老城區更新和保護視角下的控制性詳細規劃探索

蘇 娟 龍兆云 丁 楠 周耀東

(1.安徽省城鄉規劃院，安徽 合肥 230091； 2.安徽省城鄉規劃設計研究院，安徽 合肥 230091)

1 廣德縣老城區現狀概況

老城區規劃范圍東至熙春路、北到文化路、西至橫山路、南至桐汭西路，規劃面積321.65 hm2。其中待建設用地0.39 km2，比例較高，達12.35%，可供利用的土地存量空間較大。老城雖不斷發展演變，但依然延續了因循自然和“外河內城”的中國古代城市的傳統格局，老城基本輪廓和水系格局保存完整，傳統街巷肌理明晰。廣德歷史悠久，形成了自己獨特的文化底蘊，而地處皖、浙、贛三省交界的地理區位又賦予其豐富多元的歷史文化內涵，如祠山文化、太極文化竹鄉文化等多元文化匯集。

2 現狀問題分析

2.1 “老城病”突出，老城區保護和發展矛盾加劇

廣德老城在政府和規劃部門的積極控制下，沒有出現其他城市的大拆大建，基本保存了老城的總體格局。老城區歷史資源較為豐富，最具代表性的就是鼓角樓和天壽寺塔，保護程度較好；還有不同歷史時期的代表性建筑，如紡織廠和影劇院等。但隨著城市的發展、現代化生活需求的提高，建筑風貌都已發生巨大變化，歷史風貌不復存在，老城區保護與發展的矛盾日益突出，如何解決老城過高的建筑密度、薄弱的基礎服務、下降的生活品質、擁堵的道路交通、不協調的城市風貌等“老城病”，如何解決保護和發展的問題已迫在眉睫。

2.2 用地權屬復雜，不利于整體開發改造

通過對現狀用地權屬的調研和統計發現，行政劃撥用地和農用地比例(26%)較高，為老城區存量土地的再利用提供了有利條件，但行政劃撥用地布局比較分散，給老城區空間整合帶來了一定難度。由于用地權屬復雜，各單位又在用地邊界上互相咬合，提高了舊城改造的成本，不利于整體的開發和改造。

2.3 整體建成環境一般，特色不明顯

老城區內主要道路沿線和新建地區建設較好，但老城區內部建筑質量較差，整體建設缺乏具有地方特色的景觀；區內公共綠地較少，集中成塊的公共綠地缺乏；老城環城水系及外圍水系格局基本得以保留和延續，但是老城區內部水系格局現基本上已不復存在，現狀水系維護力度不夠，水污染嚴重，整體水環境較差。

3 規劃策略

3.1 從自身出發，以現狀為基點研究

城市保護與更新涉及的現狀問題非常復雜，對現狀情況和發展脈絡要有足夠的深度認識，否則城市更新工作就無法順利展開。我們必須找到歷史城市的特性，遵循這種特性采取適宜的更新方式。因此，最關鍵的一步是通過對廣德的老城形態、傳統格局、多元文化在歷史時間軸上的梳理，匯總出老城區主要歷史信息，歸納總結出廣德老城區的內在價值和特色——“綠水雙環形如飛鳳，吳風徽韻文化古城”。

第二是對廣德縣的現狀用地構成、用地權屬、建筑風貌、公共環境、配套設施、道路交通等有充分深入的了解和認識。通過問卷調查更好地了解居民的生活模式、當地形成的社會網絡、對住房、配套設施、公共環境和更新方式的要求等。

第三是在具體的規劃方案設計中，結合當地正在實施和即將實施的實際項目，綜合考慮各單位的用地權屬、土地出讓、水系整治、道路拓寬等問題，提高老城區控制性詳細規劃的現實性和可操作性。

3.2 結合城市設計，重新建構城市格局

老城區具有其獨特的復雜性。既要從宏觀層面上進行把握，也要從城市設計層面進行具體研究。要將歷史城區和所在的整個城市的發展格局融入到一起，作為一個大的格局來考慮，包括重要的地標、天際線、建筑高度控制、視線控制等。

通過對廣德老城區的城市空間形態、風貌特色、自然歷史資源等要素的分析，城市設計提出老城區將形成“一環兩軸三區多點”的總體空間格局。通過對現狀建筑風貌的認知和挖掘，形成以“吳越”建筑風貌區、“徽派”建筑風貌區、“本土”建筑風貌區、“本土”建筑協調風貌區和現代建筑風貌區所構成的建筑特色風貌(見圖1)。

