統計學在房價分析預測上的應用

文/張嘉明 泊頭市第一中學 河北泊頭 062150

近年來，隨著中國城鎮化建設的發展,房地產業發展迅速，帶動了我國經濟的增長，成為了推進我國GDP增長的重要支柱產業之一。隨著我國經濟的不斷發展，房價也一直在升高，房價攀升產生的財富效應對我國居民消費及內需產生了拉動作用,在一定程度上刺激了中國經濟的蓬勃發展。但是高房價下隱藏的問題也日益突出,房地產投資過熱催生了大量經濟泡沫，房地產市場供需問題嚴重；各地房價與工資差距加大，購房和還貸壓力巨大，影響了社會穩定和經濟發展；房地產市場金融屬性越來越強，經濟增長水平和房地產業發展水平嚴重失衡，給我國經濟和社會穩定帶來風險[1]。因此，分析影響房價的因素具有重要意義。雷田禮[2]通過對35個大中型城市房價數據進行研究，建立了供需平衡的多元對數線性模型，分析了貸款量、貸款利率、居民財富和貨幣發行量等對房價影響的重要性指數問題。蘭峰[3]從人口空間結構變化的視角出發，對35個大中城市2010-2015年的人口流動與房價波動的相關性進行了研究。廖歡[4]對我國現行土地制度進行梳理，分析了我國土地供應影響房地產市場的路徑，剖析了我國土地供應影響房價的機制，發現了土地供應量和房價之間存在負相關關系。本文運用統計學方法，從貨幣、土地、人口三個方面分析房價的變化規律，對未來房價進行預測。

1、房價變化規律分析

統計學是關于認識客觀現象總體數量特征和數量關系的科學，通過搜集、整理、分析統計資料，認識客觀現象數量規律性的方法論科學，具有客觀、準確和可檢驗的特點，廣泛應用于自然、社會、經濟、科學技術各個領域的分析研究[5]。因此運用統計學方法研究房價變化規律就需要搜集房價信息進行研究，通過中國房地產學會官方網站搜集到2009年至2018年一線城市（北京、上海），二線城市（天津、重慶）以及全國房價的年平均值，其中2018年的值為1月至7月的價格平均值，房價如表1所示。

為了能夠更加清晰的了解各地房價的變化趨勢，繪制房價變化圖，如圖1所示。

圖1 房價年均值變化圖

由圖1可以看出雖然一線城市要遠高于二線城市和全國平均房價但一線城市、二線城市和全國房價在2009年至2018年都是處于不斷上升階段，且上升趨勢基本一致，另外2009年至2015年上升趨勢較為平緩，2015年至2016年房價上升趨勢較為明顯，房價直接上漲了一倍，2016年至2018年房價逐漸趨于平穩，上海、天津在2016年至2017年間甚至出現了下降的現象，只有重慶在2016年至2018年間上升趨勢不降反升。由圖1可以看出重慶房價一直和全國房價基本持平，在2016年后大幅上升，這可能是因為重慶作為直轄市新一線城市，房價卻和全國均價持平，因此一直是房地產市場的洼地，所以在2016年后其他一二線城市房價穩定后，資金大量流入重慶有關，總的來說，全國房價在2009年至今都是出于上漲階段，但今后上漲趨勢可能會大大放緩。

2、房價影響因素分析

房地產作為國家支柱產業受到國家調控和市場經濟的影響，因此影響房價的因素眾多，但是房地產行業也有一個眾所周知的規律那就是短期靠貨幣、中期靠土地、長期靠人口，本文就從貨幣、土地、人口三個因素對房價變化的影響進行分析。

2.1 貨幣對房價的影響

房價作為一種資產價格深受貨幣政策影響，M2（廣義貨幣供應量）包括具有較強流動性的現金、活期存款和流動性較差但有收益的存款貨幣，在整個經濟體系中，M2不僅反映居民現有的購買力，還能反映出居民潛在的購買力以及社會總需求的變化和未來通貨膨脹的壓力狀況，M2發行量是國家重要的金融宏觀調控手段，對房價的變化有著重要影響，通過分析M2發行量和房價變化對應關系、M2增長率和房價增長率之間的關系，找到貨幣政策對房價的影響。通過搜集成都2008年至2012年間M2發行量和房價數據，以及1990年至2012年間房價增長率和M2增長率數據繪制成圖，如圖2、圖3所示。

圖2 M2和房價趨勢對比圖

圖3 M2和房價增長率對比圖

由圖可以看出房價變化規律和M2發行量變化趨勢以及增長率趨勢變化基本一致，2008年成都房價處于下降，因為2008年全球金融危機，中國經濟也不景氣，房地產業受到極大沖擊，全國各地房價均出現下降趨勢，為了刺激經濟國家開始救市，大量發行貨幣，M2發行量大幅提高，隨后房價開始上漲，因此可以看出M2發行量對房價變化影響作用巨大，基本呈現正相關關系。

