“住房-土地-財稅-金融”四位一體房地產調控長效機制構建研究
——基于DSII政策分析框架和ITS模型

葉劍平，李 嘉

(1. 中國人民大學 公共管理學院，北京 100872；2.北京大學 城市與環境學院，北京 100871)

在2016年的中央經濟會議中，建立“房地產調控長效機制”被首次提出，并提出了“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段”的具體操作方法，十九大報告明確提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的具體舉措和“讓全體人民住有所居”的根本目的。2017年12月8日，中央政治局會議召開會議分析研究2018年經濟工作，會議明確提出了“加快住房制度改革和長效機制建設”。12月20日，中央經濟會議再次強調“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控?！币话阏J為，2003年是我國政府房地產市場宏觀調控的開端。我國宏觀調控政策，大體分為兩個思路，一個是政府運用金融、財稅政策的市場化調控手段，第二個是運用限購、限價、限賣的行政化調控手段，前者通過形成對于房地產市場的外生性沖擊，遵循市場自發演化邏輯對于房地產市場形成間接的影響，即“誘致性影響”，后者則是通過強制性手段對房地產市場形成直接干預，即“強制性影響”[1]。經過近15年的探討，中央和地方政府圍繞房地產市場健康發展出臺了一系列調控政策，并形成了多維度的調控體系。對這些政策進行系統梳理并對于其政策效果(短期的或長期的)進行分類分析，并由此嘗試梳理出政策體系化調控的思路，對于構建市場調控長效機制是必要前提和準備。

一、我國住房政策系統的形成與研究框架

(一)住房市場政策調控體系的形成：住房-土地-財稅-金融體系

1998年中國住房貨幣化改革正式啟動，推行住房分配貨幣化，取代以住房實物分配和“國家-單位-個人”的租金分攤分配機制，使住房市場化程度進一步深化。然而，由于1998年金融危機影響及國家內需不足的基本情況，從1998年到2002年期間，此期間國家不斷出現住房市場刺激政策，比如1999年2月中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》，引入按揭機制；2000年利用住房公積金買房實行免稅優惠；2002年3月調低5年以上存貸款基準利率等然而，無論是在“產量”還是在“價格”方面，中國住房市場在整體宏觀層面并沒有形成迅速起飛的過程。在這樣的背景下，2003年8月12日，國家出臺《關于促進房地產市場健康發展通知》(又稱“18號文”)，將房地產業定位為國民經濟發展的支柱產業，并且基于當時房地產市場供需結構性矛盾再次提出“住房市場健康”的概念，由此拉開了房地產市場(主要是住房市場)行政化調控的大幕，1998年至2003年期間(包括“18號文”發布及以后區間)，“住房市場健康”的政策調控點主要在于激發“市場力量”，激活住房市場化動能。在此背景下，2004年8月31日，“8·31”大限規定經營性土地必須采取“招標、拍賣和掛牌”方式出讓，通過進行土地制度方面改革，引入土地使用競價機制，加快土地供應市場化進程，引致房地產市場市場化程度進一步深入。中國房地產市場進入“量價齊放”的繁榮期(見圖1)，在2004年前后甚至出現了短暫的市場過熱情況，自此中國住房市場宏觀調控也進入到了以“住房市場健康”為核心理念的調控新階段。在這個階段里，“住房市場健康調控”的理念主要在于：第一、控制過快增長的住房價格；第二、減緩被動性住房需求增長速度；第三、減少投資和投機性住房需求，調整住房供需結構；第四，基本維持住房市場供需狀況均衡等。為了實現上述新的“健康目標”，2005年3月-2007年12月間，中國人民銀行先后4次提高存貸款基準利率，并在2006年8月后連續7次加息，旨在促進住房市場“健康”發展。這也是中國公共部門運用貨幣政策進行住房市場行政化調控的開端。中國房地產市場在2008年-2009年期間終于迎來回調，全國住房銷售面積甚至出現負增長(見圖2)。然而，2009年全球性金融危機爆發，中國政府實行“4萬億救市計劃”，并且提出了住房市場健康新主張：一是提高普通商品房供應，適當增加相關用地供應；二是加快差別化信貸支持力度；三是，大規模開發建設保障性住房；同時提出抑制投資性、投機性住房消費。然而，最后一點政策目標顯然并不在公共部門政策制定者的政策目標序列前列，一是因為并沒有實質性的政策措施，比如采取稅收、首付比例等財政、金融政策抑制投資性、投機性消費，二是在之前若干年住房市場化程度深化的過程中，以住宅產業為主體的房地產產業已經成為了國民經濟的重要支柱。在全球化金融危機背景下，避免外部負面沖擊以及內需蕭條影響的最有效政策選擇，即是刺激房地產市場，其中，與城市居民或潛在居民居住需求最為緊密的住房市場更是首當其沖。同時，這也是改革開放以來首次以大規模貨幣發行作為刺激住房市場的開端。在此政策推進下，2009年住房市場無論在銷售量還是在價格上都迅速增加(參見圖2)，以住房市場為主體的房地產市場再次迎來繁榮期，增長率顯著提高。隨后，為了控制激增的住房價格和銷售量，中國政府采取了控制二套房首付款的金融政策(2010年)，并在部分大城市推行被稱為史上最嚴調控政策的“限購令”(2010年)，行政化調控手段直接作用于住房市場需求端，住房銷售面積和住房價格增長速度降低，住房銷售面積在2013年再次呈現出負增長。2013年后，隨著全國住房市場“高庫存”現象的出現，各地“限購”政策開始松動，部分城市逐漸取消。

