對續租合同成立與否的分析

劉靖妮　高涵　梁向晴

中圖分類號：F715.4 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2018）10-392-01

摘要 合同訂立是民事生活中較為普遍的行為，其中，房屋租賃合同和大多數人都息息相關，但在該合同成立后，往往伴隨著續租合同如何成立以及是否成立的問題，這也是民事糾紛的焦點。本文從生活中發生的實際租房為例，通過對寸案件雙方當事人爭議焦點的分析，得出了合同成立的條件。

關鍵詞 合同 承諾期間 無合意行為

一、案例選取

2016年11月，原告李雙杰與被告張學萍簽訂《房屋出租合同》，約定由張學萍承租李雙杰368號院的房屋，租期—年，至2016年10月31日，租金每年10萬元，半年付。2016年租賃合同到期后，雙方通過短信息方式協商續租事宜，張學萍要求李雙杰提供匯款用的銀行賬號，李雙杰予以提供，張學萍向李雙杰匯款4、5萬元（扣除張學萍給李雙杰做防水的費用5000元），但李雙杰認為扣除防水款后，張學萍應當給付6萬元的租金，張學萍認為半年租金是5萬元，不同意按照半年租金6、5萬元的標準續簽合同，雙方就此發生爭議。李雙杰訴至法院，要求解除《房屋出租合同》，張學萍返還房屋，并按照每日356元的標準支付自2016年11月1日至實際騰退之日止的房屋使用費。

北京市朝陽區人民法院經審理，判決張學萍騰退房屋并支付房屋使用費。判決后，張學萍不服，提起上訴。法院維持原判。

二、案件分析

本案爭議焦點是雙方協商續租的合同是否成立。其中包含兩個關鍵點：一是承諾期間；二是無合意之履行行為不能視為合同成立。

（一）承諾期間

承諾是受要約人向要約人作出的同意要約的同意要約的意思表示。其條件包括：1.承諾必須是由受要約人本人或其代理人向要約人作出。2.承諾必須在要約確定的期限內到達要約人。3.承諾的內容應當與要約內容一致。4承諾原則上應以明示方式作出。對于承諾生效時間采取的是“到達主義”。對方當事人了解要約開始時生效。要約人在要約中有存續期間的，在存續期間作出承諾，未定存續期間的，一對話方式作出的即時作出承諾。

本案中以短信方式續租，不是傳統意義的訂立方式，但是其具有即時可收發性，所以可參照對話方式即時作出答復。李雙杰要求租金為13萬元，張學萍沒有即時承諾，則要約失效。同時張學萍要求租金10萬元，李雙杰未即時承諾，雙方就價款未達成合意。雖然在一審中張學萍同意李雙杰的租金13萬的要求，但是李雙杰的要約已經失效，張學萍的承諾不產生合同效果。因此，應當認定李雙杰，張學萍雙方在原書面《房屋出租合同》到期終止后未形成事實上的租賃合同關系，張學萍應當騰退房屋并支付房屋使用費。

（二）無合意之履行行為不能視為合同成立

合同法第二十二條規定：“承諾應當以通知的方式作出，但依據交易習慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。”本案中張學萍主張其已經履行合同，且李雙杰業已接受，故而合同已經成立。然而，事實是張學萍并未履行合同，根據雙方的短信記錄李雙杰同意續租的房租是13萬，而張學萍主張的數額為10萬。看似雙方在進行協商，然而在合同法中，李雙杰提出的13萬的房租即為要約。若張學萍同意房租為13萬，及時作出承諾，則雙方達成合意，合同成立。但是在李雙杰提出13萬的房租后，張學萍并未同意13萬房租，而是提出房租為10萬，則對要約的內容進行了修改，要約有了實質性的變更，在合同法中形成了新的要約。但李雙杰未予承諾，45萬元款項到賬，并不能視為李雙杰同意張學萍10萬元租金的要約。雙方就房租仍存在爭議，雙方合意依然沒有達成，合同未成立。一方當事人不能以已履行為理由”綁架”要約人，從而成立合同，因為從根本上講，合同法所遵循的最高原則，系雙方合意，無合意即無合同，更談不上履行。因此張學萍繼續占有房屋并無法定，約定的權利基礎，因此應當騰退房屋，并支付相關的費用。

三、結語

綜上分析，合同訂立，要經過要約和承諾兩個階段。以要約，承諾方式作出。要約是當事人一方向對方發出的希望與對方訂立合同的意思表示。承諾是受要與邇向要約人作出同意要約的意思表示。承諾的效力在于承諾生效意味著合同成立，雙方當事人由此承擔合同產生的權利和義務。承諾的生效時間，我國合同法采取“到達主義”，規定承諾在承諾通知到達要約人時生效。承諾不需要通知的，根據交易習慣或者要約的要求作出承諾行為時生效。對收到的要約而言，有約定期限的在期限內答復，沒有約定期限的立即答復，否則要約失效。受要約方不得單方面對要約內容進行更改，如果更改則視為新的要約。合同的訂立時，其最強調的是雙方的合意，雙方無合意即無合同。為了保證合意的一致性，承諾的內容應與要約內容一致。因此，在本案中，李雙杰提出13萬租金為要約，張學萍提出10萬租金為新要約，李雙杰未承諾，即雙方未達成合意，合同不成立。即使張學萍在一審時同意李雙杰提出的13萬的租金，但是也已經過了承諾期限。因此，張學萍應當騰退房屋并支付相應使用費。