個人住房抵押貸款提前還貸問題研究

李丹 程玉偉 高洪韻

摘要：我國居民購買住房時的主要融資途徑是個人住房抵押貸款，個人住房抵押貸款金額和期限是其兩個重要指標。個人住房按揭貸款的借款人因收入增加、投資渠道狹窄、借款人不習慣于借債消費、預期利息上升帶來的利息支付增加等等，導致借款人考慮提前還貸。而提前還貸會給銀行帶來一些影響，由于貸款人提前還款需要支付一定金額的違約金，是否選擇提前還貸和何時提前還貸以節省貸款利息、降低購房成本是需要考慮的問題。本文研究個人住房抵押貸款提前還貸的影響以及利弊，論文研究提前還貸政策和影響利率變化的因素，從銀行的角度研究提前還貸政策在利率變動下對銀行的影響，從貸款人的角度研究利率的升降對提前還貸的影響并分析兩種還款方式提前還貸的利弊，通過比較和分析針對不同貸款人根據未來收入、支出的預期變化、房貸利率升降預期、投資機會收益高低等因素做出適合自己的提前還款的決策，希望對選擇適合自身的提前還款計劃有所幫助。

關鍵詞：提前還貸;等額本金;等額本息

1.引言

中國房地產行業近20年來迅速發展，這依賴于來自銀行大量資金的支持。在短短幾年內，央行多次加息導致提前還貸的發生率大幅上升，提前還款的風險也越來越受到社會各界的關注和討論。目前，我國住房抵押貸款實行的是浮動匯率制度。當市場上的基準利率發生變化時，還款利率將于次年1月1日進行調整，在利率調整之前的利率是固定的。

對于普通購房者而言，個人住房抵押貸款允許借款人在貸款期限內的任一時點提前償還抵押貸款。面對中央銀行頒布的種種調節利率的措施，購房者究竟該不該進行提前還款，如果進行提前還款，那么該什么時候提前還款，又該還多少呢？目前還款方式有那么多種，最常用的有等額本金和等額本息，那么在何種情況下采用哪種還款方式對購房者而言有利呢？本文將對這些問題進行深入研究。

2.我國銀行抵押貸款提前還貸問題利弊

隨著人們生活水平的不斷提高，人們的住房抵押貸款金額在不斷地上升，而在現實生活中有的人在條件允許的情況下，為了減輕自己的壓力，會選擇提前還貸，人們越來越頻繁的提前還貸行為對銀行產生了一定的影響。首先，影響商業銀行的預期收益，使利率風險和經營風險提升;其次，將對銀行操作面提出挑戰。任何事物都具有兩面性，當人們選擇提前還貸時，也會對人們產生正負兩方面的影響，一方面可以減少貸款人的利息支付，及時減輕貸款人的還款壓力;另一方面選擇提前償還貸款可能造成機會成本的損失。

3.利率變動對提前還貸的影響

貨幣市場基準利率是以市場供求為基礎的在整個利率體系中起支配作用的基礎性利率，是其他利率決定的標桿，在一國金融體系的健康穩定發展中起著關鍵性作用。在市場經濟中，利率水平的高低與經濟發展水平之間存在著密切的聯系。一國的利率水平的高低會受到很多因素的影響，既包括宏觀因素也包括微觀因素。利率的影響因素主要有如下幾個：一國的國內生產總值（GDP）、投資水平、貨幣供應量、價格指數、金融市場的成熟程度、投機因素、世界經濟等等。

目前按揭貸款的還款方式有兩種——等額本金還款法與等額本息還款法。等額本金是每月償還貸款的本金相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿還清為止;而等額本息是每月都按照相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清為止。從貸款人的角度而言，在同一貸款金額中，相同的貸款期限，由于等額本息還款法在還貸期初對銀行資金占用的較多，所以支付的利息也相應較多。購房者選擇等額本息還款法支付的利息總額要高于等額本金還款法。從銀行的角度來說，當住房貸款者采用等額本金還款法而不是等額本息進行換款時，開展提前還貸業務時，雖然銀行獲得的利息收入會明顯減少，使得銀行在這一筆業務上獲得的收入低于預期計劃，影響銀行正常的資金安排。但是采用等額本金提前還款時，銀行能更早地收到自己借貸出去的資金，加速了被占用資金的回流，相應的風險也會降低。