圖1 1986-2014年住房商品房銷售面積及住房價格數據來源：《中國統計年鑒1985-2015》、《中國房地產統計年鑒2001-2015》

圖2 2001-2014年住房商品房銷售面積及住房價格增長率數據來源：《中國房地產統計年鑒2001-2015》

經過2003-2013年十年住房市場行政化調控，不僅使公共部門通過公共政策干預住房市場狀況的機制逐漸常態化，更為主要的是，由此形成了以住房市場為核心政策實施對象，以住房市場健康為核心政策目標的住房政策調控體系。住房政策行政化調控主要通過三個市場、四個維度的政策實現，并由此形成立體化的住房政策調控體系，其一系列具體的住房市場相關政策也形成了立體的“住房政策束”。這三個市場分別為：住房市場、土地市場和資本市場，對應的四種維度則是直接作用于住房市場供給或需求端的住房政策，間接作用于住房市場的土地政策、財稅政策和金融政策(見表1)。

表1 2003-2017年主要房地產調控政策

(二)住房市場調控的對象和動力機制：一個可行的分析框架

1.調控的對象維度： “市場失靈”與“政府失靈”并存的需求-供給調控方向(Demand-Supply Regulation Dimension)

通過前文綜述中國住房改革的實施路徑，特別是2003年以后中國住房市場行政化調控，我們可知，公共部門逐漸形成了一個較為完善的設計“三個市場，四個維度”的“住房政策束”。對于“住房政策束”的效果，很多學者通過不同評估方法進行了評估，有學者認為2003年以后的住房政策對于控制住房市場價格上漲態勢，維持住房市場基本均衡等政策目標存在偏差[2]，也有學者則從公共經濟學的“市場失靈”和“政府失靈”理論出發分析住房市場行政化調控中存在著“政策失靈”現象[3]，另外有學者在分析具體政策時得出類似結果，但認為土地招拍掛制度的實施對于中西部地區影響顯著，對于其他地區則影響不顯著[4]。

無論研究側重點及研究結論有何不同，上述研究都驗證了“市場失靈”與“政府失靈”現象在住房市場中同時存在[5]。從公共經濟學角度來說，完全競爭市場存續的“必要條件”不存在就會使經濟在短期偏離均衡狀態，進而造成經濟與社會不公。而這種市場的不完備是普遍存在的，因此政府介入到這種“失靈”的經濟體中，并且對于存在較為嚴重的“市場失靈”的情況是合理的[6]。中國住房市場在2003年后連續出現比較大的波動(2004年前后與2008年前后)，出現“市場失靈”狀況。這與住房產品和住房市場的本質屬性以及市場變化所造成的結構性矛盾是分不開的。至于造成這種“市場失靈”的原因，已經有學者從市場供給和需求兩方面對之進行了系統化的論述，提出了“需求放大效應”和“供給受限效應”。

首先，隨著住房市場自發演化，供需兩端“市場力量”逐漸強大，一方面，從供給方角度，城市，特別是大城市的住房開發企業逐漸實現了相應資源的壟斷——比如土地要素、生產要素、政治資源等，這種要素的“集中化趨勢”加速推進了住房市場賣方壟斷程度，進而形成了城市開發商企業的寡頭化分配格局，扭曲了住房市場均衡產出：只要通過“非市場化”方式從中國土地“壟斷廠商”——地方政府中拿到土地，即可在低于市場均衡產出的水平制定價格，這種“二次壟斷”過程不僅為兩級供給廠商提供了高額壟斷利潤，而且通過高于均衡價格的壟斷價格將市場的福利損失轉嫁給了需求端，同時包括消費性需求和投資性需求，并囿于住房市場自身特性(區域性、外部性等)形成供需結構固化；另一方面，快速城鎮化過程和持續的以城市經濟增長為主要驅動力的經濟增長“創造”了大量住房“剛性需求”，并成為市場供給端“最堅實的支撐力”。同時，伴隨著宏觀經濟的變化以及整個國家戰略層面的轉變，比如全球化金融危機的爆發和后金融危機的經濟蕭條狀況帶來的國內市場結構性矛盾以及中國政府推動的新型城鎮化過程，以及住房產品本質價值保持、社會保障等功能存在，更加固化了這種“剛性”。

2. 調控政策的動力機制維度：強制性變遷和誘致性變遷(Imposed-Induced Institutional Changes Dimension)

調控政策的作用對象(供給端還是需求端)是調控政策效果分析的重要維度，已有研究已經證明了存在“市場失靈”與“政府失靈”并存的情況。然而，另一方面，調控政策效果分析還應包括其深層的動力機制問題。

制度變遷理論認為，制度變遷過程可以大體分為兩個類別，即強制性制度變遷過程(Imposed Institutional Changes)和誘致性制度變遷過程(Induced Institutional Changes)。前者是指市場力量自發演化形成的制度變遷過程；后者則是由政府運用公權力強制推行的制度變遷過程。同時，制度本身的具備公共品屬性(非排他性和非競爭性)，具備邊際報酬遞增的性質[1，7-8]，由此會帶來“搭便車”和“道德風險問題”。一種制度變遷到另外一種制度則伴隨著“轉形成本”和“物理成本”(North D，1990)，如果制度轉型的邊際成本大于邊際報酬，那么制度變遷過程將不會發生，而往往這種條件是十分苛刻的，因此在制度演變中廣泛存在著“制度依賴”。雖然我們一般認為，政府政策造成的全部制度變遷都應算作強制性制度變遷過程，但是，住房市場的特性決定了住房政策調控的特征不可能通過單一的、直接作用于住房市場的強制性政策全部實現。因此，我們把“間接”作用于住房市場的，通過誘發其市場內部量自發遵循市場機制的政策類型歸于“誘致性”的住房公共政策類型。

3. DSII政策分析框架的構建

通過前文對于住房市場政策沿革過程的梳理，我們可以看出，中國住房市場的制度變遷過程中伴隨著強制性變遷和誘致性變遷的交替過程。因此，我們可以在住房市場政策目標的方向性維度上再加上一個維度，即“制度變遷的動力維度”。在這個維度上，我們延續制度變遷理論的分析框架，將制度變遷過程分為強制性變遷過程和誘致性變遷過程。強制性政策變遷過程和誘致性政策變遷過程作用于住房市場供給和需求兩側。于是，我們將調控政策的對象維度和動力機制維度綜合起來，可以得到住房市場的調控政策空間，“供需兩側-強制性誘致性制度變遷動力”(Demand-Supply-Imposed-Induced )政策分析框架，即DSII政策分析框架(圖3)。