城市設計對建筑高度控制展開了深入的研究。以天壽寺塔為地標(被視點)，對于1 500 m內的視域近景區、視域中景區、視域遠景區、視域輪廓區研究提出不同的高度控制要求。基于重要視線通廊和軸線，既留出天壽寺塔與鼓角樓之間的通視走廊，同時強調迎春街—景賢街軸線以及萬桂山路軸線上天壽寺塔的視覺效果，確保視線通暢，控制其周邊區域的建筑高度(見圖2)。結合廣德老城的用地現狀與價值情況，最終得出高度分區圖。控制性詳細規劃的建筑高度控制主要結合城市設計的建筑高度研究而設。

3.3 分區分類規劃，制定針對性保護更新策略

廣德老城區現實問題復雜多變，不能采用“一刀切”的方法，應該具體問題具體分析。在差異化和多目標情況下，保護更新應按照“分區分類，一區一策”的思路，根據不同區的問題特點，制定更有針對性的保護更新策略。同時，針對不同地塊要進行分類改造，解決特定的實際問題。

以護城河周邊的干道為界限，將廣德老城區劃分成三個分區，即管理單元中的三個單元，分別是特色單元和兩個舊城改造單元。廣德幾乎所有的特色資源都囊括在護城河以內，這個特色單元主要以保護為主，注重質的提升，輔以一些功能上的疏解、織補和優化，維護和加強老城核心風貌格局。舊城改造單元主要以改造為主，承接特色單元的人口疏散和功能疏解，逐步實現整個老城區的功能提升。

因歷史發展功能和時序不同，不同街區之間差異明顯。應根據不同更新改造類型制定規劃指引，實現老城精細化管理。從文化維護、建筑安全、空間格局、改造時間、產權形式、潛在價值等方面對城區內建筑進行綜合評估，將老城區用地劃分為綜合整治用地、拆舊建新用地、保留用地、待建設用地4類，并采取相應的改造模式。因老城區內城中村較多，特別是環城河外圍地區，因此在老城區的更新改造中，拆舊建新的比例較高。農林用地較多，用地的開發潛力較大。老城區環城河以內以綜合整治為主。基于多元化的更新模式，以切實達到改善人居環境、保護歷史文化和復興老城的多重目標。

3.4 因地制宜，采用靈活的指標控制

本次控規在總體規劃基礎上對用地進行分區調整，對人口容量提出規定，對容積率和建筑密度等要求根據具體的地塊而異。

人口控制主要考慮老城區的現狀特征、規劃定位與目標。老城區現狀常住人口約5.2萬人，人口密度約為1.94萬人/km2，相比其他城市老城區，人口密度處于中等偏低的水平。由于近十年來，政府對老城區開發采取嚴格控制，使區內尚存較多待建的農林用地，土地的存量空間較大，隨著城市更新計劃的實施，會有部分用地轉化為居住用地，同時，考慮到更新過程中局部地塊原居民就近安置的實際需要。因此，規劃之后，老城區人口會適當增加，控制在8.5萬人左右。

開發強度的控制主要考慮地塊開發類型的不同而采用不同的要求和測算方法。保留用地對容積率和建筑密度均以現狀為準；綜合整治地塊主要以環境整治為主，容積率在現狀測算的基礎上微調；拆舊建新地塊是在整體的開發控制要求下，容積率在現狀基礎上護城河內外有不同幅度的提升；待建用地主要位于環城河外圍，以房地產開發為主，基本屬于高強度的開發。

4 結語

城市化發展至今日，城市保護與更新成了熱門話題，過去的增量規劃轉化為存量規劃，粗放發展轉化為集約發展。廣德縣老城區更新與保護規劃立足于現狀的深入調查和研究，從城市設計層面去精細地規劃老城區的物質空間和精神空間，力圖使老城區與新城區融入到一個大的格局，同時控制性詳細規劃結合老城區更新和保護研究及城市設計分析的成果，從社會、經濟、文化等方面更加細致的深入探討，并切實地運用到城市保護與更新實踐中去。這種從老城區更新與保護、城市設計、控制性詳細規劃等多層面規劃合一去研究老城區的方法對城市更新的可持續發展有重要的作用和意義。