宏觀調控對杭州房地產市場的影響分析
——以2003年至2018年為例

貨幣政策是宏觀調控政策的重要組成部分，為保持房地產市場的健康發展，中央銀行會根據不同時期的經濟發展情況采取不同的貨幣政策來調節房地產，根據松緊程度一般分穩健貨幣政策、緊縮貨幣政策、寬松貨幣政策等三種。當實行穩健貨幣政策時，政府主要加強對金融投資杠桿的監管，管控高地價，消化房地產泡沫，房價一般處于總體趨穩的態勢；當實行緊縮貨幣政策時，貨幣流動性降低，利率上升，貸款困難，還貸壓力變大，房價將面臨下降；而在寬松貨幣政策下，貨幣超發，利率降低，貨幣流動性升高，貸款容易，還貸壓力變小，房價將會上漲。

2003年至2018年的貨幣政策回顧

通過分析整理，筆者將2003年至2018年的貨幣政策分成以下幾個階段：

（1）總體穩健的貨幣政策：2003-2006年

2003年，受固定資產投資和信貸增長過快的影響，通脹壓力明顯，導致2003年至2004年經濟運行出現物價回升加快，投資膨脹加劇等現象。因此，此期間央行采取提準、加息措施緩解通貨膨脹，保持物價穩定，總體判斷2003年至2004年為穩健略緊縮的貨幣政策。

2005年，貿易順差過大。針對此現象，央行通過發行票據回收外匯占款，使用匯率價格工具，使人民幣升值，從而利于擴大進口、減少出口，保持國際收支平衡，與此同時保持物價穩定，總體判斷2005年為穩健中性的貨幣政策。

2006年，由于全球經濟增長勢頭強勁，我國國際收支順差較大，外匯儲備增長較快，信貸增長過快。企業盈利水平提高，投資需求增加，導致物價穩定目標受到影響。央行采取提升存款法定準備金率，提高貸款基準利率等方法，解決隱性通脹的問題，總體判斷2006年為穩健略緊縮的貨幣政策。

（2）從緊縮到寬松的貨幣政策：2007-2009年

2007年，由于國內資源價格水平低于國外水平，刺激出口增長，貿易順差進一步擴大。國際投資流入加快，資本項目順差變大，國際收支失衡壓力增大。央行采取從緊的貨幣政策，抑制總需求過度膨脹。

2008年上半年通脹壓力較高，央行繼續提準加息，抑制通貨膨脹。下半年，受次貸金融危機影響，7月起至2009年，央行進行連續降準降息，提升貸款預期目標，減少央票發行，達到穩定就業和經濟增長的目標。

（3）穩健略緊縮的貨幣政策：2010-2011年

2010年至2011年，金融危機影響弱化，潛在通脹壓力增大，我國貨幣政策回歸到穩健略緊縮狀態，進行提準加息，保持物價穩定。

（4）穩健略寬松至穩健略中性的貨幣政策：2012-2013年

2012年，全球經濟增長放緩，歐元區債務危機惡化，全球經濟不確定性增加，經濟下行風險加大，央行采取穩健略寬松政策，降準降息，達到經濟增長的目標。

2013年，經濟增速和物價均處于政府設定的目標區間，因此，央行并未使用準備金率和基準金率操作工具，僅加強了對金融市場潛在風險的防范。

（5）穩健略寬松的貨幣政策：2014-2015年

2014年至2015年，世界經濟處于再平衡調整期，全球經濟增長動力不足，我國經濟正從高速增長轉為中高速增長，國際收支矛盾凸顯，資本流出壓力變大，外匯儲備和占款都出現負增長，GDP 連續兩年低于政府目標值。為此，央行采取連續降準降息的方法來穩定經濟增長。