圖3 住房市場政策和制度變化分析框架

二、文獻綜述

(一)傳統政策效果評價方法——一個述評

住房市場健康發展與住房政策系統之間的良性互動關系是重要組成，并且在住房市場和宏觀經濟發展中起到越來越重要的作用。對于公共政策效果的科學評價成為衡量政策系統與住房市場之間協調程度的必要組成部分，同時也是住房市場整體健康不可分割的部分。對于公共政策實施效果進行評價國內外學者學者已經形成一些比較成熟的范式和技術手段。Dunn W(2010)[9]提出了政策評價中效果、效率、充足性、公平性、回應性和過程性的六個評價原則，并提出了針對整個政策過程的分析范式。

從技術手段上，現有的住房政策評價主要可以分為三種類型：一是利用相關指標對于住房政策實施績效進行判斷，這其中又可分為運用單一指標(比如增長貢獻率、住房收入比等)對于住房政策實施前后的變化進行定性分析[10]；以及通過構建綜合指標評價體系對于某一特定住房政策效果進行評價。此種類型往往依賴于住房專家的主觀認知水平進行定性判斷，而對于政策評價的客觀性要求則并不高。第二種類型則是利用傳統的計量分析，運用回歸方程對被解釋變量受政策因素的影響進行估計，最傳統的辦法是選取與政策有關的代理變量，比如相關法律數量等加入政策性有學者運用此方法實證了通過限制住房供給的土地政策間接影響房價的作用機理[11]，但是此種方法對于統計數據要求非常高。另外一種運用加入政策實施前后的“啞變量”的辦法，對于回歸方程進行估計[12-13]，但是此種方法無法剔除同時期其他政策影響及住房變量自身變動影響，因而也有一定局限性；為了解決這個問題，有學者利用“雙重差分法”，消除除政策因素之外其他變量影響，將政策前后進行比較[14]；為了解決差分變量與解釋變量的內生性問題，有學者運用一階差分作為工具變量，運用GMM估計方法只關注政策變量的影響[15]。然而其估計雖然是一致估計，但是有效性卻仍然是弱有偏的。并且在運用面板數據時無法剔除掉城市差異對于回歸結果的影響[16]。除了上述兩種計量方法，“斷點回歸估計”方法目前被越來越廣泛應用于政策績效評估中。該方法從理念上講公共政策與研究對象系統視為“自然實驗室”或“準自然實驗”[17-18]，并將政策實施前后過程分為類似于“實驗組”和“對照組”，并運用數據專注于對受政策外生沖擊前后的被解釋變量的“跳躍效應”進行估計，進而弱化了其他影響因素的影響。若結合住房市場本身的特點，此種方法更適用于住房政策效果的評價中。

(二)住房市場政策特點及ITS方法

住房市場自身具備的特點再加上傳統的政策評價方法的局限性極大影響了住房市場政策效果評價的客觀性、有效性和精度。2003年以后，住房市場調控政策密集，且許多政策呈現出連續性(比如“8·31大限”后的土地政策、2010-2011年間連續加息調整以及提高首付款比例政策)，中國公共部門在試圖構建一種相對穩定的住房政策約束和制度環境。在這樣的背景下，一些“突然性”的、“跳躍性”的住房政策(比如“限購令”、2006年突然利率調整以及“4萬億救市計劃”等)發布的影響會顯著區別于連續性住房政策的影響，若能夠將其他政策影響和其他宏觀經濟變量、住房市場變量因素剔除，只關注于這些“突發性”政策的影響，那么對于研究住房政策系統與住房市場本身的協調作用，進而判斷公共政策對于住房市場健康發展的影響顯著性和顯著程度是非常有必要的。

基于住房市場及其政策的上述特點，斷點回歸為測度“突發性”住房政策影響提供了行之有效的計量手段?！皵帱c”思想起源于上世界50年代[19]，并在不斷的理論和實踐完善中，形成了較為成熟的計量手段[20]。其主要原理是通過檢驗被解釋變量在臨界值前后對于處置效應的概率進而判斷此變量的變化顯著程度，這個臨界值即由外生性沖擊決定。公共政策的實施可以類比于“實驗過程”，但并不是完全的“實驗”，其諸多變量無法估計和控制，因此，斷點回歸的思想有助于避免參數估計的內生性問題[18,20]。

目前斷點回歸方法已經被應用于房地產公共政策評估中。李昱璇(2015)[22]通過設定斷點回歸方程，并利用LSDV方法對于全國29個城市限購令的效果進行評價，結果發現各地限購令的實施對限制房價快速上升的效果是不顯著的，信貸政策效果顯著的，且存在地區差異。對于住房領域的其他政策效果評價提供了技術性方案。鄧國營(2010)[23]則是通過構建斷點回歸估計模型對于中央政府利率政策調整對于房地產市場需求者的貸款期限選擇的影響等問題進行了估計，發現結果是顯著的，并且對于非系統性因素，包括地震、電廠遷入等外生性沖擊對于住房市場影響也進行了檢驗。然而由于其數據選取主要為成都市微觀數據，因此對于公共政策在全國范圍內的效果的可行性并沒有進行擴展討論。無論如何，上述研究為房地產政策評估技術提供了借鑒價值。

