不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下農(nóng)村不動產(chǎn)登記存在的問題及策略研究

陳珍珠

（鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院 河南 鄭州 450000）

1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的現(xiàn)狀分析

1.1 不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展歷程

1.1.1 起步階段(1949～1953年)。在中華人民共和國成立初期，為了充分激發(fā)農(nóng)民的積極性，促進生產(chǎn)力的發(fā)展，1950年頒布了 《中華人民共和國土地改革法》，承認(rèn)土地所有者對土地的一切合法權(quán)益，保護私有土地所有者的權(quán)利。這一時期，土地登記工作本質(zhì)上是對土地的產(chǎn)權(quán)登記，這是對農(nóng)民擁有的土地和房屋所有權(quán)的確認(rèn)，以及對土地使用權(quán)的確認(rèn)。

1.1.2 停滯階段(1953～1982年)。1953年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社開始全面推進，為農(nóng)民土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變做了鋪墊；1956年 《先進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范憲章》首次確認(rèn)了農(nóng)民個體經(jīng)濟以法律形式向農(nóng)村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，農(nóng)民土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為集體所有制；1963年發(fā)布 《關(guān)于當(dāng)?shù)鼐用駥Φ胤阶》垦a充規(guī)定的通知》，農(nóng)民宅基地所有權(quán)也消失了。在此期間，我國的不動產(chǎn)登記制度基本處于停滯狀態(tài)。

1.1.3 發(fā)展階段(1982～2006年)。1982年，中國確立了土地公有制。憲法規(guī)定城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。 《土地管理法》于1998年頒布，是土地登記系統(tǒng)發(fā)展的一個重要轉(zhuǎn)折點。2006年，國土資源部發(fā)布了 《地籍管理發(fā)展第十一個五年計劃》，其中土地登記和產(chǎn)權(quán)管理仍是當(dāng)時地籍管理的重點。在此期間，土地登記制度著重于土地產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，在此基礎(chǔ)上實施土地管理。

1.1.4 完善階段(2007年至今)。2007年10月1日，《物權(quán)法》實施。法律規(guī)定，國家實行統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)登記制度的施行，為土地登記制度的發(fā)展提供了參考。 《房地產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日實施，標(biāo)志著房地產(chǎn)登記制度又向前邁進了一步。在此期間，雖然房地產(chǎn)登記制度存在許多實際問題，但仍處于不斷發(fā)展和完善中。

1.2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度現(xiàn)狀。2015年3月，國土資源部發(fā)布關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知，統(tǒng)一不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案。截止2018年底，全國共有340個城市響應(yīng)，近3 000個縣區(qū)設(shè)立不動產(chǎn)登記辦事處，據(jù)統(tǒng)計，全國約有3萬多個不動產(chǎn)登記辦事大廳，共開放近4萬個窗口，一線不動產(chǎn)登記工作人員約8萬人，平均每天能夠為30多萬不動產(chǎn)登記申請人提供服務(wù)。

總體來看，目前我國的不動產(chǎn)登記具有多層級、多部門的特點。橫向來看，農(nóng)、林、礦、漁業(yè)等部門的各種權(quán)利都有相應(yīng)的管理部門負(fù)責(zé)管理，房屋的各種權(quán)利則由房產(chǎn)部門管理。我國的不動產(chǎn)登記部門相對來說比較分散，雖然職權(quán)相互聯(lián)系，但過于繁瑣的登記過程不利于統(tǒng)一登記工作，會對不動產(chǎn)登記的公信力產(chǎn)生影響。縱向來看，我國的不動產(chǎn)登記實行國家、省、市、縣四級不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，從中央到地方層級分明，但龐大的不動產(chǎn)登記體系，也使得不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)查詢的難度增加，信息的統(tǒng)計工作也存在一定的難度。

2 當(dāng)前農(nóng)村不動產(chǎn)登記方面存在的問題分析

2.1 缺乏相關(guān)法律支持。我國城市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不斷發(fā)展和完善，相關(guān)的法律法規(guī)都已經(jīng)完善，不動產(chǎn)登記工作進行較為順利。但針對農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的相關(guān)法律法規(guī)較為匱乏，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，沒有相應(yīng)的法律法規(guī)支持很難進行下去。

