淺議資產評估工作底稿的編制及其評估程序

■ 鄧顯敏

評估工作底稿，是指資產評估專業人員執行評估業務形成的，反映評估程序實施情況、支持評估結論的工作記錄和相關資料。評估基本程序包括明確業務基本事項、訂立業務委托合同、編制資產評估計劃、進行評估現場調查、收集整理評估資料、評定估算形成結論、編制出具評估報告、整理歸集評估檔案等內容。資產評估機構及其資產評估專業人員可以根據資產評估業務的具體情況以及重要性原則確定所履行各基本程序的繁簡程度。工作底稿應反映評估人員實施現場調查、評定估算等評估程序的實施情況、支持評估結論。資產評估專業人員應當記錄評估程序履行情況，并形成工作底稿。評估工作底稿應當真實完整、重點突出、記錄清晰。本文對評估工作底稿編制及評估程序執行談談幾點看法。

一、規范編制資產評估工作底稿的意義

評估工作底稿可用于質量控制復核、監督資產評估機構對評估準則的遵循情況以及第三方的檢查，在資產評估機構因執業質量而涉及訴訟或有關監管機構進行執業質量檢查時，評估工作底稿能夠提供證據，證明資產評估機構是否按照《資產評估執業準則》的規定執行了評估工作。《資產評估行業財政監督管理辦法》（財政部86號令）明確了資產評估機構、資產評估專業人員的法律責任。《中國資產評估協會會員執業行為自律懲戒辦法》于2018年5月實施，懲戒辦法規定，個人執業會員在執業中，資產評估基本程序缺失、資產評估程序履行不充分或不到位、工作底稿內容缺失、工作底稿內容規范性存在問題、未按照相關規定進行資產評估檔案歸集，將視情節輕重，予以警告、嚴重警告、通報批評或公開譴責。真實完整、清晰的評估工作底稿是降低評估風險的有效途徑,因此，資產評估專業人員應當高質量地編制評估工作底稿。

評估工作底稿的編制不但直接影響到資產工作評估的質量，還是佐證資產評估專業人員在評估過程中客觀、公正地履行評估程序的依據，資產評估專業人員在評估業務完成后，應及時整理工作底稿。

二、評估工作底稿編制中存在的問題

評估工作底稿是實施評估程序過程的記錄。由于市場競爭激烈、部分企業評估業務要求招投標，且為最低價中標，中小企業評估收費偏低，以及部分評估項目客戶要求出具報告的時間緊、納入評估范圍的單位多、任務重等。部分資產評估機構工作底稿存在底稿不完整、執行程序不到位、不能全面反映評估程序的實施情況。部分評估機構未嚴格執行質量控制制度，三級復核流于形式、評估參數選用不合理等問題，通過資產評估協會執業質量檢查通報發現，協會對部分評估機構給予了警告、限期整改；對部分資產評估師給予行業內通報批評、警告；對評估機構相關法人、首席評估師進行約談等，部分省評協將懲戒結果錄入行業誠信檔案。這些懲戒需引起資產評估機構及評估專業人員的高度重視。不規范工作底稿主要表現在：

（一）管理類工作底稿

1．評估委托合同不規范，要素不完整。

2．缺少評估計劃或評估計劃編制過于簡單、針對性不強，評估計劃中有部分項目缺失或表達不完整，評估對象和范圍不完整，大型評估項目評估計劃缺少技術方案等。

3．缺少訪談記錄。企業價值評估業務、無形資產（包括專利資產）評估缺少與相關人員的訪談記錄，或訪談記錄內容過于簡單或針對性不強，無實質性的訪談。

4．有些項目缺少明確評估業務基本事項、業務承接風險評價、客戶報告簽收等，底稿不能反映公司質控體系要求的承接流程。

5．三級復核流于形式，無實質性內容，以報告簽發表代替三級復核，底稿中無重大問題復核處理記錄，底稿不能反映評估機構質量復核軌跡。

6．底稿歸檔時，各種形式的歸檔底稿內容完整性、歸檔的一致性較差，工作底稿未編制索引號和頁碼、沒有分類歸檔，部分電子文檔未歸檔，如：詢價記錄未形成紙質文檔歸檔。

（二）操作類工作底稿

1．缺少必要現場調查記錄或現場勘察記錄不完整,未根據評估項目具體情況，確定合理的現場調查方式。 部分評估項目實物資產現場勘察記錄或盤點表過于簡單，記錄不完整，如：多項設備盤點只在申報表上打勾或對個別設備補充填列規格型號、生產廠家等，未采用ABC分類勘查；缺少重點房屋、重要設備現場調查記錄。部分評估機構對評估對象的現狀和使用狀況的記錄僅有照片（照片無日期，無對應的資產名稱標注）而未形成書面勘察記錄，無主要資產相關技術資料核查記錄，無主要資產現狀現場勘查記錄。部分存貨盤點未進行倒軋，存貨盤點日期與評估基準日間無出入庫記錄及相關的檢查，實物資產抽查盤點記錄只在盤點表上以打勾的形式標示，未填列實際的盤點數量。少數現場勘察記錄表沒有評估人員及被評估單位陪同人員簽字。