然而，由于我國行政管理制度原因，中央政府是住房政策最高權威機構，住房政策的發布通過行政管道逐級落實到地方上，因此住房政策的評估應當體現政策束寬度和時空的廣度，這與實際中我國住房政策系統與住房市場的真實關系比較吻合。而且，傳統的運用面板數據進行斷點回歸方法是通過設置Dummy變量簡單將政策實施前后的系統變化簡單一分為二，比較“一般化”，對于城市內部政策實施時點的差異性則辨識力不夠，比如，北京市最早由2010年5月開始實施“限購政策”，而在其他城市(比如天津市、杭州市等)則在2011年才開始實施，因此需要區別對待。除此之外，單純對某一特定住房政策或者對于某一具體城市的住房政策效果，并不能充分代表住房市場國家宏觀調控視野下的住房市場政策影響。本研究關注的是與住房持續健康發展緊密相關的“公共政策束”下的各重要政策外生性沖擊的影響，同時在研究區域上也是面向于全國各大城市。為了有針對性地解決上述問題，并補充傳統基于面板數據進行斷點回歸的不足，ITS方法對于政策效果的評估提供了有力技術支撐。ITS方法將傳統時間序列分為“政策實施前”、“政策實施后”以及“政策實施整個時序”三個分組[24]。其特點是：第一，通過對“政策實施前(后)”兩個分組序列重新編號，并與被解釋變量的變化趨勢同時擬合，參照兩者與被解釋變量變化趨勢的“差異”，這個差異即為“政策影響”；第二，通過設置“政策實施整個時序”這個控制變量，相當于設置了“實驗組”的“空白組”，因此ITS被稱為是“最強的準自然實驗方法”[24-26]，并且特別適用于大樣本狀態下，對于“政策實施后”的主體行為或市場行為完全不可控制點的系統[27]。

三、“住房-土地-財稅-金融”政策分析與實證設計

促進住房市場穩定，是住房市場調控長效機制的主要目標。圍繞該目標，我國形成了既包含直接作用于住房市場的狹義上的住房政策，又包含了間接作用于住房市場的土地、財稅和金融政策等配套住房政策，兩方面共同組成了具有中國特色的、多維度的、廣義的住房政策調控體系。從政策的實施目標(或對象)以及政策作用的動力機制維度來看，我們將上述廣義的住房政策調控體系納入到DSII分析框架下進行分析，可以對于上述政策做如下分類：直接作用于住房市場的狹義住房政策為“需求端-強制性”住房政策維度(Demand-Imposed Dimension)；間接作用于住房市場供給側的土地政策、財稅政策為“供給端-誘致性”住房政策維度(Supply-Induced Dimension)；間接作用于住房市場需求端的金融政策為“需求端-強制性”(Demand-Inposed Dimension)住房政策維度。下文將基于DSII政策分析框架對不同住房政策維度的典型政策進行實證研究并在此框架下對于政策效果的評估結果進行歸納。

(一)住房政策對住房市場的影響分析——以“限購令”為例

1.“限購令”政策目標及對住房市場的影響機制

2009年國家實行擴張性貨幣政策(“4萬億”救市計劃)后，流動性迅速進入住房領域，并且帶來了住房價格和銷售量的迅速上漲，并且呈現出“失控”的趨勢。在這樣的背景下，2010年4月17日，《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，即“新國十條”出臺，從中央政府宏觀調控層面再度提出了“住房市場健康”的概念，并首次提出了“限購”的概念：一是在部分房價高漲且漲速較快城市，對于購買第三套及以上住房的城市居民“暫停發放”，二是對不能提供社會保險繳納證明或1年以上納稅證明的非本地居民住房貸款“暫停發放”，旨在打擊全國范圍內的住房投機性需求，其中還原則性地提出“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”，為全國范圍內最嚴住房調控政策的出臺奠定了基調。

為了“響應中央政府的號召”，同年4月17日，北京市政府首先發布“國十條實施細則”，“細則”中規定：從同年5月1日起，北京家庭只能購買一套商品房，暫停已經擁有兩套住房的本市居民購買第三套房等，住房調控進入到數量調控階段，并被業界稱為“限購令”。繼北京出臺“限購令”之后，全國各主要城市相繼出臺限購令，截止到2011年初，第一批限購城市達到46個，覆蓋全國所有省會城市、直轄市和經濟特區。雖然，各地方政府在“限購令”的實施細則上略有細微差別，但是，“限制一套房居民只能購買一套住房；暫停二套房居民購買住房”等是政策主要內容。另外，除了“限購”住房數量之外，還有城市對于貸款數量也進行限制，比如上海。

“限購令”的出臺是中國政府首次對于住房市場的需求端進行“強制性變遷”調控行為，其政策目的在于打擊投資性和投機性住房需求，并形成制度化的住房需求機制，旨在使住房價格回歸長期理性價位。其政策作用的影響機理主要是：通過強制性限制住房市場偏離均衡位置的過剩需求，使住房產品產量(或成交量)回歸到均衡價格上下波動的合理區間，并由此使需求曲線向下移動，降低住房價格回歸長期均衡價格。從經濟學意義上說，主要產生兩種效應：一是對于投資性和投機性需求的“擠出效應”和“預期效應”的復合效應(需求端)：一方面降低需求端的價位支撐，使住房需求回歸到理性需求或普通消費需求；另一方面，“限購令”的出臺同時給市場上發出了一種“信號”——市場處于相對供不應求的狀態，供給的相對稀缺促使部分投資者或投機者進一步進入市場“等候”限購松綁時機買進物業，進而進一步增加了需求端潛在的價位支撐，需求端的復合效應取決于“擠出效應”和“預期效應”的相對大小；另外一種則是間接影響市場供給側開發商的住房供應“相對緊缺效應”(主要在一二線城市)和“相對過剩效應”(主要在三四線城市)的復合效應：一方面使開發商調整住房產品產量，在邊際成本曲線上尋找新的定價位置，并由此逐漸降低新增住房供應，造成市場供應“相對緊缺”的狀況，這點在實施限購的一二線城市尤為明顯；另一方面則是將土地購置和投資方向轉向并不限購的三四線城市，進而擴大該地區住房供應，并造成市場供應的“相對過剩”，供給端的復合效應取決于“相對緊缺效應”和“相對過剩效應”的復合結果。需求、供給端兩方面復合效應疊加的結果則是“限購令”政策的實施效果。這種復合作用結果如何則需要進一步的實證研究加以檢驗。

