不動產統一登記制度下農村不動產登記存在的問題及策略研究

陳珍珠

（鄭州大學旅游管理學院 河南 鄭州 450000）

1 不動產統一登記制度的現狀分析

1.1 不動產登記制度的發展歷程

1.1.1 起步階段(1949～1953年)。在中華人民共和國成立初期，為了充分激發農民的積極性，促進生產力的發展，1950年頒布了 《中華人民共和國土地改革法》，承認土地所有者對土地的一切合法權益，保護私有土地所有者的權利。這一時期，土地登記工作本質上是對土地的產權登記，這是對農民擁有的土地和房屋所有權的確認，以及對土地使用權的確認。

1.1.2 停滯階段(1953～1982年)。1953年農業生產合作社開始全面推進，為農民土地所有權的轉變做了鋪墊；1956年 《先進農業生產合作社示范憲章》首次確認了農民個體經濟以法律形式向農村集體經濟轉變，農民土地所有權轉化為集體所有制；1963年發布 《關于當地居民對地方住房補充規定的通知》，農民宅基地所有權也消失了。在此期間，我國的不動產登記制度基本處于停滯狀態。

1.1.3 發展階段(1982～2006年)。1982年，中國確立了土地公有制。憲法規定城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有。 《土地管理法》于1998年頒布，是土地登記系統發展的一個重要轉折點。2006年，國土資源部發布了 《地籍管理發展第十一個五年計劃》，其中土地登記和產權管理仍是當時地籍管理的重點。在此期間，土地登記制度著重于土地產權的確認，在此基礎上實施土地管理。

1.1.4 完善階段(2007年至今)。2007年10月1日，《物權法》實施。法律規定，國家實行統一的房地產登記制度。不動產登記制度的施行，為土地登記制度的發展提供了參考。 《房地產登記暫行條例》于2015年3月1日實施，標志著房地產登記制度又向前邁進了一步。在此期間，雖然房地產登記制度存在許多實際問題，但仍處于不斷發展和完善中。

1.2 不動產統一登記制度現狀。2015年3月，國土資源部發布關于做好不動產權籍調查工作的通知，統一不動產的權籍調查技術方案。截止2018年底，全國共有340個城市響應，近3 000個縣區設立不動產登記辦事處，據統計，全國約有3萬多個不動產登記辦事大廳，共開放近4萬個窗口，一線不動產登記工作人員約8萬人，平均每天能夠為30多萬不動產登記申請人提供服務。

總體來看，目前我國的不動產登記具有多層級、多部門的特點。橫向來看，農、林、礦、漁業等部門的各種權利都有相應的管理部門負責管理，房屋的各種權利則由房產部門管理。我國的不動產登記部門相對來說比較分散，雖然職權相互聯系，但過于繁瑣的登記過程不利于統一登記工作，會對不動產登記的公信力產生影響。縱向來看，我國的不動產登記實行國家、省、市、縣四級不動產登記管理系統，從中央到地方層級分明，但龐大的不動產登記體系，也使得不動產登記信息數據查詢的難度增加，信息的統計工作也存在一定的難度。

2 當前農村不動產登記方面存在的問題分析

2.1 缺乏相關法律支持。我國城市不動產統一登記制度不斷發展和完善，相關的法律法規都已經完善，不動產登記工作進行較為順利。但針對農村不動產統一登記制度的相關法律法規較為匱乏，而不動產統一登記工作，沒有相應的法律法規支持很難進行下去。

2.2 信息化管理難落實。我國農村村落分布廣，且較為分散，地域差異大，受農村復雜環境的限制，不動產統一登記工作信息量大，加之村民對此項工作不了解，部分登記人員的服務意識不到位，可能引起村民的抵觸，配合情況不理想，進一步增大統一登記的難度。

2.3 登記流程繁瑣效率低。當前我國的不動產登記機構較為分散，登記流程繁瑣，對于登記申請人來說，整個復雜的登記流程跑下來要耗費多日，有時候各部門來回跑多次也未必能有結果，“滾皮球”一樣的登記流程使得登記申請人有著很大的抵觸情緒，效率低下，人們對登記工作部門的執行力產生很大質疑。

3 解決農村不動產統一登記問題的策略

3.1 健全法律法規，統一登記機構。農村不動產登記工作本質上是對農民不動產產權的確定，因此必須要有相應的法律法規支持，在相關政策的支撐下，才能有效推動農村不動產登記工作的進行。此外，登記機關要權責明確，避免出現多頭管理或者無人管理現象，省、市、縣、鄉層層推進，逐級負責，特別是鄉鎮政府要做好具體的配合工作，協助不動產登記工作人員順利完成在村內的登記工作。

3.2 建立信息平臺，統一信息管理。我國農村受傳統文化的影響根深蒂固，農民對自己多年居住的房屋有著深厚感情，有些農村家庭終其一生都在為自己的房屋而奔波，現在農村各類房屋建筑并存，村民建房子憑借自己的喜好而不顧房屋施工類型，導致農村房屋建筑規劃的無序發展。為了提高房屋信息采集的效率，可采用現代信息技術，如利用GPS技術和RS技術進行建筑定位和建筑外觀圖形的采集，降低基層操作人員的執行難度，同時建立基礎信息庫，將收集到的信息納入信息管理平臺，統一管理住房信息，提高農村不動產登記工作的準確性和有效性。

3.3 完善配套設施，提高登記效率。一方面人員配備到位。為農村基層登記工作配備高素質的工作人員，包括土地資源管理、戶籍管理、信息登記等方面的人員配備，實現各方資源的整合利用，以此推動農村不動產登記工作的實施。二是財政支持到位。我國農村不動產登記工作面臨多種不確定性因素，相關經費開支會相應增加，如果經費不到位，具體工作難以推進。因此，基層政府應根據村落具體環境，適當增大作業經費的支持，同時，上級監管部門要做好監督工作，防止貪污腐敗現象的出現。

3.4 加大宣傳力度，提高農民認可度。農村不動產登記不同于城鎮，推行難度較大。一方面，農村村民的文化水平整體偏低，對政策的理解和接受程度較低，需要有專門的工作人員下鄉進行講解宣傳。特別是對農民視為生活根本的土地和宅基地，進行核查登記，必須要得到農民的認可，否則實施起來較為困難。另一方面，基層不動產工作人員的態度要誠懇，要耐心為村民講解政策施行的好處，積極引導村民接受核查和登記，以提高不動產登記工作的效率。