4. 利率變動下采用等額本金和等額本息提前還貸算例計算

算例：張三為購買一套房屋借貸金額500000元，貸款年限5年，貸款期數60期，貸款利率為5.56%，首次還貸日期2016年1月20日，采用Excel中金融函數計算等額本金貸款還款表。通過計算，可得到下列結論

（1）不論利率上升還是利率下降、不論部分提前還款還是全部提前還款，不論在什么時間段提前還款，可以看出在同種還款條件下，等額本金要比等額本息的總還款金額要少。

（2）不論利率上升還是利率下降，正常還款情況下的總還款額都要明顯高于提前還款。

（3）當2017年6月利率發生浮動，于2018年1月在房地產還貸市場上執行新利率時，不論采取部分提前還貸還是全部提前還貸，最明智的選擇為2017年7月進行提前還款，因為這時的總還款金額最少。

（4）當利率發生浮動時，在正常還款、部分提前還貸、全部提前還貸三種情況下，在同一還款時刻采用全部提前還貸最有利，此時還貸總金額最少，并且選擇在執行新利率之前進行提前還貸，相對而言，又可以還款更少。

（5）當利率發生浮動時，不論選擇全部提前還貸還是部分提前還貸，選擇在執行新利率之前進行提前還貸，相對而言，可以還款更少。如果在執行新利率之前無法提前還款，在執行新利率之后也要盡早地提前還款。

（6）在每一種還款方式下，當利率發生上調時，其最終還款額都要高于同種情況下利率下調時的最終還款額。

（7）當利率發生浮動時，采用部分提前還貸的還款方式時，所償還的罰款額都相同;采用全部提前還款方式進行還款時，不論在哪一時期進行還款，采用等額本金進行還款比等額本息所需償還的罰款要少。

（8）在每一種還款方式下，采用等額本息所償還的利息都要高于在等額本金情況下所償還的利息，由于罰款也要高于等額本金情況下的罰款，導致最終的總還款額也要高于等額本金情況下的總還款額，所以等額本金還款方式較為劃算，因為選擇等額本息，多支付了利息，而等額本金則少支付利息。

（9）當利率發生浮動時，在每一種方式下，利率上調所導致的最終償還利息都不小于利率下調時的情況。

5.利率變動下對還款人的建議

實質上，這兩種還款方式基本上沒有太大差別。只是在現實生活中，不同的人有不同的需求，進而有不同的選擇。由于上述的等額本息還款法的優勢，所以是適應于在現實生活中擁有一定的積蓄，但收入趨向于日益下降，有較大的生活負擔，并且沒有提前還款打算的這部分購房者。而與此不同的是等額本金還款法，適用于當前收入較高者，或對未來有著較為客觀收入，并且準備提前還款的人群。

下面對生活中利率變動情況下，個人住房抵押貸款提前償還提出建議：

第一，住房按揭貸款的提前還貸應注意幾點：首先，住房貸款期限越短越好，這樣可以降低自己的利息支付;其次，建議貸款人選擇等額本金還款法;因為采用這種還款方式利息逐步降低，如果中途選擇提前還貸，歸還的本金越多，所需要支付的利息就會越少。而與此不同的是，等額本息還款法每月需要償還的金額相同，但在償還的初期利息的支出最大，雖然以后利息支付逐步減少，但是本金逐步增加。因此經歷相同的貸款期限后，等額本息還款法將會比等額本金還款法支付更多的利息，這樣就會使自己的最終還款額無形中增加。當然同時也要提醒借款人量入為出，從長遠考慮，選擇最適合的還款方法，切不可因為想少付利息，而不顧自己的實際情況，造成逾期違約的尷尬情況。

第二，適當提前還貸可以節省一筆利息，減輕家庭負擔。在貸款的前幾年，盡可能地多還款，使總貸款中剩余的本金數越少越好。

參考文獻：

[1]張大為.個人住房抵押貸款提前償付行為及其治理[D].西南財經大學，2006.

[2]王慶靈.我國現行利率制度下住房抵押貸款提前還貸問題研究[D].西南財經大學，2011.

[3]金華東.我國貨幣市場利率影響因素研究[D].復旦大學，2014.

[4]孟生旺.金融數學.第2版[M].2009.

[5]張莉.住房貸款還款方法的比較[J].浙江統計，2004（06）：60.