北京市房價快速上漲原因分析

摘 要： 2015-2016年北京市二手房價格經歷了三次大幅上漲，引起市民的恐慌和政府的高度關注。通過整理近年來信貸政策和房貸政策發現，引起房價快速上漲的原因主要是2015年公積金和商業銀行貸款政策多次從寬調整以及2016年全面二胎政策刺激改善性住房需求大幅增加。2017年3月以后房價變得平穩的原因主要是史上最嚴住房貸款政策出臺，抑制了市民的改善性需求和投資需求。如果住房貸款政策變寬松，未來北京市房價預期還將上漲。

關鍵詞： 北京房價 公積金貸款 商業貸款

2015年中國人民銀行5次下調人民幣存/貸款基準利率至今未再調整，北京市公積金管理中心4次下調貸款利率至今未再調整。在寬松信貸政策下買漲不買跌的心態使得更多市民進入買方市場，“年初不買房，一年又白忙”的順口溜廣為流傳，2015年以來北京市二手房價格一路飆升到引起政府部門的高度關注，后續陸續出臺的從嚴住房貸款政策才抑制住房價的快速上漲。

一、公積金貸款政策

（一）公積金貸款額度提高

2015年1月1日起，90平方米（含）以下的首套自住住房，公積金貸款最高額度由80萬元調整為120萬元，上浮50%。北京市統計局數據顯示，2014年北京市民的年平均工資為102268元（城鎮非私營單位就業人員）和52902元（城鎮私營單位就業人員）。提高40萬元的貸款額度相當于市民至少可以分別提前39年和76年買房。利好消息刺激了市民購買住房的自住需求或投資需求。北京住房公積金年度報告顯示，2015年發放住房公積金貸款84886萬元，比2014年增加了176%，涉及住房1014萬套，比2014年增加了106%。

（二）公積金貸款利率下調

2015年北京市公積金管理中心按規定4次下調貸款利率，目前5年期以上貸款利率為325%。如表1所示，以120萬元貸款25年等額本息還款方式為例，公積金貸款利率每下調025%，月均還款下降160元左右，利息總額減少5萬元左右。25年期公積金貸款利率從2015年1月1日的425%下降到2015年8月26日的325%，月均還款減少65307元，利息總額減少1959萬元。對于購房家庭來說，節省了一筆不小的開支。

二、商業銀行的存貸款利率

（一）商業銀行貸款利率下調

2015年中國人民銀行5次下調貸款利率，目前5年期以上貸款利率為49%。如表2所示，以120萬元貸款25年等額本息還款方式為例，商業銀行貸款利率每下調025%，月均還款下降180元左右，利息總額減少55萬元左右。25年期商業銀行貸款利率從2015年1月1日的615%下降到2015年10月24日的49%，月均還款減少89668元，利息總額減少269萬元。對于購房家庭來說，又節省了一筆不小的開支。

（二）商業銀行存款利率下調

2015年金融機構人民幣定期存款基準利率連續5次下調。如表3所示，2015年10月24日，人民幣存款三個月、半年、一年、二年、三年基準利率與3月1日相比都下調1%，下調幅度分別為476%，435%，40%，323%，267%。存款利率的持續下降，對于儲蓄較多的市民是非常不利的消息。此時的定期存款利息還不如放在余額寶賬戶中的活期利息。普通市民沒有好的投資渠道，在貸款政策寬松的條件下只能投入到房產市場保值。

三、住房貸款政策影響

住宅銷售價格指數，簡稱“房價指數”，是反映某一地區、某一時期內住宅價格總水平變動趨勢和程度的相對數。房價指數以百分數形式表示。當房價指數等于1000%時，表示本期價格與上期價格相比沒有變化;當房價指數小于1000%時，如995%，表示本期價格下降05%;當房價指數大于1000%時，如1005%，表示本期價格上漲05%。如圖1所示，2015-2018年北京市新建商品住宅和二手住宅的環比價格指數（與上月相比）變化情況如下：2015-2016年北京市房價經歷了3次大幅上漲，2017年3月以后房價變得平穩。

2015年1-5月二手住宅價格持續上漲，6月價格回落至7月小幅上漲后回落至10月，10月開始價格又小幅上漲至12月。前5個月價格上漲是因為利好消息刺激購房人數增多導致供給不足引起，6月價格急速回落的原因是什么？2015年6月1日起，已結清貸款的二套住房公積金貸款首付款比例由20%提高至30%，無論是否普通住宅[90平方米（含）以下]最高額度都變為80萬元。這一政策保護了首套剛需購房，抑制了二套投資購房需求。為了突破此項政策限制，通過離婚獲得首套購房資格的市民人數大幅上升。民政部統計數據顯示，2015年北京市離婚登記72999對，比2014年增加17055對，增幅達到30%。2015年9月14日，已結清貸款的二套住房公積金貸款首付款比例30%降為20%。這一政策對10月房價上升有一定影響。

2016年1-3月二手住宅價格延續2015年底小幅上漲后持續上漲，漲幅超過了2015年5月最高點。3月價格回落至6月又開始大幅上漲至9月，9月開始價格大幅回落至年底。2016年1月1日全面二胎政策實行，房價的再一次飆升與此項政策密不可分。在相對寬松的信貸政策下，計劃二孩家庭在經濟承受范圍內都在考慮換房或者買個大點的房子，畢竟多一個孩子意味著要多1-2位老人同住。2016年9月30日起，商業貸款首套普通住房首付款比例不低于35%，非普首套不低于40%。改善性普通住房無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，非普不低于70%。這一政策精準打擊了急速增長的改善性住房需求。此時“離婚大法”還可以使用，民政部統計數據顯示，2016年北京市離婚登記97583對，比2015年增加24584對，增幅達到34%。

2017年1-3月二手住宅價格持續上漲，3月價格回落至6月最低點后至12月價格一直處于較低位置，4月開始價格持續低于新建商品住宅價格。2017年3月18日起，首套無貸款記錄（含公積金貸款），普通住房首付款比例不低于35%，非普不低于40%;有1套住房或者有貸款記錄普通住房首付款比例不低于60%，非普不低于80%，暫停發放25年以上的住房貸款。此項政策首次將公積金貸款記錄納入住房貸款記錄，被稱為史上最嚴的“認房認貸”政策。2017年3月24日起，離婚一年內貸款人按照二套貸款執行，嚴禁各類“加杠桿”金融產品。此時“離婚大法”不能立即生效，新政抑制了改善性住房家庭購房需求。民政部統計數據顯示，2017年北京市離婚登記72036對，比2016年減少25547對，降幅達到26%。

2018年全年房價保持平穩，與2017年3月執行的史上最嚴住房貸款政策有關。2018年9月17日起，公積金貸款與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，最多不超過120萬元，戶籍在城六區購買城六區以外貸款額度上浮10萬或20萬。首套普通住房首付款比例不低于35%，普通二套首付比例不低于60%，非普二套不低于80%。這一政策進一步抑制了工作年限短的年輕人公積金貸款需求，增大了年輕人的購房成本。公積金貸款比商業貸款利率低，一直是購房貸款人的首選。

四、未來房價預期

2018年北京市常住人口21542萬人，對于買房和租房來說都是一個巨大的消費市場。房價上漲帶動了房租的上漲，北京市就業人員年平均工資漲幅在10%左右，大量租房市民一旦籌集到首付款資金都會加入到購房大軍中，畢竟住房是剛性需求。目前嚴厲的住房貸款政策抑制了改善性購房需求，未來房貸政策一旦變寬松，北京市房價預期還會上漲。

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（李紅莉，中國電力科學研究院有限公司新能源研究中心）