（6）穩健中性至穩健靈活適度的貨幣政策：2016-2018年

2016年，央行貨幣政策表現出明顯的穩健靈活適度特征，視情況進行及時調整，2016年第4 季度起至2018年第1 季度，央行重點關注國際收支和金融穩定，在公開市場中采取緊短端流動性措施，并上調市場利率，以達到目標，貨幣政策偏穩健中性。

2018年第2 季度開始，貨幣政策的最終目標發生變化，國際收支、金融穩定在貨幣政策中的地位有所弱化，央行開始實行多目標制，主要采取定向降準、PSL 放量、短端流動性釋放等措施，貨幣政策由穩健中性轉變成穩健靈活適度。

上述的貨幣政策可以歸納為三個階段：2003年至2006年，實施穩健的貨幣政策。2007年至2009年，貨幣政策由金融危機爆發前的從緊政策轉變為金融危機爆發后的寬松政策，整體呈穩健狀態。2010年至2018年，重新實施穩健的貨幣政策。

貨幣政策對杭州房地產市場的影響

（1）2003-2006年貨幣政策的影響：

2003年杭州房地產市場近乎火爆，出現供不應求現象，房地產投資占全部固定投資占比也在增長，杭州出臺相關的“房地產新政”，大幅增加土地供應量，加快建設中低檔商品房，滿足市場需求。

為緩解全國房地產投資過熱現象，2004年3月，央行取消了房貸優惠政策，提高首付比例，國務院出臺“國八條”和“新國八條”政策，穩定房價；9月，銀監會發布“212 號文件”，收緊房地產信托；10月，央行提準。受宏觀調控影響，房地產價格上漲過快現象得到一定程度抑制，銷售受挫，且因2003年土地供應大幅度增加，杭州庫存明顯增加。

2005年，房地產市場供應面積增速放緩，由于宏觀政策出臺，炒房投機行為得到有效抑制，購房需求壓縮，房價均有所下跌，銷售陷入低迷。直到第4 季度剛性購房需求得到釋放，銷售才出現回升現象。

2006年，杭州房地產投資總額增量放緩，新開工面積和推地面積較2005年有明顯下降，由于囤地嚴重，供需比失衡，房價飛漲，市場形勢較為嚴峻。雖然國家出臺了包括“國六條”、“國十五條”、個人所得稅的征收等政策，央行二次加息，三次上調存款準備金率，年初取消住房貸款優惠利率，年底發布“金融穩定報告”指出要警惕房地產金融風險，但總體看抑制房價收效甚微。

2003年至2006年，杭州房地產總體屬于高發展期，一方面市民的收入不斷增長，一方面是“居者有其屋”的需要，以及市區的土地稀缺，使房價漲幅較快。房地產市場受市民需求、土地供應、房產政策、貨幣政策等綜合影響，貨幣政策由于總體穩健，對市場的影響并非主導因素。

（2）2007-2009年貨幣政策的影響：

2007年上半年樓市銷售形勢火爆，成交面積和成交金額創新高，高地價推動了房價的跳躍性增長，房子供不應求。2007年中國采取緊縮貨幣政策，央行連續6 次加息，10 次上調存款準備金率，提高二套房貸首付和利率，抑制非剛性購房需求，限制投機住房的行為，調控住房保障，采取稅收從嚴政策。直到第四季度，供求矛盾才逐漸緩和，杭州高漲的購房熱潮逐漸冷卻了下來，銷量下降。

2008年初，杭州樓市成交量縮水嚴重，成交價格低于預期。金融危機爆發后，中央采取適度寬松政策，市場在短期維持謹慎和觀望的態勢。5月，杭州出臺多個穩定和促進房地產市場發展的政策以挽救房地產市場。10月，下浮個人住房貸款利率、降低企業自有資金的比重、下調購房稅收，促進房地產開發建設。