2.2 土地對房價的影響

考慮完貨幣影響后，要分析土地的影響，如果土地供應量不足，在供需失衡的市場條件下，房價依然會暴漲。關于土地供應量的數據，因為土地單價差距很大，所以直接采用1998年至2017年國家每年土地出讓金總額來進行衡量，數據如圖4所示。

圖4 土地出讓金變化圖

經過圖1和圖4對比可以發現土地出讓和房價變化趨勢基本一致。從圖4中我們可以看到，2008年至2017年間土地出讓有兩次大幅度上升的階段，2008年至2011年間由于國家的政策支持，房地產也蓬勃發展，土地大量出讓，但仍處于供不應求階段，房價上漲趨勢明顯。2015年至2017年間，隨著房價的增長，土地拍賣單價也在上升，但是沒有上升的太過離譜，因為多地都采用了限價要求自持的套路，但出讓數量依然大幅上升，反觀房價在2016年后基本平穩，土地依然大幅上升，且上升速率大大增加，這反而抑制了房價的上升，因此土地政策和房價相互影響。

2.3 人口對房價的影響

房子的根源在于人口，人口的多寡才是決定房價的終極因素。關于中國的歷年出生人口數據，目前有兩個版本的人口數據，一是人口普查版本，二是國家統計局版本，經過驗證對比決定采用人口普查版本的數據，人口變化趨勢如圖5所示。

圖5 出生人口變化圖

由圖可以看出嬰兒的出生不是逐年不變的，而是有三波嬰兒潮，第一波嬰兒潮是1962-1972年，主要得益于解放后生活水平的提升，以及鼓勵多生的政策導致。第二波嬰兒潮在1982-1992年附近，主要原因第一批嬰兒潮到了育齡生孩子的階段。第三波嬰兒潮是第二波嬰兒潮的再延續，在2002～2012年完成，可以看出嬰兒潮周期為20年，按照嬰兒潮的規律，2012年之后，中國出生人口應該斷崖式下跌，但2013年，國家推出單獨二孩政策，2015年直接推出全面二孩政策，阻止出生人口斷崖式下跌。眾所周知，我國房價騰飛是2001年開始至2011年結束，由圖4可知 2000年土地出讓金為595億，2001年變成1295億且連續三年，每年翻番，一直上漲至2011年。這個時間正好對應1982-1992的嬰兒潮，按照經濟規律，20歲是人生中的購房黃金期，他們剛滿20歲，到了買房子結婚時期，對應買房周期為2002-2012年，這一階段不管造多少新房，全部賣出且有人居住，空置率較低，庫存積壓不多，因此這一階段的房價不存在泡沫。2012年之后，全國樓市萎靡不振，至2015年初，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%到26%之間，中國住宅市場，嚴重積壓，房價異常危險，2015年底中央利用股市拉動經濟政策失敗，重新利用房地產拉升經濟，開始去庫存運動，房價開始上漲，因此2016年至今的房地產，屬于標準的泡沫。如圖5所示上一波出生人口斷崖式下跌，最低點出現在1999年，根據20年左右的周期，大概在2019-2021年附近，這批人會產生婚房需求，根據長期靠人口的理論，2019-2021年，中國房價會處于一個沉重的壓力區間。

3、結論與建議

房價變化主要受到貨幣政策、土地政策和人口的影響，經過研究得出以下結論。

（1）貨幣政策可在短期內很大程度上影響房價，貨幣政策與房價之間基本呈現正相關關系。

（2）土地政策與房價之間并不存在明確的相關關系，兩者之間相互影響，根據土地出讓數據可以預測出中國房價在2020年會承受一波巨大的壓力，主要壓力來源于在2017年中旬到2018年中旬密集推出的土地，大概1.5-2年會預售進入市場。

（3）房價的變化從長遠來看主要受人口影響，根據人口變化圖可以預測中國房價在2019-2021年左右會承受一波巨大壓力，原因1992-1999年中國人口呈現斷崖式下跌趨勢，到1999年達到中國出生人口最低點，要經過20-22年的周期進入婚戀購房期，導致這期間的購買房屋的剛需人數最低。

基于現在國家的限購和規范房地產業的一系列貨幣和土地政策，以及長期的人口變化規律，2019-2020年左右，中國房價可能會迎來一個低點，需要等2002年之后出生的第三波嬰兒潮來頂住房價，因此2019-2020年是最佳的買房時機。