說(shuō)“房市回歸理性”還太早

易憲容

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳的10月二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，環(huán)比全低于100。近段時(shí)間以來(lái)，從有房企高呼所謂“活下去”到山東菏澤新近取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施。在這個(gè)背景下，有為樓市唱衰叫苦的聲音；有認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)終于回歸理性，樓市經(jīng)濟(jì)已變身“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的判斷；也有政府可能出臺(tái)新一輪調(diào)控政策的預(yù)測(cè)，怎么看待這些聲音呢？

其實(shí)，過(guò)去十幾年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，也是一種宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控工具，政府一旦感到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力增大，就有通過(guò)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可能。因此，社會(huì)對(duì)房市動(dòng)向及政府調(diào)控的動(dòng)態(tài)關(guān)注度一直比較高。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)看，國(guó)內(nèi)一線城市二手房?jī)r(jià)11月份同比的確是下跌，但其下跌幅度十分有限，只是房?jī)r(jià)的波動(dòng)而已。如果以2015年為基數(shù)，北、上、廣、深房?jī)r(jià)上漲分別達(dá)45%、38%、50%、51%，讓一線城市房?jī)r(jià)回歸理性，仍不是一朝一夕的事。

像山東菏澤取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施這類(lèi)變化，就如我在這些調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)所預(yù)測(cè)的那樣，地方政府出臺(tái)這些政策目的就在于什么時(shí)候取消。否則地方政府本不需要這類(lèi)宣示。絕大多數(shù)投機(jī)炒作者也沒(méi)有把這項(xiàng)政策作為其是否進(jìn)入市場(chǎng)依據(jù)。

當(dāng)2014年國(guó)內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，一些地方政府也很快地取消各種限購(gòu)政策，但當(dāng)時(shí)市場(chǎng)反應(yīng)仍然十分平靜，所起到的作用也十分有限，直到2015年央行的住房按揭貸款信貸政策重大調(diào)整，這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲才啟動(dòng)。只要央行住房按揭貸款的信貸政策不啟動(dòng)松綁，這些行政性調(diào)控政策取消能夠起到作用也是十分有限的。

樓市回歸理性，甚至變身為“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，當(dāng)然是我們的一種良好愿望，而現(xiàn)實(shí)是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也不可能把房市納入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)范圍，如果房?jī)r(jià)漲跌納入消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)價(jià)格的指數(shù)權(quán)重就得重新調(diào)整。如果未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也如早幾年那樣快速上漲，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)也將隨之上漲。央行可能快速調(diào)整基準(zhǔn)利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)大跌。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要面臨的難題在于住房商品金融化，最為重要的是政府有沒(méi)有通過(guò)稅收政策（住房交易稅、住房交易所得稅、房地產(chǎn)稅等）在事前、事中、事后對(duì)住房的投資及消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。如果沒(méi)有這樣區(qū)分，許多人本來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房就是為賺錢(qián)，事實(shí)上也是如此。

觀察當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，聽(tīng)市場(chǎng)流行說(shuō)什么，預(yù)測(cè)地方政府出臺(tái)什么樣的房地產(chǎn)政策這些都不是那么重要，重要的是如何保持當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，警惕通過(guò)各種不當(dāng)?shù)难哉撝圃靿毫?、炒作新房地產(chǎn)政策出臺(tái)，并以此牟利的企圖。▲（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）