風險管理在房地產項目建設管理中的運用

浦錫君

(昆明經濟技術開發區建設管理有限公司，云南 昆明 650000)

房地產項目建設管理中的風險管理有著隨機可變性、客觀性、普遍性、多樣性、必然性、偶然性特征。在房地產項目建設管理工作中做好風險管理是必要的，可通過運用多種風險管理手段和技巧及時識別和控制風險，確定技術風險、人為風險、環境風險、政策風險等在可控范圍內，以保證房地產項目的順利進行。

一、項目風險識別

做項目的過程是一個不斷決策的過程，選擇合適的方法進行風險識別是至關重要的。風險識別，要以縮小風險因素不確定性為目的，以環境風險識別、建設風險識別、管理風險識別、經濟風險識別為主要內容，從系統觀念出發，篩選、檢測、診斷房地產項目建設期間可能引起的風險因素，再剔除相關性不大的風險因素。然后，展開風險因素影響程度定量分析。目前，德爾菲法、財務數據分析法、流程圖分析法、故障分析法、SWOT分析法是常用的項目風險識別方法。

例如，在以往項目中風險識別階段采取了德爾菲法風險識別方法，由項目風險組選定、邀請八位專家對項目展開討論，采用匿名函詢的方式收集專家意見，對本項目開發的風險進行評估(百分制)，綜合整理后，再匿名反饋給各位專家，再次征詢意見，如此反復多輪，直至專家意見趨于一致。經過多輪評估，建設風險、政策風險、經濟風險、環境風險、管理風險、技術風險最終打分結果分別是92.2分、65.1分、89.5分、95.5分、89.2分、68.7分。通過過往經驗分析給出一個主觀預判，項目存在的風險主要是建設風險、環境風險、經濟風險和管理風險。總之，對項目前期出現的種種風險進行提前預判，尋求有效舉措進行風險管理，這是一種有效的規避風險方式，可最大化確保項目管理者的利益。

二、項目風險分析

房地產項目建設通常有著投資數量巨大、周期長、不確定因素多的特點，其風險多樣、復雜。在風險管理運用期間，對房地產項目風險展開系統化分析，采用多元施策、分散風險思路，提前制定好相關風險防范措施，可在一定程度上提高房地產項目開發價值。“風險分析、多元施策”是房地產項目建設管理中有效實施風險管理的重要策略。房地產項目管理者，根據房地產市場的實際情況，采取有針對性舉措，對產品、時間、布局等多個方面進行多元經營，促進整個項目運作的多元化，對整個項目的風險進行合理分散，實現整個項目建設管理的利益最大化、風險最低化。需要指出的是，對項目多元施加策略，必須基于一個前提，即服務于項目最優化運營，這是確保風險分散在房地產項目建設管理中運用的關鍵。

以環境風險因素分析為例，據不完全統計，2019年伊始，不少房企銷售開始出現負增。2019-2021年房企將有1.8萬億元的債務到期，今后三年房地產行業需要兌付的債券分別是4464億元、5050億元、8918億元。據此推測房地產項目開發將陷入資金流緊張的局面。面對這樣一個嚴峻的市場環境，項目可能會面臨土地政策、產業環境等不確定性風險。為確保整個項目風險分散，我們采取了多元化經營策略。一方面，我們將整個項目劃分為住宅項目和商業項目兩個板塊，并確立了合理比例；另一方面，我們又對項目各板塊的開發時間進行了研究，確定分期規劃，分期建設，有效避免資金支出集中，同時確保整個項目有序推進，實現了項目風險的分散。

三、項目風險評價

所謂“風險評價”，就是針對某一單一風險展開測算，評估某一單一風險對項目的影響。風險評價是風險應對的前提，需要按照風險值對項目中的建設風險、環境風險、技術風險和管理風險等風險因素進行排序，再制定出相應的量化標準，系統化分析每一種風險因素可能引起的損失。在項目風險評價階段，要遵從清晰化、公正化原則建立起一個風險評價指標體系，全面、客觀反映項目風險構成，體現出整個項目存在的不確定性。

以往項目經驗是遵從目的性原則、系統全面性原則、重要性原則、科學性原則、可操作性原則、相對獨立性原則、可測性原則，動態性原則建立起一個風險評價指標體系，確定一級指標是環境風險、建設風險、管理風險、經濟風險，二級指標是政策、法規風險、自然災害風險、工程地質與水文地質、周邊設置、項目質量等等。為得到各風險指標影響程度，用層次分析法(AHP)展開了風險評價，先構建了包括目標層、準則層、指標層在內的風險評估遞階層次結構，再采用專家打分標準，賦予指標得分，最后計算指標權重。通過計算得出，環境風險影響權重是0.08、建設風險影響權重是0.284、管理風險影響權重是0.537、經濟風險影響權重是0.099，即建設風險和管理風險是最重要的風險因素。

四、項目風險應對

從項目具體操作來看，項目風險應對是項目風險管理工作的重中之重，要注意結合已經確定的各種風險因素，選擇控制損失的最佳組合對策，從根本上降低風險發生概率。同時，在項目風險應對期間，要充分考慮房地產項目風險應對能力編制風險降低、風險回避、風險分擔等防范計劃。在過往項目管理中較多情況下，建設風險和管理風險是自身的主要風險因素。其中，對于建設風險，主要是強調嚴格審查地塊規劃條件、地質水文、設計方案等，另邀請監理公司負責監督、審查施工全過程，保證項目質量，確保項目順利交付使用。

從企業長遠發展來看，進一步健全企業管理體系才是控制風險的必要舉措，也是風險管理在房地產項目建設管理中有效運用的根本保證。需要強調的是，管理體系的健全要著眼于員工素質提升和著眼于風險預警體系的建立。

結語：風險管理在房地產項目建設管理中起著重要作用，基于具體的實踐，總結提煉有效策略，助力風險管理在房地產項目建設管理中深化應用，是最需要我們關注的話題，也是本文探究的重點。今后將繼續進行深化研究，以期獲得更為豐富的研究成果。