基于人口變化趨勢的房地產價格分析

譚冰

摘要：人口因素是房地產價格變化過程中非常重要的變量，人口變化趨勢對房地產價格具有非常重要的影響。根據預測，我國人口將在2030年左右開始負增長。屆時三四線城市人口將明顯減少，而大城市人口仍然維持增長。通過分析可以發現，人口變化趨勢的變化，導致中國城市房價將出現分化，北上深等超大城市的房產價格會持續上升，而三四線城市的房產價格將會出現橫盤甚至下行的態勢，人口變化趨勢研究具有非常大的現實研究意義。

關鍵詞：人口數量;變化趨勢;房地產價格

一、人口數量走勢分析

（一）近年來人口數量走勢

我國對人口增長數量的預計，但實際數據出現“低于預期”的現象：一是2007年國家人口發展戰略課題組的報告預計，2010年我國總人口將達 13.6億，實際情況卻比預期要少2000萬人。二是 2015年是放開單獨二孩的第二年，按照此前預期單獨二孩的政策效應將明顯出現，但是2015年出生 人口“明顯低于預期”，且不升反降。三是2016年至 2018年連續三年的新出生人口率顯示，全面二孩政策效應再次“低于有關部門預期”，我國的出生高峰已經過去。此外，我國人口還有一個特征就是“90后數量斷崖式減少”。我國80年代出生人口數量為2.28億，90年代出生人口數量就顯著減少到1.75億，而2000年出生人口數量則進一步減少到1.46 億。換而言之，這20年以來，出生人口數量減少了36%。

（二）下一步人口變化趨勢預測

1.我國人口數量將迎來負增長

在經濟發展的同時，我國的人口生育率不斷下降，逐漸低于正常的世代更替水平，負增長的時間點終將到來，生育率上升難度很大。隨著經濟的發展，生育孩子的經濟成本和人力成本居高不下，人們的生育觀念已經發生重大轉變，生育率處于低迷狀態。雖然實施了全面二孩政策，但是出生率依然下降，說明生育政策對于控制和提升人口的作用有著顯著的不對稱性。控制生育可以做到令行禁止，通過嚴格的法律法規禁止超生，但是一旦人們的生育意愿下降，鼓勵生育的政策效應則很難短期生效。因此，即使給出了獎勵政策，但因個人意愿不強，依然很難達到增加出生人口的政策目標。各國人口發展的規律也表明，一旦生育率下降就很難恢復上去，即使全面放開生育，可能會帶來短暫的新生人口上升期，但若干年以后，仍將面臨負增長。

2.不同能級城市人口增長趨勢出現分化態勢

人口總數的減少是總量問題，在具體城市分布的結構上還會有差異。幾個超大城市，因其擁有的優越資源，還能吸引高校畢業生和新就業者，人口也是維持城市持續發展的必要條件，為了保證自身的發展勢能，大城市的人口規模控制等措施的力度會逐漸減弱。綜上可以分析出，部分大城市的人口仍然將保持增長。然而一些三四城市，受人口總數減少和大城市人口虹吸效應的雙重影響，人口會出現明顯地減少，分化態勢加劇。

二、人口變化趨勢將造成中長期各城市房地產價格的分化

（一）基本判斷

1.單純的勞動年齡人口減少、人口老齡化程度加大，并不會導致房價下降。已有研究認為： 受人口老齡化因素影響，我國住房需求將在2013年開始負增長。事實上并沒出現預期情況，因為即使人口老齡化程度加深，老年人口仍然需要相應的住房，住房的需求和供給并沒有發生根本性的變化。

2.隨著人口結構持續的變化，當城市的總人口減少時，房價會出現低迷的狀況。如前所述，人口減少時會降低住房需求。同時，一些老年人去世，原有的一些住房出現空置并由子孫繼承一個家庭可能擁有幾套住房，住房的供給增加。加之我國人口減少的趨勢會長期持續下去，終將導致住房需求和供給狀況相比以前出現逆轉，房地產市場形勢會步入平穩乃至下行態勢。

