德國住房制度之借鑒

梁宇宇

摘要：德國住房問題解決得好，房價(jià)穩(wěn)定，與其奉行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，營造的穩(wěn)健貨幣金融環(huán)境，以及長久以來形成的獨(dú)具特色完善的住房制度密切相關(guān)。

關(guān)鍵詞：德國;住房制度;弗萊堡學(xué)派

中圖分類號：F293

文章編號：1001-9138-（2019）12—0016-18

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收稿日期：2019-08-30

德國奉行“弗萊堡學(xué)派”經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論，該學(xué)派的主要代表人物是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家瓦爾特·歐根，該學(xué)派主張建立一種既非社會主義也有別于資本主義的“經(jīng)濟(jì)人道主義”制度，即社會市場經(jīng)濟(jì)。社會市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是私有財(cái)產(chǎn)的社會責(zé)任界定，社會市場經(jīng)濟(jì)等于“自由市場+政府管制”，即在發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的基本調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上，對市場失靈進(jìn)行政府調(diào)節(jié)，主張嚴(yán)格控制物價(jià)。

1穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境

在“弗萊堡學(xué)派”經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論指導(dǎo)下，德國以堅(jiān)持發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主，國民經(jīng)濟(jì)不以房地產(chǎn)和金融業(yè)為支柱，精湛的“德匠精神”享譽(yù)世界，德國經(jīng)濟(jì)得以挺過了金融海嘯等世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

1.1堅(jiān)持實(shí)體經(jīng)濟(jì)興國，不以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)

德國具有完整的工業(yè)制造體系，產(chǎn)品品質(zhì)享譽(yù)世界，譬如德國生產(chǎn)汽車扳手的企業(yè)有1300家，中國只有68家。德國并未將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，而是將其視為民生產(chǎn)業(yè)。德國住宅市場長期以來是世界上較穩(wěn)定的市場，房價(jià)長期穩(wěn)定，近30年漲幅年均維持在1%左右（德國央行（Bundesbank）的數(shù)據(jù)）。即使在1996-2006年歐洲國家房價(jià)暴漲時(shí)期，以及2008年全球金融海嘯時(shí)期，德國房價(jià)經(jīng)住了考驗(yàn)，分別下跌了14%和2.2%。相較世界其他國家，德國房價(jià)波動不大，呈現(xiàn)相對穩(wěn)定狀態(tài)。

1.2貨幣金融壞境穩(wěn)定

德國沒有發(fā)達(dá)的股票市場，金融體系以銀行為中心，對銀行的監(jiān)管較為嚴(yán)格。二戰(zhàn)后，德國央行的首要目標(biāo)是保持物價(jià)穩(wěn)定，其次是經(jīng)濟(jì)增長。為了穩(wěn)定貨幣金融政策，控制通貨膨脹，德國]957年通過兩部法律：一是反對限制競爭法，同時(shí)成立了旨在維護(hù)市場競爭秩序的獨(dú)立機(jī)構(gòu)——聯(lián)邦卡特爾局;二是德國聯(lián)邦銀行法，建立了獨(dú)立于政府，負(fù)有維持幣值穩(wěn)定義務(wù)的貨幣發(fā)行銀行。1950-2017年，德國CPI年均增速僅為2.4%。德國長期低利率、穩(wěn)定的物價(jià)指數(shù)，以及貨幣供給增速與物價(jià)指數(shù)掛鉤，貨幣供給總量穩(wěn)定，未形成房地產(chǎn)吸收超發(fā)貨幣的金融泡沫環(huán)境，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的金融環(huán)境。

2獨(dú)具特色完善的住房制度

通過長期租賃住房解決居住問題是德國住房市場的一大特點(diǎn)。德國出租住房的比例高，在歐盟成員國中排名第一。根據(jù)德國施豪銀行提供的數(shù)據(jù)，德國約有4050萬套住房，其中產(chǎn)權(quán)人自住1730萬套，占全部住房比例為43%;私人出租住房1500萬套，占37%，各類法人機(jī)構(gòu)出租住房830萬套，占20%。德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，各州出租住房比例雖有不同，但整體而言，德國出租住房比例常年維持在50%至60%之間。柏林、慕尼黑等大城市，出租住房占比更高。以柏林為例，目前約有190萬套住房，其中160萬套為出租住房，出租住房占比高達(dá)85%。

