成熟租賃市場樣本：機構化崛起與市場化力量

江蘇人高榮榮2012年去法國第二大城市馬賽留學，此后留在當地工作，隨著學習和工作地點的轉換，六年間她換租過三次房子。

這三次，高榮榮選擇的都是公寓性質的Studio?！胺▏腟tudio就很像中國現在的長租公寓產品，每套Studio二三十平方米，包括一個小的做飯操作臺、洗手間、陽臺等，當年我第一次租的時候感覺還是很先進的?！?/p>

高榮榮透露，法國的公寓租金較高，房屋租售比保持在高水平，“幾年前這里的房價折算成人民幣大概是4萬元/平方米，20平方米的Studio也就80萬元一套，但月租金高達六七千元。”

不過，留學生可以申請法國政府CAF住房補貼，不同的房型、租金，補貼的金額也會有所不同，一般留學生能獲得大約30%租金的住房補貼，當地政府還鼓勵異性合租，異性合租的補貼要比單獨租房的補貼高。這些補貼無疑減輕了高租金壓力。

高榮榮對記者介紹，這些Studio配備了極少數管理員，還有停車場、公共廚房等公共區域，租約穩定，基本滿足了個人的居住需求?！拔抑虚g回國也看到過一些高端長租公寓，與它們相比，Studio就顯得比較陳舊了。坦白說，Studio也沒有國內長租公寓那么多花樣，清潔阿姨會負責一下公共區域的衛生，此外沒有過多的增值服務，因為人工服務費太貴了，當年我們留學生根本請不起人來打掃衛生?！备邩s榮說。

雖然服務內容不多，但高榮榮認為，類似于法國這樣的成熟住房租賃市場，最大的優勢在于非常規范，“不能舍本逐末，長租公寓不要搞了一大堆花頭，它的本質還是要滿足穩定居住的需求。”

私人為主，機構比例上升

在英國謝菲爾德留過學的周凡，同樣對國外租賃市場的規范性有深刻印象。她留學期間租住過各種不同類型的房子，包括個人房東出租、專門為留學生群體提供的中介房屋、學校提供的短期公寓以及開發商提供的長租公寓等，“每個月平均租金約在1000磅，會有阿姨來打掃公共空間衛生，這些簡單的服務都涵蓋在房租里。租房非常安全，另外這是個非常多元化的市場，有太多選擇。”周凡說。

在發達國家的住房租賃體系中，多元化供應主體是非常鮮明的特征，也是它們的一大共性。市場化力量的充分介入，讓市場競爭趨于良性。

以歐洲最大的租賃市場德國為例，目前4200萬住宅中約有2300萬套用于出租。根據中信建投數據，德國龐大的住房租賃市場主要由四個方面構成：州、市和鄉鎮府早期為了解決中低收入人群的住房問題而建立起大量的“公共住房”230萬套，占比約在10%；各類私營機構投資建設的住房約310萬套，占比14%；住宅合作社投資建設的租賃住房約210萬套，占比9%；個人投資者用于出租的占比在65%。

美國租賃住房的市場化水平非常高，