（二）基于國內城市情況的判斷

本文通過70個大中城市新建住宅價格同比指數進行分析，得出以下結論：

1.沈陽、長春和太原的新建住宅價格增長幅度是最低的。沈陽和長春是近年來人口出現減少的城市，其房價已經承壓，增長較慢;太原則是因為近年來，煤炭等傳統產業不景氣，對城市經濟發展負面影響較大，

2.杭州價格同比指數比較靠后，但實際杭州房價卻較高，這是因為杭州房地產市場起步早，價格基數高，2003年開始，在經濟飛速發展和炒房團的炒作下，杭州房價迅速增長，成為最早一批的突破萬元均價的城市。隨著民營經濟降速和民間借貸風險增大，以及國家相關政策調控，杭州房價開始回調，2012年和2014年，杭州房價在國內大城市中“領跌”，這一兩年，房價才開始回暖。

3.本文進一步考察省會城市的人口增長情況發現，在2010年以后，沈陽、長春出現了人口減少。其中，沈陽的人口減少幅度相對較小，其戶籍人口在2015 年減少之后又在2016年出現了增長。與之相對應的是，同期沈陽房價增長幅度略大。而在收入增長分析中，發現同等能級城市都比較一致，都保持著同步向上增長的幅度。 可以推斷，沈陽和長春房價變化，人口變化是最重要的原因。

近年來沈陽和長春等城市人口凈流出，但房價并沒有下降，主要是因為短期內，還有其他區域的游資和投資購買力助力沈陽和長春等城市，導致這些地區房價上漲。但等到我國總人口數減少后，則會出現多個區域人口減少，總體的房價供需將會發生變化，而同時我國經濟增速普遍放緩，投資性購買力無法抵消人口需求負增長，房價必然會出現整體下行的狀況。

（三）進一步的考察分析

本文主要分析中長期房地產價格變化的影響因素，一些短期的影響暫不在關注的范圍內。主要有以下幾個方面：

一是經濟，從中長期看，我國經濟增長有調整空間，但總體保持穩健增長的態勢，因此，經濟增長因素的影響不會對中長期房價造成過大的沖擊。

二是土地供給，受耕地紅線的剛性約束，房地產開發用地供給吃緊。我國人口到2030年左右將開始逐步減少，但變化幅度不大，主要的問題是人口老齡化的逐漸加劇。因此，耕地紅線不會發生大的變化，整體土地供給在中長期也不會有太大的調整空間。

三是房地產調控政策。房地產已經成為國民經濟的支柱產業，雖然出臺房產稅和其他房地產調控手段，短期內可能造成房地產價格的下調，但回歸正常發展態勢后，無法形成長期對房地產價格打壓的態勢，因而不會對中長期房價造成大的影響。

因此，本文暫時只考察人口因素對中長期房地產價格的影響因素。

三、結論和建議

我國龐大的人口基數決定著價格的基本面，人口因素和人口變化趨勢是中長期房地產價格走勢的主要影響因素。本文綜合各種變化誘因分析認為，我國在2030年左右人口將開始負增長，而不同能級城市的人口走勢將呈現顯著差異，屆時分化進一步拉大，導致幾個超大城市的房地產價格持續保持上升態勢，而其他三四線城市房地產價格將會出現橫盤甚至下行的狀況。據此，本文提出以下建議：

（一）采取差異化的土地供給措施

首先在城鎮化的推進過程中，根據城鎮人口轉移的特征，調整農村和城市的建設用地供給;其次對于不同能級城市，對于人口流入大、房地產庫存較小的城市，應該增加房地產用地供給;對于人口流入少、房地產庫存較大的中小城市，可以適度減少房地產用地供給。

（二）因城施政進行調控

中長期來看，針對北上廣深等城市來說，人口聚集度高，土地供給緊張，需要嚴控房地產投機和房地產投資，加快推進房地產稅落地，平抑房價，甚至可以設計更高的階梯房地產稅率，以更好發揮稅收的導向作用。而對于三四線等城市，可以采取比較溫和的房地產調控手段。

參考文獻：

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