你的收入能追上房租的上漲嗎？

房租上漲的原因，一是資本推動，由于長租公寓運營商爭奪房源，拉升了房租；二是供需失衡，房租上漲是由于房源供不應求引起的，所以要從加強監管和解決供需失衡兩方面發力。

如果熱播劇《蝸居》引發了“房奴”共鳴，那“追不上房價的你，能追上房租嗎？”可能是2018年夏天最扎心的一問了。

41平方米，每月租金6000元；56平方米，每月租金7000元；58平方米，每月租金8000元……看著電腦屏幕上顯示的房租數字，在北京市上班的小陳“眼都直了”。她不明白，為何不到一年，同樣的小區，同樣的戶型，房租卻嗖嗖往上漲。

在一系列政策的嚴厲的調控下，房地產銷售市場趨于穩定，但很快房租接棒房價，租金大漲。

業內人士認為，房租大漲與中介哄抬價格、資本進入租房市場等密切相關，長租公寓企業需要對房租暴漲承擔一定責任，卻無法掌控市場供需局面。加強對長租公寓市場監管，最根本的是要增加住房，緩解供需關系，以抑制租金暴漲。

上漲

據新華社8月20日報道，在一些熱點城市，每年七八月，租房需求大量釋放都會將房租推至季節性“波峰”。然而，2018年這一波房租漲勢比往年更兇猛。近日在北京、上海、深圳、南京等城市調查了解到，伴隨一些大型住房租賃企業加速布局擴張，部分地區出現機構為爭奪房源哄抬租金、高價收房的現象，這在一定程度上推高了區域租金。

多家機構的統計均顯示，2018年7月，北京每平方米月租金環比漲幅都在2%左右、同比上漲約20%，漲幅明顯。

除了首都北京，中國房地產測評中心發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監測的35個城市中，有10個城市7月租賃價格指數環比上漲，4個一線城市全部在內；同比數據方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%，上海和廣州出現下跌，同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過19個月。

新華社報道稱，在位于上海市松江區松江大學城附近的星辰園小區，一套94平方米的兩居室，業主直接掛牌出租的價格是每月4600元，而一家住房租賃企業管理的星辰園小區一套81平方米的兩居室，每月租金卻高達5130元。

據《理財》雜志記者了解，此輪關于房租上漲的“集體聲討”一事最初導火索來自網絡論壇上一則關于“天價房源”的消息。該發帖人稱將自家位于北京天通苑一套120平方米的三居室出租，心理預期價位為7500元/月，而為了爭搶房源，自如和蛋殼等長租公寓品牌的報價由8500元/月一路上漲到10800元/月，付11個月。此事曝光后，關于長租公寓運營商哄抬房租價格的消息引發廣泛共鳴和熱議。

針對該事件，自如方面8月17日回應表示，將在未來3個月保證收、出房兩端價格穩定，新增投放市場的房源會維持租金不漲，全國九城續約房源漲幅不超過5%。蛋殼公寓方面明確提出未來兩個月在北京地區提供2萬間以上可出租房源，年底前不漲租。

資本

新興住房租賃企業不斷涌現，老牌住房租賃企業加速擴張，均得益于資本的大量涌入。例如，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%～40%的價格爭搶房源，導致售房成本直接上升。

所謂長租公寓，是近幾年來房地產三級市場的一個新興行業，具體做法是由運營商將業主的房屋租賃過來，進行裝修改造、配齊家具家電后，以單間的形式出租給房屋周邊的白領等人士。

根據前瞻產業研究院的整理，長租公寓的誕生最早可追溯到2002年，不過彼時正值房地產黃金時代，住房租賃市場并未受到過多關注。直到2014年，大量資本涌入，才推動長租公寓站上風口。目前，長租公寓運營主體按類別已經形成了五類明顯的參與者：資產派（新派公寓等）、開發商派（萬科泊寓、龍湖冠寓等）、中介背景派（鏈家自如、我愛我家相寓等）、酒店派（華住城家、鉑濤窩趣等）和年輕的創業派（蛋殼公寓、YOU+等）。

在這其中，僅2018年拿到融資的便有自如、優客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等幾家，而2017年年底拿到融資的也有多家，尤其幾筆上億規模的融資更是引發了這個細分領域的“狂歡”。在資本的青睞下，這個賽道上的選手開始加速狂飆。

那么，如何破解國內長租公寓盈利難問題？市場已經給出了答案：先考慮占領市場，再考慮附加值盈利。

當前，住房租賃企業管理的長租公寓分為兩種：一種是分散式公寓，即運營商從個人手中獲得閑散房源，這類代表有自如、蛋殼公寓；另一種是集中式公寓，運營商租下一棟樓統一出租，像YOU+公寓。市場研究機構邁點研究院發布的報告顯示，該研究院重點監測的市場主流公寓品牌有300余家。

據邁點研究院監測，金融機構一直為長租公寓的品牌建設、擴張、運營提供強有力的支持。根據公開報道，2018年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在2018年，蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。同時一些長租公寓企業發行了資產證券化產品。在業內人士看來，可觀的收益是資產證券化產品吸引投資者的首要條件，這讓租賃企業有了提高租金的動力。

此外，一部分住房租賃企業定位于互聯網公司，帶有流量經營思維。而要成為高估值的互聯網巨頭，最簡單的方式就是不惜代價達到市場壟斷地位。

供應

本輪房租上漲，資本一定程度上予以推波助瀾，但資本推動和供需失衡相互作用，致使房租異常上漲，很難說哪個起根本性作用。

中國社會科學院財經戰略研究院副研究員鄒琳華接受媒體采訪時表示，北京房租大漲的成因在于，“清理城中村、集體土地公寓，拆除違建，整治群租，租購房同權等，造成短期供求失衡”。

如何通過增加有效供給，實現流動人口的“租有所居”？貝殼研究院院長楊現領在公開文章中建議，構建穩定租金的長期框架，根本出路在于構建一套完整的租賃供應體系，如最大限度釋放業主閑置的房源，滿足青年白領的單間和中等中低收入家庭的整租需求；推進集體建設用地的租賃住房開發，并有序規范而非清理二房東市場，形成市場的有效（單間）供應，從而穩定中低端租賃市場；合理利用企業閑置用地，并通過更加市場化的方式引入租賃市場，滿足企業年輕員工、公務員等人群的需求。

8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、我愛我家·相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，除了被要求共同承諾落實“三不得”外，10家中介機構在未來還將拿出共計12萬套房源投向租賃市場，以不漲價的方式平抑此前已經波動的租金水平。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，北京房租快速上漲，是多方面原因綜合導致的結果，如果用看病來比喻的話，就相當于房屋租賃市場發燒了，現在需要先退燒，再找發燒背后的原因。

樓建波認為，現在需要政府進行干預，如果依靠市場本身糾正，時間會很長。政府要鼓勵發展住房租賃市場，把住房租賃當作民生工程，加大政府投入，在租房供應結構上進行調整，解決市場供應短缺的問題。

樓建波建議，在住房租賃市場上，一方面，政府要尊重市場，畢竟市場有自己遵循的規律；另一方面，政府也需要積極作為，包括調整住房租賃市場上租賃和保障性住房供應的比例、促進區域間投入公共租賃住房的平衡、調整市場租賃戶型等。