房地產開發企業的現金流優化管理

摘 要：伴隨著城市化建設步伐的不斷加快，房地產開發企業數量不斷增加，房地產行業內的市場競爭積累程度也隨之上升。在房地產開發持續持續經營與發展中，現金流管理事宜十分重要，很多房地產開發企業最終推出市場與現金流管理上的不當也有直接關聯。本文將對房地產開發企業現金流管理中存在的不足進行分析，并就此類企業如何更好地進行現金流管理提出合理化建議。

關鍵詞：房地產；現金流；管理

資金是現代企業的“血液”，資金總量是否充沛以及資金是否可以得到充分的應用對企業經營發展等多個層面都會產生十分直接的影響。房地產開發企業與一般企業存在很大不同，主營業務上具有的特殊性使得其對資金需求及以來程度極大。這一狀態下，現金流管理對房地產開發企業便具有十分重要的意義，如何在市場競爭較為激烈的大背景下進行現金流的優化管理也是房地產開發企業需要思考的現實問題。

一、房地產開發企業現金流管理概述

現金流管理是以現金流量作為管理中心與中心的一種具體管理活動，其本身是財務管理范疇下的一種具體管理類型。房地產企業在持續經營發展中需要大規模地進行資金調度與使用，企業現金流量較大，現金流管理的實際壓力也相對較高。從總體上來看，房地產開發企業現金流管理能力與水平已經有了很大程度提升，但房地產開發企業資金使用上容易受到很多內外部因素的影響，現金流管理上也往往需要對多個層面的事宜予以兼顧，這使得現金流管理成為了房地產開發企業財務管理體系中較為復雜的一項管理。

二、房地產開發企業現金流管理中存在的問題

（一）現金流管理的受重視程度相對較低

雖然現金流管理對于房地產開發企業持續經營與發展十分重要，但很多房地產開發企業，特別是中小型房地產開發企業對現金流管理的重視程度較低，財務管理體系內，現金流管理的優先級也處于較低水平。思想意識層面對現金流管理無法給予充分關注和支持性下，一般的財務人員便充當著現金流管理主體，其獨自進行現金流的管理雖然能夠將一般性管理事務進行較好處理，但核心領導層，特別是決策層往往不會參與到現金流管理活動開展之中。重視與支持力度相對較弱時，現金流管理很難成為一種常態化管理工作存在于內部綜合管理體系之中，各種具體的管理問題也很容易順勢產生。

（二）風險防范意識相對較低

房地產開發企業在現金流管理中對的防線防范意識相對較低，特別是在當前房地產行業競爭極為激烈的背景下，各類型房地產開發企業都在積極的拿地，囤地，但這些經營行為往往需要強大的資本實力予以支撐。由于發展上過于冒進，且國家在金融領域對房地產市場進行的調整、限制，房地產開發企業的現金流管理中會受到很多風險因素的影響。但為了更好進行利潤獲取，鮮有房地產開發企業能夠基于風險防范理念進行現金流的科學管理，絕大多數房地產開發企業所進行的現金流管理也只是一種尋常的管理。正是由于風險防范意識較為薄弱且并未在現金流管理中有意識地進行風險識別和規避，資金鏈斷裂的實際風險極大。

（三）現金流管理同企業戰略的契合度較低

房地產企業現金流管理同企業自身發展方向及戰略的契合程度相對較低，這也是其現金流管理中存在的一種明顯不足。大多數房地產開發企業在現金流管理上進行著被動式和機械性的管理，不僅財務同業務間的正向聯系沒有構建出來，現金流管理也并沒有前瞻性。現金流管理絕非對資金使用事宜進行的簡單管理，理論上來說，其需要服務于企業內部經營管理活動的開展以及綜合發展。但受制于經營發展壓力的影響以及相關人員對現金流管理在認識上存在局限性，房地產企業現金流管理并沒有同企業戰略以及經營性活動開展較好聯系在一起，現金流管理的功能性與實際價值也相對較低。