2．詢問、函證、監盤、勘查等重要程序記錄不完整或出現錯誤。無銀行存款及往來單位的詢證函或者直接引用審計機構函證復印件，無評估人員對函證保持控制的說明。

3．收集的評估資料不完整

（1）企業價值評估收集的資料不夠完整。底稿中對企業歷史沿革、現狀、發展前景、相關宏觀、區域經濟、公司制度、稅收政策、歷史財務、經營資料等收集不足。未收集企業的經營計劃、發展規劃和企業所在行業現狀及發展前景等資料。未收集委托方關于被評估企業資產配置和使用情況的說明，包括對非經營性資產、負債、溢余資產情況說明，或者收集的資料信息不完整、不詳細。無形資產評估，缺少對宏觀經濟環境、行業狀況及前景、企業狀況及前景調查資料，未來收益的預測缺乏宏觀和微觀數據的支撐。

（2）國有資產評估項目，未收集評估目的對應的經濟行為批準文件，或無經濟行為實施主體的申請文件和經濟行為對應的實施方案等資料。

（3）收集資料時，重要資產的詢價記錄和定價依據信息不完整（成本法）。

（4）對資產權屬、存在性、狀態等資料收集不完整。

4．資產評估申報明細表僅有電子文件未打印紙質文件并蓋章、評估申報明細表填列內容不夠完整或無申報方蓋章確認。

5．收益法評估底稿中預測依據、取值過程分析較少。底稿中沒有對企業歷史數據中的非經常性收入和支出、非經營性資產、負債和溢余資產及與其相關的收入和支出進行核實和調整的記錄。運用市場法評估時缺少對被評估單位所在行業發展狀況與前景的分析判斷，缺少關于流動性對評估價值影響的考慮，未考慮關于控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價。成本法評估時缺少對投資性房地產的清查核實方法、過程及結論；土地使用權評估中引用結論的評估說明等。

6．評定估算無詳細計算和分析過程，評估結論計算不準確

（1）實物資產無測算表、或測算表中重要參數的確定無依據或說明。

（2）評定估算時，評定估算的取價依據不充分，確定重置成本的取價、取費依據不夠充分，部分參數無取值來源，確定成新率貶值因素取值依據不夠充分，主要資產的詢價記錄較為簡單，缺乏合理性分析。

（3）采用收益法評估企業價值時，收入、成本費用預測依據不足，對運營資金的分析、測算過程和溢余資產、非經營性資產、負債分析不夠充分。收益法評估中，部分參數的選擇確定依據不足。

（4） 評估計算不準確。對重要參數的選取缺乏分析過程記錄、或評估過程中參數選擇錯誤，如：土地使用權采用成本法評估時，宗地用途為工業用地，年期修正系數中的剩余年限按土地法定年限進行修正，造成評估值計算錯誤；對投資性房地產采用收益法評估時，對商業用房地產的經濟年限采用70年而不是40年，造成計算錯誤。

7．無形資產評估：商標權價值估算中收入、成本費用、收益期及折現率取值依據不足。對無形資產產品經營和會計核算調查記錄、獲取被評估企業提供的專利研發和與專利實施相關的經營資料和會計核算資料不夠充分、完整。評估所依據資料收集不夠充分，缺乏對所收集評估資料的分析和判斷過程。

8．企業價值評估項目，評估工作底稿無資產、負債清查評估程序表，同時進行專項審計和資產評估的項目，直接復印審計底稿作為評估工作底稿，也未就直接引用審計底稿的合理性進行說明。

三、進行資產評估及編制評估工作底稿需關注的事項及建議

（一）采用收益法進行企業價值評估時應關注的事項

隨著評估行業的發展，收益法得到廣泛的應用，評估結果中采用收益法評估結果的越來越多，收益法是從企業未來收益的角度出發，以被評估企業現實資產未來可以產生的收益，經過折現后的現值作為被評估企業股權的評估價值，因此采用收益法計算時，對企業未來的預期發展因素產生的影響考慮應充分，由于收益法主觀性強，評估師對未來收益的預測和折現率的判斷對評估結果影響大，要求評估專業人員對各項參數進行充分的理解，并能根據企業的實際情況進行分析、判斷、調整，不能按模板進行生搬硬套。

