房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理分析

李建鳳

中圖分類號：F253 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2018）10-319-01

摘要 在房地產企業會計核算中，會計成本分攤與所得稅處理是非常關鍵的一個組成部分。為此，本文分析了房地產行業會計核算中成本分攤與所得稅處理容易性的差異性問題，以及健全房地產行業會計核算的有效措施。

關鍵詞 房地產行業 會計核算 成本 所得稅

當今房地產開發的成本核算問題依舊存在模糊性，這是房地產行業發展中的一個困難。為此，需要探究房地產行業會計核算中的成本分攤問題，引導房地產行業結合財務核算分攤成本，進而有效地處理這個難題。并且，需要分析房地產行業會計核算中的所得稅處理問題，以提示風險，且實施相應的管理對策。

一、房地產行業會計核算中成本分攤與所得稅處理容易形成的差異性問題

（一）資產負債差異

會計核算需要應用核算基礎（權責發生制或收付實現制），征收所得稅務必兼顧納稅者支付稅收的水平，即應用權責發生制與收付實現制相統一的手段。在會計核算中，資產是房地產企業進行交易時得到的全部使企業獲得利益的市場、經濟支撐、信息等資源，負債是企業在進行經營活動時形成的一系列義務，而有關的義務要求流出相應的資源作為支持。盡管會計核算中可以有效地兼顧關于企業負債和資產的現狀，可是稅收法未曾明確相應的法則或要求，兩者間形成的模糊界限導致在計算無形資產、固定資產的情況下形成非常大的不同之處。

（二）收入差異

企業進行會計核算的目的是為了使企業明確自身的真實財務現狀，應提供有效、真實的信息，從而將完整、有價值的財務信息提供給企業的利益相關者。全體社會是所得稅的服務對象，征稅的作用在于實現我國經濟結構與經濟發展狀況的調整，確保納稅者的正當利益。基于出發點的差異，其存在差異性的收入組成部分，房地產行業的會計核算的收入指的是房產銷售收入、投資收入、租賃收入等，而會計核算的收入事項跟所得稅的應稅收入存在相應的不同之處。結合稅收法的要求，企業需要按年上交所得稅，可是房地產行業的收入時段存在不平衡性的特點，常常前期的收入要大于后期，因此導致前期稅收多，而后期稅收很少的情況。

（三）成本差異

因為會計核算跟所得稅計算的出發點存在顯著的差異性，兩者也存在不一樣的核算原則。鑒于企業的風險性考慮，會計核算還存在所得稅核算不存在的謹慎性原則，會計核算中的利潤是指企業收入跟成本相減之后的余額，而所得稅利潤的計算基于會計利潤進行。如此一來，在基建工程上，處于在建工程試運營過程中的房地產企業面臨不同之處，該過程中形成的收入跟成本能夠相減，可是根據稅收法的要求，稅收事項也包括試運營過程中形成的利潤。

二、健全房地產行業會計核算的有效措施

（一）健全房地產企業的會計制度，跟稅收法相配合

對于房地產企業而言，注重建設會計制度，積極地跟稅收部門相協調，這是實現工作效率提升的根本所在。為此，需要實現房地產信息披露的擴大化，這涵蓋籌資、土地儲備、土地成本等一系列項目存在的真實風險，這樣不但可以實現企業透明度的提升，而且可以根據實際現狀對企業的質量保證金進行提取。以使企業的風險、災難應對能力提升。除此之外，還應實現會計核算中借款費用核算以及成本核算的完善。成本核算的目的是為了有效地分攤成本，針對各個核算對象實施用總面積與總成本加權平均數算計算單位面積銷售成本，根據成本分攤、銷售價格、銷售成本、利潤分紅等制定完善的制度，以使分配的合理性實現。房地產項目的借款總成本與借款總費用的聯系密切，一系列項目需要分攤的借款總費用=（借款費用總額-臨時投資帶來的效益-存款利息）/（各項開發項目帶來的累計余額-各項開發項目的預收款）。按照實際配比原則對相關費用進行合理核算。

（二）改進與完善稅收法，以有效適應會計核算工作

跟比較完整的會計準則進行比較而言，在很多情況下，存在的稅收法跟稅收優惠政策、內外兩套稅收制度相似，即都面臨不少缺陷。當今，需要實現國內稅收法的完善。在歸納之前典型房地產稅收案例經驗的基礎上，以及需要立足于固有的要求跟實際現狀創新規則。再者，能夠在高校進行選擇性的模擬實驗，即讓建筑專業、法律專業的學生在觀察、試運行中檢查稅收法的效果，完善與改進稅收法的缺陷、不足，在堅持會計準則、所得稅征收原則和目的的前提條件下進行小范圍的優化。

（三）交叉應用各種協作方式，提高會計核算與稅收工作效率

在改革開放之后，國內的會計準則立足于國際會計準則而持續完善、發展。會計目標注重服務于利益相關者，如此的服務形式存在多元化的特點。因此，在國內特色化稅收方式形成之后，根據各自業務的不同需要實施異樣的協作手段對會計核算與所得稅核算中的操作進行處理，盡可能地使兩者間的差異性減小，以使會計核算與稅收工作效率大大提升。

三、結語

綜上所述，對于當前不斷發展的房地產行業而言，需要高度關注其存在的會計核算中的成本分攤與所得稅處理問題。針對房地產會計核算中的成本分攤問題，需要堅持配比性原則、重要性原則、謹慎性原則科學分攤，在我國會計核算與所得稅處理之間仍存在的收入差異、資產負債差異和成本差異面前，應加強會計行業與法律行業的交流，從我國國情出發，充分考慮兩者之間存在的差異因素和解決辦法，逐步做到消除小差異，縮小大差異，努力為國家經濟建設作貢獻。