2009年初，杭州房地產市場處于市場的最低谷狀態，房地產投資增速回落，杭州繼續貫徹落實房地產優惠政策，刺激房地產市場。3月份，市場出現實質性反彈，年中房地產市場迅速回暖，出現了購房高潮，第三、四季度市場近乎火爆。年末，政府將個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到了5年，并將開發商拿地首付比例提高到五成，分期繳納全部價款的期限不得超過一年，遏制房地產市場發展過快現象。

縱觀這三年，貨幣政策與配套的其他樓市政策相疊加，對杭州房地產市場影響巨大，市場對政策反應較快，短期調控作用明顯。

（3）2010-2011年貨幣政策的影響：

2010年杭城樓市起伏較大。1月，杭州取消購房稅費補貼，增加房產交易成本，打擊投機購房行為，遏制房價上漲，但外地投資購房需求火爆，成交價格攀升迅速。4月17日提出限購限貸政策，減少外地投資客，市場轉冷。9月出臺政策不再減免1年內重新購房的納稅人的個人所得稅，10月，杭州出臺限購令，市場轉入低迷。

2011年1月26日，國務院的出臺“新國八條”調整個人轉讓住房營業稅政策，同時，上調土地增值稅率最高至5%，打擊開發商囤地的積極性。央行連續兩次加息，加重了市場上觀望的氣氛。2011年，杭州房產成交基本處于低位運行狀態，直到9、10月，杭州才全面進入降價階段，成交量達到全年最高峰。

2010-2011年穩健略緊縮的貨幣政策下，杭州房地產總體由火爆到低位運行態勢，雖有起伏，總體符合政策導向。

（4）2012-2013年貨幣政策的影響：

2012年杭州房地產延續2011年的下跌行情。2月7日，央行將首次置業家庭信貸需求列入重點關注領域，3月3日，四大銀行提出首套房貸利率不高于基準利率，購房成本下降，全年總共4 次下調人民幣存款準備金率，促進房地產市場的回暖。7月以后，隨著成交量的持續回暖，樓市開始逐漸反彈。

2013年，伴隨新“國五條”公布、房產稅傳聞的逆向推進，市場在3、4月就已攀上成交高峰，4月10日起，浙江省住房公積金上調繳存額度，抑制投資客的需求。11月26日，杭州提升二套房首付比例至7 成，客戶觀望情緒增高，成交量迅速下降。直到12月，市場才有小幅回暖現象。

（5）2014-2015年貨幣政策的影響：

2014年整體樓市行情呈逐月遞增趨勢，年底成交量大幅上漲，但成交均價下跌，杭州房地產庫存高，去化壓力大。4月，央行定向降準，8月，杭州放寬限購政策，10月，央行放寬二套房貸，同時，杭州提出了“杭八條”政策，加大公積金對職工購房的支持力度。11月，央行實行降息，促進了房地產市場的發展。

2015年第一季度，全市商品房成交供應量較少，2月，央行降準降息，3月出臺3.30 新政，此后成交供應呈爆發式增長，政策影響明顯，基本需求大于供給。4月，杭州的貸款申請條件放寬，杭州房地產市場交易量大幅度上升。7月后交易量和價格下降。11月，央行再次降準降息，房地產交易量和價格又有了新的上升。

2014-2015年在穩健略寬松的貨幣政策下，杭州房地產由低迷向量價齊升的態勢發展。

（6）2016-2018年貨幣政策的影響：

2016年成交勢頭良好,量價均創歷史新高。2月隨著去庫存政策，房地產交易契稅、營業稅調減等利好政策的加碼,市場呈現積極向好的態勢。9月19日起，杭州部分區域實施住房限購，11月10日起，杭州實施進一步住房限購、上調住房公積金貸款和商業性住房貸款首付比例、暫停發放第三套及以上住房貸款，市場交易量和價格下降。

2017年，杭州樓市緊跟全國樓市政策，資金面持續去杠桿化，并且升級了非本地居民的限購措施，加大限購范圍，緩解供求關系緊張，抑制投資性需求，穩定市場預期。全年成交量較2016年下滑，但房價總體上漲。