2.模型設定

(1)數據來源及賦值

我們選取《中國城市統計年鑒2003-2013年》35城市面板數據和《中國統計年鑒2000-2016年房地產開發情況》月度時序數據。通過查閱相關政策文件，我們可得，北京市是最早實施“限購令”的城市，截止到2011年3月，35城市均已實施限購令，其中有14個城市于2011年后實施(見表2)。

因此，我們根據“限購令”實施開始時間，將ITS模型中的time,XiangouPolicy和time_after變量進行賦值(表3)。2010年和2011年分別開始實施“限購”的城市在time_after賦值的初始起點有區別，2010年開始實施限購城市從2010年起設置為1，2011年開始實施限購城市從2011年起設置為1。

表2 “限購令”實施城市及實施時間

數據來源：根據互聯網信息搜集整理，注：粗體為35大城市

表3 估計方程變量賦值表(以2010年實施限購令城市為例)

通過觀察2001-2015年月度數據，我們發現，限購令后，住房銷售額斜率沒有降低，反而有所提高(見圖4)；而住房銷售面積斜率則有所降低(見圖5)。因此，我們利用ITS模型對“限購令”對于住房銷售面積，住房銷售額和住房價格的影響進行進一步檢驗。

圖4 限購令實施前后住房銷售額變化，數據來源：中國統計局網

圖5 限購令實施前后住房銷售面積變化

(2)估計模型

根據前文6.2.1所述“限購令”對于住房市場影響機理，以及ITS模型設定形式，我們設定如下估計模型：

(1)“‘限購令’-住房銷售面積”ITS估計模型

(1)

(2)“‘限購令’-住房銷售面積增長率”ITS估計模型

(2)

(3)“‘限購令’-住房銷售額”ITS估計模型

lnHRi,t=η0+η1timei,t+η2XiangouPolicyi,t+η3time_afteri,t+χt(3)+ei,t(3)

(3)

(4)“‘限購令’-住房銷售額增長率”ITS估計模型

(4)

(5)“‘限購令’-住房價格”ITS估計模型

(5)

(6)“‘限購令’-住房價格增長率”ITS估計模型

(6)

上述模型中，HPi,t為住房價格，HSi,t為住房銷售面積，HRi,t為銷售額，為了消除異方差性和量綱因素影響，我們分別對上述變量取ln處理，并對之進行一階差分，取得其增長率數據。timei,t表示整個研究區間生成的參照序列，XiangouPolicyi,t表示實施限購令實施前后的dummy變量，time_afteri,t生成的參照序列。χt表示“時間效應”,ei,t為隨機誤差項。因為從直觀上看，因變量受估計方程右端“時間效應”影響，而非“個體效應”，同時我們研究關注的問題也是“限購令”對于不同城市在時間維度上的影響狀況，因此初始選擇隨機效應模型。在實際估計過程中，經過hauman-test印證了我們的判斷。

(二)土地政策對住房市場的影響分析——以“831大限”為例

1.“831大限”政策目標及對住房市場的影響機制

1988年《憲法》修正案規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。同年12月，《土地管理法》修改議案提出“國家依法實行國有土地有償使用制度”。1990年《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》允許比較成熟的城市先行開展城鎮國有土地使用權出讓和轉讓試點。1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》中規定了，國有土地使用權出讓可以采取“拍賣、招標或協議方式”。2002年5月國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，國有土地使用權市場化使用機制制度化過程完成。然而，2002年《規定》出臺后，在2003年進行的國土資源專項監察工作中發現，雖然國有土地出讓中“招拍掛”所占比例提高，但是地方政府“政治干預”土地出讓情況仍然存在。在這樣的背景下，2004年3月，國土資源部和監察部聯合發布《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，從法律層面正式規定了同年8月31日后，經營性土地必須以“招標、拍賣和掛牌”方式進行出讓。由此，城市國有土地出讓方式制度化路徑已經完成?！?·31 大限”政策標志著帶有計劃經濟特色的土地協議出讓成為歷史?！笆袌龈們r機制”引入到土地出讓過程中，使得土地市場化交易的制度化正式完成。

“8·31 大限”對于住房市場的影響是通過間接影響土地市場決定的。通過引入“競價機制”，其直接影響是，在土地供給相對短缺的情況下，土地價格會由于競價因素趨向于短缺狀況下的均衡價位，由此帶來土地價格上漲，進而推升住房價格中包含的土地購置成本；除了土地價格實際上漲之外，“預期因素”也會對于土地需求端產生影響[3]，土地價格預期上調將會減少土地需求，進而引致住房供給降低，長期來看同樣會加劇住房價格上漲。但是，住房價格本身具有長期上漲趨勢，而且2004年前后由于中國政府推動住房市場“健康發展”，因此，市場已經出現了繁榮狀況，那么如何剝離住房價格本身的上漲因素[16]，進而準確評價土地政策對于住房市場健康發展的影響是我們關注的問題。

2.模型設定

(1)數據來源

因為“831大限”是“按照全國一盤棋”執行的，且不同于“限購令”，具有“立即執行”的政策執行剛性要求，因此，此處選擇全國數據并在設置啞變量時選擇統一政策時點是合適的。本研究數據來源為《中國國土資源統計年鑒1998-2013年》年度數據、中國經濟和社會科學發展統計年鑒中的月度數據，因為月度數據中，每年一月份數據缺失，我們取前年12月和當年1月份的平均值。為了剔除了價格影響，本研究對價格數據根據1998年的價格指數進行了平減。另外需要特別說明的是，本研究選取全國土地平均價格，即用土地出讓總價款除以當年全國土地出讓面積。本研究關注的是“在整個中國土地市場視域下”，“831大限”對于整體宏觀土地市場的影響狀況，而且“831大限”本身就是由中央政府強制性向全國“無差別”推行的政策，因此采用全國平均地價指標此處是適用的。理論上，取平均值會消除區域之間的差異性，但是對于整體時間趨勢下的走勢影響卻是無影響的，而政策導致的市場趨勢變化才是我們關注的。同理，住房價格平均值亦然，只不過住房的資本品屬性在2003年后越發顯現，價格波動性更大，因此我們選擇月度數據進行分析。在后面小節中對于財政政策和金融政策的分析中，我們對于數據也同樣遵循上述原則，故將不再贅述。

