基于價值鏈分析的房地產企業成本管理研究

曹令潔

（佛山市順德區碧桂園物業發展有限公司，廣東 佛山 528312)

引言

近年來，在政府對房地產業健康發展的指導下，房地產業從“黃金時代”進入了“白銀時代”，要提高利潤率，實現成本優勢，必須通過控制成本來實現；而且，面對日益激烈的競爭，房地產公司必須將成本管理與企業戰略相結合，才能更好的生存和發展，而戰略成本管理其中一個有效工具就是價值鏈分析。企業要想獲得競爭優勢，就必須了解自己在行業中的相對地位，價值鏈分析的最終目的就是為房地產企業相關決策服務，了解本企業的優勢與不足；通過價值鏈分析還可以促進房地產企業成本管理理論和方法的改革，幫助企業在產品的生產經營過程中盡可能的降低生產成本以及其他成本，從而促進房地產業實現更好的發展。

一、房地產業的價值鏈分析基礎

房地產公司的價值鏈是由其在研發、采購、生產、銷售和售后等環節中所發生的全部經營活動的集合所構成的。房地產公司的價值鏈可分為內部、外部價值鏈兩大類別，其中后者又可分為縱向、橫向價值鏈兩小類。

（一）公司內部的價值鏈

房地產公司內部的價值鏈是指公司內部發生的經營活動的集合，具體可分為基本、輔助活動兩類。

（二）縱向價值鏈

房地產企業的縱向價值鏈是指房地產公司在研發、采購、生產、銷售和售后的過程中，從供應商采購的各種原料開始加工處理，經過一系列環節最終形成產品，然后將產品轉移給銷售商，這其中發生的各種活動。

（三）橫向價值鏈

房地產企業的橫向價值鏈是由整個房地產行業內的生產相同產品的各個企業之間的相互作用的活動的集合所構成的。該價值鏈是分析競爭對手成本的關鍵工具，通過對競爭對手進行分析，找到與自身的差異，采用取得自身競爭優勢的戰略。

二、房地產企業成本管理現狀及問題

（一）房地產公司普遍缺乏戰略成本意識

在傳統的成本管理中，企業僅追求降低其成本，而忽略了本質的經濟關系，從而很容易采取治標不治本的措施，并且傳統的成本管理模式對企業外部環境分析很少，無法提供公司進行戰略決策的所需要的信息，跟不上企業的戰略管理要求。

（二）缺乏整體性

房地產公司的成本控制，很容易將項目成本與企業分開，追求部分收益而忽視了企業整體收益，價值鏈整合功能無法得到充分運用，引起房地產開發企業競爭力較弱。

（三）大量公司對成本管理沒有給予足夠的重視

房地產企業成本管理表面化，內容僵化、手段老化，成本信息扭曲，管理工作偏離方向，嚴重的成本浪費等問題，使得公司的成本管理效率低下。

三、價值鏈視角下的房地產企業成本控制的策略

（一）采用先進的成本控制方法

房地產企業要積極引進戰略成本管理，對于戰略成本管理方法，要以企業全局為對象，從企業總體發展戰略出發，并結合企業所處的競爭環境，將企業內部價值鏈分析、競爭對手價值鏈分析以及企業所處的行業價值鏈分析等納入到成本控制的范疇中，彰顯企業的競爭優勢。同時，房地產企業要加強現代信息化技術的應用，結合自身發展所需，采用先進的成本管控軟件，確保成本控制良好的執行效果。

（二）加大成本控制的執行力度

在房地產企業成本控制過程中，極容易受到內外部環境的影響，所以企業要加大成本控制的執行力度。尤其要加強成本動因的控制，助力實現成本控制目標。同時，對于業績指標來說，以往的業績評價指標主要面向作業層，沒有充分結合企業的戰略目標。所以在新形勢下，成本管理業績評價要結合企業長遠戰略目標，對企業戰略決策的影響因素進行深入分析，加強不同層次的業績指標的運用。

（三）加強行業價值活動成本動因的分析

房地產企業要結合自身實際，對企業各個價值項目的成本原因進行深入的分析，開展成本動因分析工作。根據上表可知，其成本動因是企業戰略成本監管活動的關鍵，主要對關鍵部分的資金損耗進行監督與管理，以此來控制企業的各項成本。所以房地產企業要明確關鍵價值項目的成本動因，控制各種價值項目的資金，進而確保企業低成本方案的可行性。

（四）加強合同管理，構建目標成本

1.房地產企業要加快構建和實施招標管理機制，堅持公開、公平性原則，要通過合理的招標方式來獲取最為理想的產品和服務。對于合同管理，合同文件簽訂之前，由區域管理公司相關部門進行審核簽字，然后再進行簽訂，并及時將簽訂的合同原件進行統一存檔。而對于重大的合同，企業要直接安排會面進行簽訂。

2.企業要制定各個項目總目標成本指標，并不斷細化和分解總目標成本指標，將其具體到各個作業鏈成本指標中去。房地產企業開發項目成本極容易受到諸多因素的限制，比如地域和項目自身性質，所以在項目目標成本的制定中，項目公司、集團企業等要積極參與其中，體現出目標成本的可控性。

結語

綜上分析，優秀的房地產企業之所以在房地產業如此成功，是與其貫徹專業有效的價值鏈管理密不可分的。在房地產企業的整個價值鏈中，公司與優質的供應商達成戰略合作，與其形成穩固的戰略聯盟關系，按需采購，創造低成本優勢，確保高品質產品；在企業內部價值轉移中，實現標準化運作，使得在終端銷售環節把握最大的主動權，實現產品價值的轉移。把公司的發展戰略與成本控制結合起來考慮，在保證產品質量的基礎上，力爭將成本降到最低。促進業務流程優化，改善內部價值活動的管理。了解競爭對手的成本，加強對競爭對手的價值鏈分析。促進公司的價值鏈之間的聯系，構建基于價值鏈管理的多維優化系統。