淺談房地產物業管理的程序分析

吳維

摘要：本文就物業管理相關知識的基礎上，，能夠運用前期介入知識在實際工作中組織實踐，熟悉招投標程序，能夠完成物業招標書與投標書的編寫，熟悉物業竣工驗收和接管驗收的程序，能夠按程序簽訂物業服務合同。

關鍵詞：前期物業管理；物業管理招投標；接管驗收；入住手續

1.物業管理前期介入

1.1前期物業管理

前期物業管理，是指從物業開始銷售（預售）起，至業主委員會成立，業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。物業管理前期介入是物業服務企業在正式接管物業之前，開發企業邀請物業管理人員參與該物業的整體布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、設施配套、管線布置、房屋租賃經營、施工質量、竣工驗收等方面建設單位提出意見和建議，使物業投入使用能更好滿足業主與物業使用人的需求。

1.2物業管理早期介入

物業的早期介入有利于完善設計細節，提高物業的實用性和便利性，有利于提高生活質量，保證物業的使用功能，為驗收接管打下基礎，有利于后期管理工作的順利進行，有利于提高建設單位的開發效益，有利于房地產商把握市場，減少決策的盲目性，有利于打造物業品牌，促進房產銷售。開展物業管理前期介入，還有利于降低房地產開發企業投資的風險，有利于物業服務企業工程技術人員的培養。

1.3早期介入具體實施

物業管理專業人員對規劃設計的參與職責，主要表現在全面細致地反映物業管理得以順利實施的各種需要，物業服務企業應反映的問題主要有：配套設施的完善問題，水電氣等供應容量、安全保衛系統、垃圾處理方式、綠化布置、消防設施、建筑材料選用、預留問題、空調留位的問題、公共區域照明問題以及對廚房灶臺的設計高度等。

1.4物業管理早期介入重點關注的問題

停車位問題，我國目前私家車的普及勢頭十分強勁，最好按照“戶均一車位”標準預留以后“擴建”停車場（位）的用地，智能化系統要預留“管線”，空調室外主機安裝位置與方式，太陽能熱水器的安裝，燃氣管線及排風管道位置的確定，施工中的預留孔、洞問題。

2.物業管理的招投標

2.1物業管理招投標的意義

物業管理招標是物業業主，開發商運用價值規律和市場競爭來組織物業委托管理的基本方式。投標是物業服務企業依據委托方的招標文件的要求組織編制標書，參加物業管理資格競爭的一種行為，它是物業服務企業前期介入的基本前提經常工作。物業管理招投標是物業管理市場發展的需要，物業管理招投標是幫助居民樹立正確消費觀的需要，物業管理招投標是提高物業管理水平的需要。

2.2物業管理招標原則及特點

物業管理招標的目的是在一場競爭招標中，找到自己最理想的物業服務企業。開發商或業主要想吸引盡可能多的物業服務企業投標，并從競爭性投標中得益，物業管理招標就必須貫徹“公平、公開、公正、合理”原則。物業管理本身具有的特點使物業管理招標有一些與其他招標不同的特點。物業管理招標具有階段性和時間性特點。

2.3物業管理招標方式

物業管理招標可分為公開招標、邀請招標和協議招標三種方式。公開招標由開發商或業主委員會通過報刊、廣播、電視等發表招標廣告，實行公開招標。邀請招標由招標單位向有承擔能力的若干物業服務企業發出招標通知，邀請他們參加投標，通常為3-8家。協議招標是不通過公開或邀請招標，而由開發商或業主委員會直接邀請某一物業服務企業進行協商，達成招標形式。

2.4物業管理招標程序和文件內容

制定招標文件，發出招標邀請或者通知，出售招標文件，召開標前會議，收存投標書并開標和定標。物業管理招標文件一般包括投標人須知、要求管理的物業說明書和設計圖紙等。投標人須知包括投標人須知的要求與內容、投標的主要要求、合同格式與合同條件等內容。必須出具投標保證書，關于保密要求，要有“不選擇最低標價”的申明，遞送投標書的程序，開標與評定投標的時間與標準。投標的主要要求，出具履約保證書，要有“不選擇最低標價”是申明，管理服務的具體要求和標準。

3.物業接管驗收

3.1物業接管驗收的作用

接管驗收主要內容包括驗收的準備工作、資料的接管驗收、硬件設施設備驗收和驗收遺留問題的處理等。物業服務企業不僅要盡早介入物業的前期管理工作，而且要充分利用其在接管驗收中的地位，嚴把質量關。接管驗收具有十分重要的作用，具體表現在物業接管驗收中明確交接雙方的責任、權利和義務；確保物業的使用安全和正常的使用功能；為實施專業化、社會化、現代化物業管理創造條件；提高物業的綜合效益；促進建設項目的及時投產、發揮投資效益，總結建設經驗；維護和保障業主的利益。

3.2接管驗收的準備工作

人員準備，組建接管驗收小組，接管驗收的資料準備，進行現場初步勘察。物業接管驗收的程序分為兩種情況，新建房屋的接管驗收程序和原有房屋的接管驗收程序。新建接管驗收的主要內容包含主題結構、外墻不得滲水、屋面、樓地面、電氣、水、衛生、消防、采暖、附屬工程及其他。原有物業接管驗收的主要內容和標準有質量使用功能的檢驗，危險和損壞問題的處理。竣工驗收與接管驗收的區別，主要表現在性質不同、階段不同、主題不同、條件不同、職責不同。

4.用戶入住

4.1準備階段

入住準備和入住手續文件，入住是指建設單位將已具備使用條件的物業交付給業主并辦理相關手續，同時物業管理單位為業主辦理物業管理實務手續的過程，要求業主或者租戶按要求進行驗樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過程。主要內容包括入住通知書、收樓須知、入住手續書、繳款通知書。這些文件都由物業服務企業負責擬定。

4.2房屋裝修管理

房屋裝修管理是在業主或使用人裝修期間，由物業服務企業對裝修方案、裝修材料、裝修人員等方面綜合管理。分為了裝修管理制度、裝修申請及批準、裝修管理的要求、裝修施工管理要求、裝修工程的監督檢查五個方面。