通過描述全國土地均價散點圖(見圖6)，我們發現“831大限”后較之“831大限”之前，土地平均價格趨勢有明顯上升的趨勢。同樣，住房平均銷售價格則出現了明顯反轉趨勢，由2004年前的下降趨勢轉為上升(見圖7)。但是，“831大限”對這種趨勢影響顯著性如何？以及在多大程度上影響了這種趨勢變化，需要進一步檢驗。

圖6 “831大限”前后全國土地平均價格變動

圖7 “831大限”前后全國住房平均價格變動

(2)需要驗證的假說

假說一：土地價格存在長期上漲趨勢。

假說二：“831大限”對于促進土地價格增長趨勢影響顯著。

假說三：住房價格存在長期上漲趨勢。

假說四：“831大限”對于促進住房價格上升趨勢影響顯著。

(3)估計模型

為驗證上述假說，我們設定如下估計方程。

a.“831大限”對于土地價格估計方程

LPt=β0+β1timet+β2831Policyt+β3time_aftert+et

(7)

(8)

其中，LPt為土地平均價格，dlnLPt為土地平均價格增長率，timet，831policyt和timeaftert分別為賦值數列(同“限購令”政策檢驗模型)。

b.“831大限”對于住房價格估計方程

lnHPt=β0(9)+β1(9)time2t+β2(9)831Policy2t+β3(9)time_after2t+et(9)

(9)

其中，HPt為土地平均價格，dlnHPt為土地平均價格增長率，timet，831policyt和timeaftert分別為賦值數列。

(三)財稅政策對住房市場的影響分析——以“4萬億救市計劃”為例

1.“4萬億救市計劃”政策目標及對住房市場的影響機制

2008年全球性的金融危機爆發，并且由此帶來全球性的經濟衰退。在此背景下，中國政府于2008年底宣布“4萬億投資計劃”，向經濟體注入流動性，并將該政策實施目標定位于進行基礎設施建設、保障性住房建設、農業補貼和社會保障等領域。然而，流動性進入實體經濟后，并不首先以政策制定者的邏輯進行，而是以“市場的邏輯”進行，流動性必然優先進入到投資回報率高、投資風險成本低的領域。隨著2003年后住房市場的持續性繁榮，住宅產業成為宏觀經濟的支柱產業，住房產品的投資品屬性被不斷加強并放大，若遵循“市場的邏輯”，住房市場應當屬于投資回報率高、投資風險小(不動產的保值增值特點)而進行優先投資的部門。若按照此邏輯，大規模流動性涌入住房市場，必然帶來住房價格虛擬程度增加，同時增加住房價格看漲預期，推高房價。這是“擴張性財政政策”對于住房市場的影響。

需要特別說明的是，本文意義上的財稅政策概念范圍更廣，包含財政政策。從長期來看，擴張性的財政政策并不利于住房市場發展，甚至不利于整體經濟發展，不應當作為“長效機制”納入到住房調控體系中。但是通過上文梳理我國住房政策的演變歷程發現，擴張性財政政策已經成為住房市場調控的“常效機制”，并且還在不斷被運用。因此，在整個財稅政策體系中，較之旨在對住房市場進行“邊際調整”的契稅、營業稅改革政策，以及尚未出臺的房產稅政策，其對市場影響更為顯著和深遠，其對于住房市場的政策影響究竟如何在長期政策實踐和理論研究上都值得引起特殊重視。

2. 模型設定

(1)數據來源

本研究數據來源為《中國國土資源統計年鑒1998-2013年》年度數據、中國經濟和社會科學發展統計年鑒中的月度數據，因為月度數據中，每年一月份數據缺失，我們取前年12月和當年1月份的平均值。為了剔除了價格影響，本研究對價格數據根據1998年的價格指數進行了平減。

由上文分析可知，“4萬億投資計劃”目標主要在于增加公共投資領域、公共投資增加會帶來私人投資的減少(比如住房投資等)。那么是否真的出現這樣的政策效果？從散點圖(見圖8)可以看出，4萬億投資計劃后，住房投資斜率有明顯增加。若進行更進一步分析，如果過剩的流動性進入住房領域提高了住房投資水平，那么是否同樣也助推了住房價格？

從散點圖9來看，在“4萬億投資計劃”之后，住房價格斜率雖較之前有所增長，但是幅度有限。因此，需要對此政策效果進一步檢驗。

(2)需要驗證的假說

假說一：“4萬億投資計劃”導致了部分流動性進入住房領域，導致住房投資增加。

假說二：如果假設一成立，那么這種過剩流動性進入住房領域，是否由此推高了住房價格？

圖8 “4萬億投資刺激計劃”前后全國住房投資變動

圖9 “4萬億投資刺激計劃”前后全國住房平均價格變動

(3)估計模型

為驗證上述假說，我們設定如下估計方程。

a.“4萬億投資計劃”對住房投資影響估計方程

lnHIt=β0(10)+β1(10)time3t+β2(10)ESPPolicy3t+β3(10)time_after3t+et(10)

(10)

b.“4萬億投資計劃”對住房價格影響估計方程

lnHPt=β0(11)+β1(11)time3t+β2(11)ESPPolicy3t+β3(11)time_after3t+etY(11)

(11)

模型中，HIt為住房投資變量，HPt為住房價格變量，time3t，ESPPolicyt，time_after3t為政策實施前中后影響的賦值序列。為了消除住房投資和住房價格數列非平穩的影響，以及去量綱化，對兩個數列進行了ln變換。

