北京房價：底部在哪兒

王玉光

降價，降溫，已在越來越多地方的樓市出現。

《財經國家周刊》記者此前對北京周邊地區房地產市場調研時了解到，環京樓市已降至“十年來最冷”，廊坊北三縣部分房價接近腰斬，天津部分區域甚至重回5年前的價格水平。

實際上，不只是大城市周邊，當前眾多一二線熱點城市甚至三線城市，無論從統計數據還是就市場表現來看，均呈現出明顯的樓市降溫跡象。

國家統計局發布的10月份70個大中城市房價數據顯示，北京、上海、廣州和深圳4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，二手房價格環比齊跌且跌幅擴大;31個二線城市和35個三線城市的二手房價也都呈現漲幅回落態勢。

業內人士指出，由于眾多城市實行新房限價政策，加上陰陽合同盛行，導致新房價格統計失真，相比之下二手房價格更能體現市場真實狀況，尤其是存量交易過半的一二線城市，二手房價格下跌或漲幅回落，是明顯的市場降溫信號。

伴隨限購等調控政策的持續發力，全國多地土地拍賣頻現流拍，尤其是帶有競自持、競配建、限房價等附加出讓條件的住宅地塊。據統計，今年前8個月全國已有890宗土地流標案例，遠高于去年。

調控之下的房價未來走向何方？《財經國家周刊》記者對作為樣板的北京樓市進行了深度調研。

“再砍20萬～30萬”

作為限購調控的標桿城市，北京樓市的成交和價格下滑備受業內關注。《財經國家周刊》記者采訪多家市場機構獲悉，當前北京樓市已呈現“價格向價值回歸”的明顯態勢。

據鏈家地產數據顯示，北京二手房成交量已連續5個月環比下滑，10月份全市網簽成交8569套，環比下跌43.9%。二手房成交均價也明顯下跌，自2017年3月 “認房又認貸”的調控新政實施以來，北京市二手房均價最大跌幅曾一度下探14%。

貝殼研究院首席分析師許小樂和研究員魏艷霞對當前北京房地產市場的總體評價是：價格回落，信心消散。該機構提供的市場行情分析報告顯示，當前北京二手房市場一是庫存走高，可售房源去化周期由新政前不到4個月延長至13個月以上;二是購房者觀望情緒加重，成交周期比新政前長了1倍多;三是業主預期持續松動，調價中降價占比達90%，議價空間連續三個月環比擴大。

《財經國家周刊》記者走訪北京市部分二手房中介門店時發現，業主自行降價的現象普遍。

比如，位于北京南二環和南三環之間、緊鄰蒲黃榆地鐵站的蒲安東里社區，一套面積約為115平方米的三居戶型，兩個月時間業主報價從750萬元下調至680萬元，最后以670萬元附加贈送產權停車位的價格成交。單套房源降價幾十萬甚至上百萬元，這在當前北京二手房市場并非個案。

而在買賣雙方的價格博弈中，“買家定價”是當前北京二手房市場的主要特征。不少購房者普遍存在這樣的預期，就是在二手房原有掛牌價格的基礎上，“再砍20萬～30萬”。

就房價下跌的區域分布來說，一個明顯的表現是，之前“領漲”的區域現在同樣“領跌”。

鏈家地產成交數據顯示，北京市通州區曾因城市副中心規劃利好，房價短期內迅速飆升，如今則大幅回落，價格較2017年一季度已累計跌去12.6%;東城區4月末受學區入學政策改革影響，部分“天價”學區房亦被打回原形，價格縮水10.8%。此外，樓齡較老的石景山區，位置偏遠、配套相對不完善的房山區和門頭溝區，房價跌幅也位居北京各區縣前列。

什么人在降價？市場研究機構的大數據分析給出了一種判斷：一類是換房客戶，為了促成交易而降價。特別是連環交易的客戶，因為交易周期受限怕違約。這類需求占目前北京市二手房交易量的60%。第二類是急于套現、等著用錢的，包括之前購房使用過首付貸、還款壓力大，或是公司經營不善需要資金的。第三類是不看好后市，覺得房價還會繼續跌的。

回歸“房住不炒”

盡管樓市持續下滑，但接受《財經國家周刊》采訪的業內人士多數認為，北京樓市總體上“非常安全”，未來房價大跌的可能性不大;另外當前按揭貸款首付比例普遍高于30%，因而并不存在大面積斷供的風險。

也有業內人士認為，當前北京二手房價正處于探底的“窗口期”，判斷明年房價走勢，關鍵“就看3月份的政策、市場行情會不會出現轉變”。

“歲末年終歷來是房產交易的傳統淡季，而每年春節過后的3月份，由于銀行頭寸寬松、購房者拿了年終獎等因素，通常樓市成交會逐漸活躍。”貝殼研究院首席分析師許小樂說。

他認為，具體可以從兩個方面判斷未來房價走勢：一是短期內主要看政策走向，特別是房貸政策的變化，“如果明年房貸利率、限貸條件沒有放松，則市場可能仍將維持現狀，大幅變化的動力不存在。”