2.2 信息化管理難落實。我國農(nóng)村村落分布廣，且較為分散，地域差異大，受農(nóng)村復(fù)雜環(huán)境的限制，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作信息量大，加之村民對此項工作不了解，部分登記人員的服務(wù)意識不到位，可能引起村民的抵觸，配合情況不理想，進一步增大統(tǒng)一登記的難度。

2.3 登記流程繁瑣效率低。當(dāng)前我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)較為分散，登記流程繁瑣，對于登記申請人來說，整個復(fù)雜的登記流程跑下來要耗費多日，有時候各部門來回跑多次也未必能有結(jié)果，“滾皮球”一樣的登記流程使得登記申請人有著很大的抵觸情緒，效率低下，人們對登記工作部門的執(zhí)行力產(chǎn)生很大質(zhì)疑。

3 解決農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題的策略

3.1 健全法律法規(guī)，統(tǒng)一登記機構(gòu)。農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作本質(zhì)上是對農(nóng)民不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確定，因此必須要有相應(yīng)的法律法規(guī)支持，在相關(guān)政策的支撐下，才能有效推動農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的進行。此外，登記機關(guān)要權(quán)責(zé)明確，避免出現(xiàn)多頭管理或者無人管理現(xiàn)象，省、市、縣、鄉(xiāng)層層推進，逐級負(fù)責(zé)，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要做好具體的配合工作，協(xié)助不動產(chǎn)登記工作人員順利完成在村內(nèi)的登記工作。

3.2 建立信息平臺，統(tǒng)一信息管理。我國農(nóng)村受傳統(tǒng)文化的影響根深蒂固，農(nóng)民對自己多年居住的房屋有著深厚感情，有些農(nóng)村家庭終其一生都在為自己的房屋而奔波，現(xiàn)在農(nóng)村各類房屋建筑并存，村民建房子憑借自己的喜好而不顧房屋施工類型，導(dǎo)致農(nóng)村房屋建筑規(guī)劃的無序發(fā)展。為了提高房屋信息采集的效率，可采用現(xiàn)代信息技術(shù)，如利用GPS技術(shù)和RS技術(shù)進行建筑定位和建筑外觀圖形的采集，降低基層操作人員的執(zhí)行難度，同時建立基礎(chǔ)信息庫，將收集到的信息納入信息管理平臺，統(tǒng)一管理住房信息，提高農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的準(zhǔn)確性和有效性。

3.3 完善配套設(shè)施，提高登記效率。一方面人員配備到位。為農(nóng)村基層登記工作配備高素質(zhì)的工作人員，包括土地資源管理、戶籍管理、信息登記等方面的人員配備，實現(xiàn)各方資源的整合利用，以此推動農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的實施。二是財政支持到位。我國農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作面臨多種不確定性因素，相關(guān)經(jīng)費開支會相應(yīng)增加，如果經(jīng)費不到位，具體工作難以推進。因此，基層政府應(yīng)根據(jù)村落具體環(huán)境，適當(dāng)增大作業(yè)經(jīng)費的支持，同時，上級監(jiān)管部門要做好監(jiān)督工作，防止貪污腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.4 加大宣傳力度，提高農(nóng)民認(rèn)可度。農(nóng)村不動產(chǎn)登記不同于城鎮(zhèn)，推行難度較大。一方面，農(nóng)村村民的文化水平整體偏低，對政策的理解和接受程度較低，需要有專門的工作人員下鄉(xiāng)進行講解宣傳。特別是對農(nóng)民視為生活根本的土地和宅基地，進行核查登記，必須要得到農(nóng)民的認(rèn)可，否則實施起來較為困難。另一方面，基層不動產(chǎn)工作人員的態(tài)度要誠懇，要耐心為村民講解政策施行的好處，積極引導(dǎo)村民接受核查和登記，以提高不動產(chǎn)登記工作的效率。