2018年初，杭州房地產市場火熱，供不應求，至4月份，搖號政策發布，房企進入短暫觀望期，供銷兩端均走低，觀望期結束后，市場重回火熱行情。2018年住建部罕見多次重申堅持房地產調控不放松，堅決遏制房價上漲。2018年的調控政策非常注重強化市場監管，整頓規范房地產市場。

2016年至2018年采用穩健中性至穩健靈活適度的貨幣政策，市場起到一定的調控作用，在多重政策的共同作用下，房價上漲一定程度得到遏制。

影響及反思

杭州房地產的發展與宏觀調控政策息息相關，但短期的貨幣政策并不能保持房地產長期的健康穩定發展，從長遠看，房地產行業要平穩發展，相關的貨幣政策和行政法規需要有長效的機制，將房地產作為短期刺激經濟的手段以及一腳油門一腳剎車的調控方式難以取得滿意的成效。

2003年至2018年，房地產市場主要由國家統一進行宏觀調控，存在“一刀切”、滯后性等問題。因此，中央政府應該放權地方，使不同城市根據自己的需要決定房地產的走向，達到房地產穩定的效果。

其次，房地產的宏觀調控會增加通脹壓力，由于調控存在滯后性，房地產價格出現快速上漲現象，導致社會總成本的抬升，供需結構不平衡，出現通貨膨脹。因此，政府應該調控重心放在保障性住房上，完善租賃市場體系，從而弱化商品房買賣帶來的通貨膨脹影響。

2003年至2018年的宏觀調控主要注重商品房的銷售而忽視了保障性住房的租賃，影響低收入人群的居住條件。因此，政府應該加大保障性住房的建設力度，改善低收入人群的住房條件，從而改善民生、促進社會和諧穩定。

影響預測

2017年10月18日，中國共產黨第十九次全國代表大會在人民大會堂舉行，習近平在十九大報告中提出要堅持房子是用來住的，不是用來炒的，要大力發展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著十九大精神的貫徹落實，以發展租賃市場為代表的房地產新趨勢將逐漸成為主流。

十九大報告將會對房地產市場產生以下幾大影響：

首先，未來政府對房地產政策將會有大的變化，以促進房地產租賃市場的發展。政府將從供給側和需求側雙側入手，不僅給予提取住房公積金、銀行貸款等支付租金的政策，賦予承租人更多的權力支持，還會鼓勵個人、機構提供租賃住房，在稅費、融資方面給予更多的政策支持。同時完善市場準則、加強市場監管，保證租賃關系穩定。中央政府還將放權地方政府，讓各地方政府大力發展住房租賃市場，從而落實十九大精神，達到“房子是用來住”的目標。其中租賃住房將由多方提供，體現“多主體供給、多渠道保障”的原則。

其次，受租售同權政策的影響，相關國有企業將轉型為住房租賃企業。同時，國家還鼓勵民營企業中的機構化、規模化住房租賃企業發展，使得大量的租賃房屋入市，從而降低購房需求，穩定房價。并且，由于土地開發量的減少，開發企業自持商品房比重將會增大，進一步完善擴大了租賃市場。

再者，對消費者而言，傳統的購房觀念將會改變。十九大之前，人們的傳統購房觀念為重買輕租，租售比嚴重不均衡。其產生原因受傳統政策影響和房價的不斷上漲有關，與此同時，房地產還被賦予了一定的投資能力，促使了重買輕租的房地產思想的形成。十九大以后，傳統購房思想將會弱化，租房占全年房地產交易量的比重將會上升。

最后，保障房供應量將加大，更加注重貨幣補貼政策的運用。未來的保障房制度將實行以租賃為主的租購并舉的住房制度。通過采取貨幣配租方式，建立嚴格的保障房資格審核制度，提高住房保障效率，使保障房真正覆蓋中低收入家庭。