采用收益法計算時，對收入、成本、費用的預測底稿應形成書面資料，以便復核和檢查。對未來收益指標預測時，對收益增長預測的合理性、邏輯性的分析要充分，應收集被評估企業的歷史數據、企業對未來經營狀況和收益狀況的預測資料，評估人員應對被評估單位提供的收益預測資料進行分析、判斷和調整，確信相關預測的合理性。如：主要客戶、主要客戶占收入的比例、當前及未來的市場占有情況、銷量增長幅度原因分析，未來的產品價格變化趨勢分析，了解被評估企業所在行業相關經濟要素及收益狀況情況，當預測數據與企業歷史數據和現實狀況存在重大差異時，資產評估人員應當在評估報告中予以披露，還應對產生差異的原因及其合理性進行分析,不能沒有分析就直接引用企業提供的預測數據；還要充分考慮取得預期收益將面臨的風險，合理選擇折現率，保持預期收益與折現率口徑一致；合理確定收益預測期間，并恰當考慮預測期后的收益情況及相關終值的計算。

采用收益法進行企業價值評估，還要獲得委托方關于被評估企業資產配置和使用情況的說明，包括對非經營性資產、負債和溢余資產狀況及其相關的收入和支出進行分析、核實或調整。

（二）采用資產基礎法評估需關注的事項

資產基礎法往往是將各單項資產評估值進行匯總，容易忽略賬外無形資產的價值，無法反映企業資產、資源的整合效應。故在運用資產基礎法進行企業價值評估時，應當考慮被評估企業所擁有的所有有形資產、無形資產、關注是否存在未入賬負債等。

（三）評估程序不能隨意簡化

企業價值評估最終結果若采用了某一種評估方法（如：收益法）的評估結果，評估機構和評估人員不能為了減輕工作量，對另一種評估方法的評價程序進行簡化，評估程序仍應按評估執業準則規定執行，如另一評估方法為資產基礎法，其對會計核算資料的查閱還應形成清晰的記錄，函證或替代測試程序不能減少，對實物資產進行現場勘察并形成記錄，資產詢價記錄要充分，否則可能影響評估結果的合理性。

（四）銀行存款評估及其銀行存款與往來函證

采用資產基礎法對銀行存款進行評估時，評估人員往往收集了銀行對賬單、銀行存款余額調節表，但忽略打印《已開立銀行結算賬戶清單》，應將《已開立銀行結算賬戶清單》中正在使用的銀行存款賬戶與財務已入賬銀行存款賬戶進行核對，以確保被評估單位已入賬銀行存款的完整性。

關于函證，評估人員應獨立對銀行存款、往來單位進行函證，若進行資產評估的同時進行了審計，評估機構可以與審計機構共同發函。若評估項目先進行了審計，評估師可收集了審計機構的函證，但評估師還應同時對往來單位執行替代程序，關注審計機構對函證發放過程的控制。評估基準日余額為零的銀行存款賬戶也要進行函證，以減少資產漏評的風險。

（五）管理類工作底稿關注事項

針對評估計劃不夠具體完整，評估計劃針對性不強，缺少訪談記錄，應收集的重要資料而未收集，工作復核底稿不全、不規范等。評估機構加強內部質量控制管理，規范評估計劃，重大評估項目完善技術方案。重視評估程序履行過程中的工作記錄，按照《資產評估執業準則-資產評估程序》、《資產評估執業準則-資產評估檔案》的要求，認真履行相關評估程序和編制工作底稿。

針對以上情況，提出如下建議：

1.在評估過程中，建議驗證評估結論的合理性。通過驗證，分析評估結論是否存在不合理之處。

2.評估機構應組織評估專業人員加強對《中華人民共和國資產評估法》、《資產評估執業準則》的學習，提高評估人員的專業技能，同時加強風險意識的培養，提高業務人員的執業質量。嚴格執行各項評估準則的規定，保證評估質量，以防范評估風險。加強對收益法的理解，要求評估專業人員不僅要熟悉評估模型，獲取充分的評估資料，評估結果更要合理、準確地反映企業的價值。

3.資產評估機構應指派有專業勝任能力的人員執行評估項目。評估機構應當制定完備的內控制度，根據評估機構的規模、業務等因素，建立質量控制體系，保證評估業務質量，將項目風險降到最低，完善三級復核制度，并按制度執行。

執業質量是評估機構生存的生命線，評估工作底稿是明確評估責任的重要依據，可以證明評估人員遵循評估執業準則，履行獨立分析估算、勤勉盡責，謹慎從業的證據。為了降低執業風險，要求我們每一位評估專業人員重視評估程序履行中的工作記錄，嚴格按照《資產評估執業準則-資產評估程序》、《資產評估執業準則-資產評估檔案》的要求，編制工作底稿，認真履行相關的評估程序。