說“房市回歸理性”還太早

易憲容

國家統計局近日公布數據顯示，北京、上海、廣州、深圳的10月二手住宅銷售價格指數，環比全低于100。近段時間以來，從有房企高呼所謂“活下去”到山東菏澤新近取消新購住房限制轉讓措施。在這個背景下，有為樓市唱衰叫苦的聲音；有認為房地產業終于回歸理性，樓市經濟已變身“實體經濟”的判斷；也有政府可能出臺新一輪調控政策的預測，怎么看待這些聲音呢？

其實，過去十幾年，中國的房地產市場是一個政策市，也是一種宏觀經濟調控工具，政府一旦感到經濟增長下行的壓力增大，就有通過刺激房地產市場來拉動經濟的可能。因此，社會對房市動向及政府調控的動態關注度一直比較高。

從國家統計局最新數據看，國內一線城市二手房價11月份同比的確是下跌，但其下跌幅度十分有限，只是房價的波動而已。如果以2015年為基數，北、上、廣、深房價上漲分別達45%、38%、50%、51%，讓一線城市房價回歸理性，仍不是一朝一夕的事。

像山東菏澤取消新購住房限制轉讓措施這類變化，就如我在這些調控政策出臺時所預測的那樣，地方政府出臺這些政策目的就在于什么時候取消。否則地方政府本不需要這類宣示。絕大多數投機炒作者也沒有把這項政策作為其是否進入市場依據。

當2014年國內不少地方的房地產市場開始出現調整時，一些地方政府也很快地取消各種限購政策，但當時市場反應仍然十分平靜，所起到的作用也十分有限，直到2015年央行的住房按揭貸款信貸政策重大調整，這一波房地產市場價格上漲才啟動。只要央行住房按揭貸款的信貸政策不啟動松綁，這些行政性調控政策取消能夠起到作用也是十分有限的。

樓市回歸理性，甚至變身為“實體經濟”，當然是我們的一種良好愿望，而現實是，國家統計局也不可能把房市納入到實體經濟的統計范圍，如果房價漲跌納入消費價格指數，國內消費價格的指數權重就得重新調整。如果未來房地產市場價格也如早幾年那樣快速上漲，消費價格指數也將隨之上漲。央行可能快速調整基準利率，房地產市場的價格會大跌。

當前中國房地產市場主要面臨的難題在于住房商品金融化，最為重要的是政府有沒有通過稅收政策（住房交易稅、住房交易所得稅、房地產稅等）在事前、事中、事后對住房的投資及消費進行嚴格區分。如果沒有這樣區分，許多人本來購買住房就是為賺錢，事實上也是如此。

觀察當前的房地產市場，聽市場流行說什么，預測地方政府出臺什么樣的房地產政策這些都不是那么重要，重要的是如何保持當前房地產市場的穩定，警惕通過各種不當的言論制造壓力、炒作新房地產政策出臺，并以此牟利的企圖。▲（作者是青島大學經濟學院教授）