（四）預算執行力度明顯不足

現金流管理可以簡單理解為對資金進行的管理，在現金流管理中預算計劃編制以及預算執行等相關工作對最終管理成效取得會產生直接影響。房地產開發企業的現金流管理中，預算執行的過程控制力度相對不足，財務管理人員也沒有將現金流管理，預算管理等分項管理活動開展較好聯系在一起。由于對預算執行缺乏明顯的控制，項目開發以及工程建設層面的資金使用往往會呈現出不可控的狀態，這不僅會打亂既有現金流管理計劃，更是會加劇資金上的緊張，導致資金的內部流動性嚴重降低。長此以往發展下去，現金流管理的實際壓力會越來越大，一旦融資上出現問題，現金流管理便會陷入到十分危險的境地之中。

三、優化房地產企業現金流管理的建議

（一）提升現金流管理實際地位

優化房地產企業現金流管理首先要提升現金流管理的受重視程度，即企業內部需要給現金流管理以更多的重視，在此基礎上，現金流管理在財務管理體系中的地位需要得到對應提升。建議各類型房地產企業，特別是中小型房地產企業對優秀企業的現金流管理經驗進行借鑒，例如，進行現金流管理制度建設，將現金流管理的權責關系予以明確、基本內容及目標予以細化的做法能夠使得現金流管理制度更好地指導和規范具體管理活動開展。除財務管理人員外，房地產開發企業內核心領導層需要關注并參與到現金流管理活動開展之中，以及時地了解現金流管理工作開展上的需求，并提供對應支持。

（二）構建現金流風險管理機制

現金流管理本身較為特殊和重要下，在具體管理活動開展中構建現金流風險管理機制便十分必要和重要，房地產開發企業更是需要結合現金流管理實際狀況，將風險防范意識融入到現金流管理全過程并構建出與之對應的風險防范機制。例如，萬科集團在現金流風險管理機制構建上的做法十分可行，其增加了風控部門同財務管理部門的聯系，并要求現金流管理人員定期進行現金流量表制作以及現金流管理報告制作，財務管理部門與風控部門需要對相關數據與報告內容進行風險因素的排查和分析。這種模式也可以被較好套用到各類型房地產開發企業之中，并對現金流管理中的風險進行較好抵御。

（三）圍繞企業戰略進行現金流管理調整

房地產開發企業所處的行業環境，市場環境處于不斷的變化之中，企業自身在持續經營發展中更是要進行不斷的調整。這些因素影響下，現金流管理活動開展中也不能一成不變，積極地進行現金流管理側重上的也具有重要意義。由于現金流管理本身要以服務與企業發展為目標，房地產企業在現金流優化管理上需要與企業發展戰略間進行更好的適配。例如，在企業明確了年度發展目標和基本的戰略發展方向后，現金流管理中需要圍繞著既定目標與戰略進行管理側重上的確立，并為主要項目開發與建設性活動開展提供充足的資金支持，確保資金總量上的充沛以及使用上的合理。

（四）全面預算管理理念控制預算執行

預算執行狀況好壞與否會對現金流管理壓力大小產生直接影響，房地產開發企業想要更好進行現金流管理就需要對預算管理活動開展給予一定重視，基于全面預算管理理念進行對于預算執行進行控制也十分必要。諸如萬科，保利等優秀房地產開發企業當前都在進行著全面預算管理，一般規模的房地產開發企業也要進行全面預算管理建設和嘗試。通過全面預算管理的進行，現金流管理中要對預算執行狀況進行動態分析，財務管理部門則要加強對預算執行的控制和評價。通過不同財務管理層面進行的協同努力，現金流管理壓力可以顯著降低，現金流管理主體也能夠更好地對管理趨勢進行預測和分析。

四、結語

不同規模的房地產開發企業雖然在現金流管理上的壓力不盡相同，但對于一些共性的現金流管理問題其需要給予應有關注，并積極地對自身現金流管理上存在的不足、問題等進行彌補與解決。值得注意的是，現金流管理是房地產開發企業經營發展全過程的一種重要管理類型，核心領導層以及財務管理主體也需要將現金流管理，特別是現金流的優化管理作為一種常態化工作堅持下去。

參考文獻：

[1]李志成.房地產開發企業融資和現金流管理的優化研究[J].求知導刊，2017，（21）：93-94.

[2]沙東.房地產開發企業現金流風險管理研究策略[J].科技經濟市場，2017，（05）：136-137.

作者簡介：

李玲麗，華潤超智房地產開發有限公司。