二是從中長期看，房價主要取決于人口規模管控和城市規劃管控兩個變量因素。當前北京正著力推動非首都功能疏解，控制新增人口規模是其中一項重要內容;另外人口老齡化趨勢也日漸加重，2015年底全國60歲及以上老年人口占比達16.1%。這意味著，“未來如果沒有大量新增人口進入，則房地產市場的活躍程度將會受到抑制。”

記者在采訪中了解到，作為以存量交易為主導的房地產市場，北京市近年來二手房年成交量以2017年調控新政為分水嶺，從投資投機需求旺盛，逐步回歸當前以換房、改善需求為主導的“房住不炒”格局。

換房

在逐步擠出投資投機性購房需求后，目前北京二手房市場的成交量中，換房需求已占據大頭，達60%～70%。

據中原地產、偉業我愛我家等市場研究機構數據顯示，2016年，北京市全年二手房網簽量約為27.2萬套，較2015年上漲38%，且刷新2009年的26.7萬套成交紀錄，創歷史新高。

2018年8月29日，從中央電視塔俯瞰高樓林立的北京。

而到了2017年，受一系列調控政策影響，二手房全年成交量驟降50%，僅13.6萬套;同年新建商品住宅（不含保障房）也創十年新低，網簽約2.7萬套，同比下降45%。

業內人士告訴記者，2018年，限購調控繼續發揮“正本清源”的分流作用，在逐步擠出投資投機性購房需求后，目前北京二手房市場的成交量中，換房需求已占據大頭，達60%～70%。

早在幾年前，北京樓市就曾顯示出“豪宅化”的趨勢性特征，無論是對于首次置業的剛需一族，還是對于改善型購房者，其資金門檻均明顯高于二三線城市。

因而，在目前北京的購房資金來源中，“換房鏈條”往往成為第一驅動力——許多剛需一族都是將父母在外地的房子賣掉，再加點杠桿，到北京來換購一套。

“政策底”何在

2017年3月“認房又認貸”等調控新政出來后，業內流行一種預期，即房價回歸到2016年10月份的水平。

那時的房價是什么水平？據偉業我愛我家、中原地產和貝殼研究院等市場研究機構數據顯示，2016年10月，北京二手房成交均價為56166元/平方米。而在2017年3月調控新政出臺當月，北京二手房均價曾一度高達67497元/平方米。

記者在采訪中了解到，上述預期并非空穴來風。早在2016年11月，住房和城鄉建設部在北京進行部分城市房地產調控工作部署，期間對北京、上海等16個熱點城市及石家莊等4個房價上漲過快城市明確提出：要把房價穩定在現有水平上，環比不能上漲。

2016年12月，北京市領導在調研房地產調控和住房保障工作時明確表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以建立購租并舉住房制度為主要方向， “確保明年房價環比不增長”。

2017年5月，北京市相關領導與部分科技企業人士座談時再次表示，“這一輪的調控是要讓房價降”。他還指出，北京有限的土地要應對全國剛性需求，這是不對稱的，一定要加強需求端的管控。

上述官方表態多次出現在相關文件和公開報道中，從而給業內傳遞出明確的調控房價信號。

市場研究機構的最新統計數據顯示，今年10月，北京市二手房均價已回落至61103元/平方米;11月下旬，均價繼續下跌，目前已降至59500元/平方米，距離上述“調控目標”更近一步。

記者了解到，近年來，北京市加大力度實施房地產業供給側改革，年內新增3.17萬套限房價、競地價的共有產權房，價格面向剛需一族;同時頒布住房租賃新政，鼓勵多渠道增加租賃住房供應，加大住房租賃的金融支持，同時加強對租賃市場的服務和監管。

在實際執行過程中，也出現一些問題。諸如，購房者對共有產權房接受程度弱，目前市場去化率不高;對租賃住房重建設輕管理和拆除城中村，導致租金上漲過快，自去年至今，租金價格漲幅曾一度出現環比8.4%、同比20.1%的上漲局面;以限制發放預售許可證等行政手段對新建住宅價格進行管控，也帶來一些不適應癥。

研究人士發現，對比紐約、東京和香港等國際化大都市，北京的房價有其獨特的歷史成因。此前其房價的持續上漲并非建立在高杠桿、高負債的基礎上，而是由一條貫穿房改歷史、城鎮化進程和住宅資產化的“換房鏈條”在支撐。

1998年前后，大量公房低于市場價格出售給私人，完成第一次住房制度市場化改革;部分城市職工通過房產差價獲益，實現家庭資產增值。

此后20年間，借助房改帶來的原始積累，這部分人僅動用很小的杠桿，就完成一次又一次置換和投資。在研究人士看來，“北京的房價，就是在這種低杠桿的情況下被逐漸推高的。”

“今天的北京房價對于以房換房的人來說其實并不高，但對于無房也無資產的城市新增人口來說，就顯得越來越不友好、越來越不可支付了。”業內人士說。

接受《財經國家周刊》采訪的有關專家認為，在堅持“房住不炒”政策理念的前提下，調控政策應繼續保持相對的連續性、穩定性，同時，下一步也應根據階段性成效和新情況新問題對現有調控手段進行評估論證，視情況調整優化。