(四)金融政策對住房市場的影響分析——以“提高二套房首付比例”為例

1.“加息”和“提高二套房首付”政策目標及對住房市場的影響機制

2010年 1 月 7日，國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(又稱“國十一條”)； 該政策中“健康發展”的內涵繼續擴大，“保障性住房供應”和“普通商品房”供應政策正式納入到“健康”范疇，并將上述兩項措施提升到地方政府責任的高度，可以說這是“市場失靈”下中國政府利用其自身“政治制度”的效率優勢積極干預市場的重要舉措。除此主要措施之外，還包括加快中低價位、中小套型普通商品住房建設，提高土地供應量和供應效率是提高住房市場“供給端”健康程度等具體措施。在需求端，則采用提高二套房首付比例(至40%)。配合上述主要調控政策同步加大金融機構房地產信貸的風險管控，防止“熱錢”涌入住房市場；在土地政策方面，則是嚴厲打擊炒地行為等。另外值得一提的是，2010年1月至2011年6月，中國人民銀行連續12次上調存款準備金率，從2010年10月10日到2011年4月6日，連續四次加息。2011年1月，“新國八條”發布，將二套房首付提高到60%。從作用激勵來看，無論是“加息”還是“提高二套房首付”，都是“打壓房價”，本研究將之認為是“打壓房價組合拳”。就其作用機理來看，是通過增加住房融資成本，抑制住房需求，特別是投資性和投機性需求，從而降低房價。

基于DSII政策分析框架，上述系列金融政策屬于作用于需求端的強制性調控政策維度(Demand-Imposed Dimension)。從住房政策長效機制的大框架來看，其政策目標和作用效果主要集中于短期，而非長期。然而，長效機制是內涵豐富，兼顧短期、長期作用效果的多維度政策系統，特別是金融政策的加入在感官上對于住房市場的影響極大，作為較之上述三種調控措施較晚引入住房市場調控的政策維度，甚至在其他政策效果復合作用下表現出更為特殊的作用效果。本研究選定該種政策非連續發布的特定時點對其政策實施效果進行實證檢驗。

2. 模型設定

(1)數據來源

本研究數據來源為《中國國土資源統計年鑒1998-2013年》年度數據、中國經濟和社會科學發展統計年鑒中的月度數據，因為月度數據中，每年一月份數據缺失，我們取前年12月和當年1月份的平均值。為了剔除了價格影響，本研究對價格數據根據1998年的價格指數進行了平減。

由上文分析可知，金融政策的“打壓房價組合拳”的政策初衷為抑制房價。從散點圖10看，在“打壓房價組合拳”之后，住房價格趨勢線斜率較政策實施前反而有所增加。對于這一系列金融政策對于住房價格影響需要進一步檢驗。

(2)需要驗證的假說

假說一：住房價格存在長期上漲趨勢。

假說二： 2010年下半年到2011年1月份，旨在抑制住房價格快速上漲的系列金融政策確實起到了抑制房價的作用。

(3)估計模型

為驗證上述假說，我們設定如下估計方程。

lnHPt=β0(12)+β1(12)time4t+β2(12)FMPolicy4t+β3(12)time_after4t+et(12)

(12)

模型中,HPt為住房價格變量，time4t，ESPPolicy4t，time_after4t為政策實施前中后影響的賦值序列。為了消除住房投資和住房價格數列非平穩的影響，以及去量綱化，對兩個數列進行了ln變換。

四、實證結果及政策意義

(一)“限購令”效果實證結果及政策意義

從“限購令”ITS模型運行結果看(見表4)，有如下幾點發現：

第一，“限購令”最直接的影響是住房銷售面積。從model6-1的結果看，“限購令”對于35城市銷售面積有顯著影響，表現在：(1)“限購令”后，住房面積隨時間變化趨勢在1%顯著性水平上呈現負相關性；(2)“限購令”之后，住房面積增長率隨在1%水平上呈現相關性，政策實施前，其與時間變化趨勢不顯著；(3)“限購令”政策本身帶來-0.13的住房銷售面積趨勢變動，并在5%顯著水平上顯著；政策本身帶來住房銷售面積增長率-0.22的斜率變化，并在1%顯著水平上顯著?！跋拶徚睢痹?003-2013年區間內，對于35實施限購城市住房銷售面積的負向政策效果還是非常顯著的。第二，“限購令”對于住房銷售額的影響比較復雜。因為住房銷售額包含了預售額和即期銷售額，因此與住房銷售面積和住房平均價格之間并不相關。根據Model3和Model4，“限購令”對于抑制住房銷售額增長率有顯著作用，帶來-0.235593的趨勢變動，但是對于抑制住房銷售額作用并不顯著。第三，“限購令”對于抑制住房價格上升效果顯著，但是對于抑制住房價格增長率效果并不顯著。根據Model6-5和Model6-6，有以下幾點發現：(1)“限購令”對于抑制住房價格上升即期的政策效果顯著，但是并沒有“迅速”帶來住房價格的下降趨勢(0.110)；(2)“限購令”實施后(time_after)，住房價格趨勢翻轉(-0.060)，且下降趨勢顯著；(3)“限購令”對于住房價格增長率即期效果并不顯著，但是同樣是在實施后(time_after)，住房價格增長率較之前上升趨勢開始反轉(-0.047)，且這種下降趨勢顯著。

圖10 “房價組合拳”前后全國住房投資變動

VariableModel 1HSi,tModel 2HSi,t增長率Model 3HRi,tModel 4HRi,t增長率Model 5HPi,tModel 6HPi,t增長率timei,t0.1476247***(15.01)-0.005171(-0.43)0.2872832***(30.47)0.0066089(0.55)0.137718***(38.04)0.0044179(1.02)XiangouPolicyi,t-0.1303865**(-1.93)-0.2246551***(-3.34)-0.0372764(-0.58)-0.235593***(-3.46)0.110157***(4.44)0.0352475( 1.44)time_afteri,t-0.0929162***(-3.87)0.0645942***(2.76)-0.1453128***(-6.31)0.025281(1.07)-0.0597715***(-6.76)-0.0465134***(-5.49)

