引入融資租賃公司創新解決公共租賃住房融資問題的研究

文/杜娟

引入融資租賃公司創新解決公共租賃住房融資問題的研究

文/杜娟

武漢工業大學

習近平總書記在十九大報告明確提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。為此，國家先后出臺了多項推動租購并舉的住房改革政策，該項工作涉及面廣，難度大，需要不斷探索創新和總結經驗，本文公共租賃租房實際情況，就融資租賃公司參與租房融資工作提出相關建議。

租房租賃；融資租賃公司

1 政策背景

構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，是當前和今后住房市場的一個重大轉型方向。

2 融資租賃公司參與租購并舉的益處

融資租賃業務作為銀行貸款的有益補充，對盤活存量資產、解決項目資本金問題具有重要意義。在當前市場背景下，在不影響公共租賃租房的公益性屬性和實質性權屬，確保最終租房人利益的前提下，通過融資租賃公司的深度參與，最大限度解決項目資本金短缺問題，提高公共租賃住房供給能力，為國家主導的租房市場發展提供創新性的融資解決路徑。

3 此方式存在的問題

3.1資質問題

公共租賃住房，由國家提供政策支持，限定建設標準和租金水平，向社會面向符合規定條件的中低收入群體出租的保障性住房。公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃住房等多種方式籌集房源，專業用于出租，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、由社會力量進行投資。

融資租賃企業，可以通過直租、售后回租、轉租賃等方式向住房租賃機構提供融資，標的物為公共租賃住房，需要將公共租賃住房過戶或租賃給融資租賃公司，而現行政策僅對自然人作為承租人進行了規定，對出于融資目的參與其中的融資租賃公司是否具有形式上的購買、租賃公共租賃住房資質沒有給予明確，因此，融資租賃公司未來購買、租賃公共租賃住房的資質問題，缺少政策文件支撐。

3.2稅負問題

以房屋為標的構建融資租賃模式，無論購買，還是租賃，都面臨房地產領域高額稅負問題，現就購買和租賃兩種形式的稅負，進行簡要說明：

（1）依據售后回租模式所依托的購買行為而言，此模式涉及兩次購買。在此模式中，融資租賃公司就房產轉讓價格繳納3%-5%的契稅，就售后回租取得的利息收入（不含本金）繳納6%的增值稅，同時需就租賃本金及利息按照萬分之零點五(0.05‰)的稅率繳納印花稅；公共租賃住房企業將房產出售給融資租賃公司并租回，因稅務政策將其視同為融資行為，其僅就回租行為要按房產余值（按省地稅局信息，此余值=房產原值*70%）繳納1.2%的房產稅，同時也需就合同金額按萬分之零點五(0.05‰)的稅率繳納印花稅。

另外，目前國家層面對售后回租房產的業務，是否繳納土地增值稅以及如何繳納，沒有出臺統一的文件，如果繳納雙方均面臨高額稅負。

（2）融資租賃公司長期租入住房，再轉租給公共租賃住房企業，進而實現為出租人提供融資的目的。此模式中，融資租賃公司按出租取得租金的全款承擔高達11%的增值稅稅額, 同時需就依照房產租金收入12%計算繳納的房產稅，租賃合同金額按照萬分之一（1‰）的稅率繳納印花稅。

4 融資租賃模式建議及難點問題

為滿足住房租賃企業融資需求，設計了兩種融資方案，其中涉及的產權過戶或租賃僅為滿足基本的交易架構要件及合規要求，融資租賃公司并不實際擁有或運營公共租賃住房，最終租房人仍為適格的自然人，不影響公共租賃住房的公益性屬性。

4.1售后回租模式

住房售后回租具體為住房租賃企業將其合法持有的房產出售給我司，我司將購買資金支付給住房租賃企業，同時將獲得產權的房產返租給該企業，按期收取租金。租賃到期后，住房租賃企業將房產以約定價格購回。該模式在實現融資的同時，公共租賃住房權屬在形式上進行了轉移。

該模式的操作難點如下：

（1）融資租賃公司是否具有購買公共租賃住房的資格

（2）住房過戶產生高額的稅負

融資租賃公司開展此類業務屬于保本微利業務，在該模式期間產生的契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、增值稅等稅負遠遠超過售后回租的微薄利潤，不具備經濟可操作性。

4.2轉租賃模式

住房轉租賃具體為住房租賃企業將其合法持有的房產出租給融資租賃公司，融資租賃公司一次性將租金支付給該住房租賃企業，同時將所租房產轉租給該住房租賃企業指定的第三方運營公司，第三方運營公司向租賃公司支付租金，達到融資目的。該模式即可實現融資目的，又不影響公共租賃住房權屬。

該模式的操作難點如下：

（1）融資租賃公司不具有第一順位的租賃公共租賃住房的資格

公租房首先滿足符合住房保障條件的家庭和個人的承租需求，在對保障對象實現應保盡保后,公租房仍有剩余房源的,可按市場租金標準面向社會出租,保證充分利用公租房資源。融資租賃企業，只能租入剩余的公租房，這在時效性、融資量上都不能有效解決住房企業的融資問題。

（2）租賃產生高額增值稅的問題

在該模式中，融資租賃公司首先從住房租賃企業租入房產，再將房產轉租一次。根據財稅〔2016〕36號規定，2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。而在融資租賃公司不具備該資質的情況下，要以收取租金的11%繳納增值稅，稅負過高。

5 相關建議

（1）關于資質問題。為解決房屋權屬變更后持有主體的資質或房屋權屬不變時租賃主體的資質合規性問題，可在融資租賃公司僅為融資目的或融資結構搭建參與住房租賃市場時，政策能夠賦予融資租賃公司公共租賃住房經營管理單位資質，融資租賃公司依法完成登記備案，同時相應變更營業范圍。

（2）關于手續辦理問題。房屋過戶及出租的登記辦理手續，可打捆簡便辦理，體現效率。

（3）關于稅負問題。地方政府是否可以出臺相關政策，對“售后回租”模式下的房產過戶所產生的稅費，進行減免，對“轉租賃”模式下的增值稅，實行即征即退或補貼的政策，以保障融資租賃公司在保本微利情況下，對住房租賃市場的可持續支持。

（4）關于業務模式問題。中國住房租賃市場會出現多層次的供應主體，民企、國企都會參與其中，在這種情況下，融資租賃公司應創新業務模式，提高服務效率。