2.1多主體供給、多渠逍保障.機(jī)構(gòu)持燈出租房屋占比高

為了保障中低收入群體的住房問題，德國形成了出租房屋多元供給渠道，一是政府對開發(fā)商投資建設(shè)出租的房屋，給予政府補(bǔ)貼或無息（低息）貸款。二是在歐洲具有悠久歷史的住房合作社供應(yīng)住房。住房合作社的住房是由社員共同持有，以低于市場價(jià)的租金，低價(jià)租給社員使用的房屋。1920年由鐵路工人自發(fā)成立了首家住房合作社，后發(fā)展成為基于共同愛好組織成立的住房合作社（[德]約翰·艾克豪夫著，《德國住房政策》，中國建筑工業(yè)出版社，2012年3月）。以慕尼黑為例，約有50個(gè)住房合作社，住房合作社建設(shè)的出租房屋占全部租賃房源的8%，個(gè)人繳納一定數(shù)額的會費(fèi)后即可加人合作社。住房合作社獲得建房土地后，與成員協(xié)商建造住房，參與合作建房的成員繳納一定數(shù)額的建房費(fèi)用，建房費(fèi)用不足部分可向政府申請低息甚至無息貸款。住房建成后，會員繳納一定的租金即可長期居住。當(dāng)合作社會員退出時(shí)，會員費(fèi)、集資款及利息會全額退還。三是在建設(shè)出租性住房方面，國有住房租賃企業(yè)起到了主導(dǎo)和壓艙石的作用，相比其他行業(yè)，德國房地產(chǎn)國有企業(yè)占比是最高的。德國出租房屋總量中，國有市政公司房源占10%，住房合作社占9%。

德國住房租賃市場，另一個(gè)顯著特征是德國機(jī)構(gòu)持有的租賃房源占36%，大城市機(jī)構(gòu)化持有比例更高，以柏林為例，達(dá)42%。柏林有6家大型國有市政住房租賃企業(yè)，持有大約30萬套住房，除兩家是德國統(tǒng)一后設(shè)立的，其余4家都有近百年的歷史，其中具有百年歷史的Gewobag是德國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，該企業(yè)以購買、新建或與私人企業(yè)合作的方式籌集房源，目前擁有約60200套公寓，居民超過10萬人。Gewobag始終堅(jiān)守作為國有企業(yè)的社會責(zé)任，不以追逐經(jīng)濟(jì)利益為主要目標(biāo)。在其持有房屋的社區(qū)，建有鄰里中心，協(xié)調(diào)鄰里間矛盾，還建立了基金會，促進(jìn)兒童、青年與老年人體驗(yàn)藝術(shù)和文化，克服國別之間、男女之間、鄰里之間的障礙。

2.2多元化矛盾化解機(jī)制

針對住房方面關(guān)聯(lián)的不同利益群體，德國建有對應(yīng)的社會公益性組織，當(dāng)發(fā)生住房糾紛時(shí)，各類公益組織首先進(jìn)行糾紛化解。有代表房東利益的房東協(xié)會。代表開發(fā)商利益的房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會，如柏林-勃蘭登堡開發(fā)商協(xié)會（BBU）成立時(shí)間為1897年，擁有會員企業(yè)350家，房屋110萬套。開發(fā)商協(xié)會的3個(gè)職責(zé)：一是幫助政府制定政策法規(guī);二是控制房租;三是監(jiān)督住房合作社的運(yùn)行與遵紀(jì)守法;四是進(jìn)行培訓(xùn)與咨詢。代表承租人利益的承租人協(xié)會，入會費(fèi)用低，協(xié)會有專職律師為承租人提供法律咨詢服務(wù)，提供住房租賃合同文本，代為審核出租人調(diào)整房租是否符合規(guī)定，維護(hù)承租人合法權(quán)益。除此之外，還有鄰里中心，資金來源為政府財(cái)政撥款、捐贈、會費(fèi)等。柏林有360萬人口，2018年有40多個(gè)鄰里協(xié)會。鄰里協(xié)會還幫助低收入群體和難民尋找低租金房屋，為居民提供交流、討論、活動的場所，并幫助失業(yè)者找工作等。