盛、金科地產(chǎn)、華夏幸福等，都下降了近1.5個百分點(diǎn)；新城控股這一排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，達(dá)到了最大降幅的近2個百分點(diǎn)，比最低的萬科股份高出了1.9個百分點(diǎn)。這些數(shù)字表明，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間，下降幅度的不同。

4 影響“減稅”的因素剖析

“減稅”成為“營改增”政策的總體指導(dǎo)思想。房地產(chǎn)公司充分享受著“營改增”中的“減稅”福利。實(shí)際的業(yè)務(wù)辦理過程中出現(xiàn)了一些較為普遍的問題，嚴(yán)重地影響了“營改增”中所應(yīng)具有的減稅的效果。

4.1 人工進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)的抵扣問題

無法充分抵扣人工費(fèi)這一進(jìn)項(xiàng)稅。[3]房地產(chǎn)業(yè)的重要的上游行業(yè)——施工行業(yè)，屬于比較典型的勞動密集型的產(chǎn)業(yè)，人工費(fèi)在整個工程造價(jià)中的估算高達(dá)20%，有的甚至達(dá)到了30%。經(jīng)過筆者多年的研究觀測發(fā)現(xiàn)，這些施工工人的來源主要是兩種渠道：一種是委托勞務(wù)公司招聘的工人，另一種則是臨時招聘的農(nóng)民工。其中，農(nóng)民工的數(shù)量占整個行業(yè)的大多數(shù)。而農(nóng)民工的勞務(wù)結(jié)束后是無法提供合法的抵扣憑證的，繼而無法形成合法的進(jìn)項(xiàng)稅額。而勞務(wù)公司提供的建筑工人則不一樣——勞務(wù)公司屬于一般納稅人，能夠提供具有法律效力的抵扣憑證。這樣的話，進(jìn)款稅額只能按照6%的稅率進(jìn)行抵扣，在一定程度上增加了建筑施工企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4.2 部分建筑施工的材料抵扣不充分

房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，會使用種類繁多的建筑材料。其中，一些大宗的建筑材料產(chǎn)品是通過大型的供貨商以及合法的采購?fù)緩竭M(jìn)貨的，房地產(chǎn)企業(yè)也可以取得合法的抵扣稅額的進(jìn)貨憑證。而更多的零零散散的建筑材料，卻是通過一些個體工商戶甚至一些五金店級別的供貨商進(jìn)行提供的。[4]這些供貨商提供的更多是稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票，這樣的發(fā)票有一個典型的特點(diǎn)，就是進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣不夠充分。甚至還有不少建筑工程所使用的沙石是直接通過個人渠道引進(jìn)的，這樣的進(jìn)貨方式，連發(fā)票都沒有，更無法抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額。同時，在經(jīng)營過程中，大量的非增值的要素，被不科學(xué)、不合理地納入了增值稅的稅基之中，這樣也使得企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)上升劇烈。

4.3 政府性收費(fèi)無法進(jìn)行合理的抵扣

在開發(fā)階段，房地產(chǎn)公司必須要向當(dāng)?shù)卣k理各種手續(xù)，在辦理手續(xù)的過程中，會繳納各種各樣的費(fèi)用。比如招標(biāo)、拆遷、人防設(shè)施、質(zhì)檢等大量費(fèi)用，這些費(fèi)用需要進(jìn)行報(bào)批，但是不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。

除了這些稅額之外，房地產(chǎn)公司作為資金密集型企業(yè)，具有龐大的貸款額度。這些貸款額度也會產(chǎn)生相應(yīng)的龐大利息，同時，對這些利息的支出也會很多。但是，這些貸款的利息，并不能對進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。這種普遍存在的情況，嚴(yán)重影響著企業(yè)享受應(yīng)有的“營改增”紅利減稅待遇。此外，還有企業(yè)的長期經(jīng)營戰(zhàn)略與管理，比如合同管理、發(fā)票管理等，也會使得企業(yè)的紅利待遇大打折扣。

5 結(jié) 論

通過全文所述，“營改增”確實(shí)有利于降低房地產(chǎn)公司的稅收負(fù)擔(dān)，但是從更嚴(yán)格的學(xué)術(shù)意義上講，稅負(fù)的變化與抵扣率具有不可或缺的關(guān)系。房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)“營改增”政策后的變化進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理的大調(diào)整，防止進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣造成的損失，做到未雨綢繆。

參考文獻(xiàn)：

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[作者簡介]徐曦（1982—），女，湖南益陽人，碩士，高級會計(jì)師，研究方向：會計(jì)理論與實(shí)務(wù)。