淺談閑置宅基地和農(nóng)房盤活利用

徐海燕

近年來，盤活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房日漸引起重視，成為提高土地利用率、增加農(nóng)民收入、促進鄉(xiāng)村振興的一個重要途徑。從江蘇淮安市的情況看，將宅基地和農(nóng)房流轉(zhuǎn)給他人的，約占10%；宅前屋后復墾種植的，占20%；空置房屋的，占20%；農(nóng)民自己居住的，占50%，而這部分農(nóng)民也有相當一部分人在城里有房，或者子女已在城里購房。可見閑置宅基地和農(nóng)房開發(fā)利用這一課題大有文章可做。

當前，淮安閑置宅基地和農(nóng)房盤活利用的形式主要有：整體拆遷，以宅基地換樓房和社保，這種形式主要用于工業(yè)園區(qū)和城市建設；自愿拆遷，政府補貼，土地復墾后再承包給農(nóng)戶，政府以耕地增量換取建設用地指標；建設鄉(xiāng)村集中居住區(qū)（農(nóng)村社區(qū)），這種模式由城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃，鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌建設，政府補貼、集體籌資、農(nóng)戶認購相結(jié)合；最后是私下流轉(zhuǎn)，包括集體經(jīng)濟組織內(nèi)成員間自由交易、親友間互換、出租給經(jīng)營實體等。

從現(xiàn)實中，影響農(nóng)民盤活閑置宅基地和農(nóng)房也有幾個因素：一是進城的農(nóng)民留作房子養(yǎng)老，二是留守的農(nóng)民圖個生產(chǎn)方便，三是中國農(nóng)村傳統(tǒng)思想的束縛，故土難移，葉落歸根，四是與城里樓房比，農(nóng)家小院勝別墅，鄉(xiāng)村自然風光好，五是他們覺得城里人際關系不熟，六是現(xiàn)代的小家庭多數(shù)不愿跟老人長期在一起生活。因此，盤活利用好閑置宅基地和農(nóng)房需要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎、文化傳承以及人的情感等多重因素。實踐中，應把握以下幾點：

堅持宅基地開發(fā)和流轉(zhuǎn)的原則不動搖。堅持農(nóng)村宅基地集體所有制不變。堅持“依法、自愿、有償”原則，切實維護農(nóng)戶宅基地的合法權(quán)益。因地制宜規(guī)劃，節(jié)約集約利用宅基地。同時，要做到有條件的放開，城鎮(zhèn)居民、工商資本租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，租賃合同的期限不得超過二十年。

循序漸進地開展閑置宅基地和農(nóng)房盤活利用工作。一是閑置宅基地和農(nóng)房盤活利用要與農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)相適應。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)計劃分片區(qū)幾個村合建一個集中區(qū)。要知道鄉(xiāng)村振興的主體是農(nóng)民，目前農(nóng)村新的經(jīng)營主體包括家庭農(nóng)場和專業(yè)合作社，還不能取代以家庭為單位的土地經(jīng)營。二是閑置宅基地和農(nóng)房盤活利用要與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃相適應。尤其要加強對用途管制。要流轉(zhuǎn)出經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益，形成美麗的家園和希望的田園。比如農(nóng)業(yè)生態(tài)文化旅游、農(nóng)村美食文化旅游，創(chuàng)建一個旅游項目，點亮一片綠色產(chǎn)業(yè)。三是閑置宅基地和農(nóng)房盤活利用要與鄉(xiāng)村治理體系相適應。因為村級集體經(jīng)濟組織（合作社）成員資格的確定是以戶籍和承包土地為條件的。村民如何參與村級組織的民主決策、民主管理、民主理財?shù)仁马棧档醚芯俊Ｒ浞直Ｕ险剞r(nóng)戶資格權(quán)和房屋財產(chǎn)權(quán)，不得強迫農(nóng)民“上樓”。

著力推進宅基地的整體開發(fā)與利用。一是結(jié)合村莊整治，搞好宅基地的水利配套，讓居住農(nóng)戶不再為雨天排澇發(fā)愁。二是綠化村莊，美化環(huán)境，保護古村落和具有文化價值的大樹木。三是開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游，讓農(nóng)民在綜合經(jīng)營中增加收益。

同時，加大財政對閑置宅基地和農(nóng)房盤活利用的配套和投入，加強農(nóng)村公共服務和社會保障制度建設，為農(nóng)民盤活閑置宅基地和農(nóng)房免除后顧之憂。