注：括號內為t值，***表示1%顯著性水平，**表示5%顯著性水平，*表示10%顯著性水平。

上述實證結果蘊含著若干政策意義?！跋拶徚睢痹诋斊趯τ诮档妥》夸N售面積，住房銷售面積增長率和抑制住房價格上漲的作用是顯著的，但是對于抑制或者降低住房價格增長率和住房銷售額效果并不顯著。然而，另一方面，從政策實施后的效果來看，“限購令”對于降低住房價格增長率是有長期作用的。因此，“限購令”通過“產量數量”的方式打擊“住房投資”或“住房投機”行為的政策效果整體上是顯著的，雖然在降低住房價格增長率上當期并沒有顯著性效果，但是在長期趨勢中卻有體現，因此，若假定存在長期“控制住房價格上漲”的政策目標，“限購令”政策是需要持續進行的。

(二)“八三一大限”政策實證結果及政策意義

1.“831大限”對于土地價格影響檢驗結果

第一，從長期趨勢來看，土地價格隨著時間趨勢有明顯上漲趨勢(47.71)，此處驗證了假說一。第二，“831大限”對于土地價格上升的影響并不顯著，甚至在“831大限”立即執行后出現了土地價格下降。對于這點，之前相關研究提供了一種解釋：房地產開發商已經先于“土地招拍掛831大限”前完成了與地方政府的土地出讓行為，即對于即期執行的“新土地取得機制”已經有所預期，因此不會馬上形成市場反應。對于“新政策”的引入，甚至會帶來某種“觀望”，進而影響市場行為。另一方面，對于2005年出現的土地價格下降，我們也不能排除各級土地市場打破完全壟斷后，由壟斷價格向市場均衡價格回歸的可能，這一變化是上述作用與“新引入”的市場競價機制、“新政策”引致的市場預期變動因素綜合作用的結果。特別的，在一個市場化程度并不完備(相較于城市住房市場)的土地市場(如果可以被稱為“市場”的話)來說，價格機制的形成本身存在時滯，這又對土地市場價格的變動產生了負向作用。第三，從政策實施后的長期反應來看(time_after)，則呈現顯著上漲趨勢(53.71)，而且，其上漲趨勢要大于政策實施前的。這也再次驗證了假說一。

表5 “831大限”對土地價格影響檢驗結果

2. “831大限”對于住房價格影響檢驗結果

第一，住房價格隨時間存在長期上漲趨勢，驗證了假說一。第二，“831大限”對于土地市場影響并不顯著，但是，對于住房市場影響是顯著的(1%顯著性水平)，而且對住房價格的上升影響為正向的。這一方面是由于住房市場價格本身隨著時間長期上升，處在上升通道(假說一)；另一方面，由于住房的資產屬性，土地市場“競價機制”的涌入進一步加速了住房市場價格上漲預期，因此客觀上促進了住房市場產量和價格均衡向上移動。第三，政策實施后，其政策影響顯著，同樣對于住房市場價格長期上升有促進作用。如前文所述，從“831大限”政策目標的設定來看，其旨在引入更加市場化的機制引導土地要素的需求供給結構。然而對比其對于土地市場的政策影響可知，在土地一級市場仍然被供應者壟斷的大前提下，(城市)土地要素的相對短缺狀態依然存在，這必然帶來實際價格高于完全競爭市場下的均衡價格，并進而直接影響住房市場價格。另一方面，隨著中央政府從政策層面啟動住房市場的發展，城市住房需求不斷擴張。城市住房市場是市場化程度更完全的市場，對于住房市場價格的變動，比起土地市場主體有關土地市場價格變動存在更高的敏感性，并且可以迅速預期到。因此，新政策的引入對于市場化程度不高的市場——土地市場價格預期和市場價格的影響可能并不顯著，但是對于住房市場價格預期和市場價格的影響是非常顯著的。

表6 “831大限”對住房價格影響檢驗結果

值得一提的是，通過上文檢驗結果可知：“831大限”對于住房市場的影響要大于土地市場影響?！?31大限”其本身政策目的旨在引入市場機制，規避掉之前協議出讓中存在的“信息嚴重不對稱”、“壟斷”造成的“尋租”等非市場行為。雖然其引入“競價機制”將會帶來土地價格上漲的政策效果是不顯著的，但是從長期來看，會帶來土地價格的上升是顯著的。另外一方面，因為土地市場價格長期上升必然會加大住房邊際成本，并提升住房價格預期水平，因此，“831大限”對于促進住房價格上升的作用是明顯的，并且對于住房價格的長期上漲趨勢有推動作用，即使這種邊際貢獻是有限的(只有1%的增長)。由上述分析可知，“831大限”對于住房市場影響整體顯著，這與王岳龍(2012)[3]對于東中西部四大城市的研究結果是一致的。對比“831大限”對于土地市場和住房市場影響的不同實證結果，我們也對土地市場和住房市場之間的關系有新的認識，即相較于市場化程度有限的土地市場主體，市場化程度更高的住房市場主體對于影響土地價格變動進而間接影響住房市場的土地政策變動(屬于誘致類政策)更加敏感。無論如何，“831大限”不止是土地市場化的一個標志性事件，同樣也是土地政策有效參與調控住房市場的開端，并且對住房市場長期作用效果是顯著的。

(三)“4萬億刺激計劃”政策實證結果及政策意義

1.“4萬億投資計劃”對住房投資影響實證結果

從“4萬億刺激計劃”ITS模型10運行結果(見表7)，可以得出如下結論：

第一，“4萬億投資計劃”對于增加住房投資效果在5%的顯著性水平上顯著(帶來10%上升)。驗證了假設一。第二，從長期趨勢看，住房投資呈現上漲趨勢。第三，從“4萬億投資計劃”后對于住房投資長期趨勢的影響看，住房投資增長率會降低，即住房投資增長雖然會持續增長，但是增長速度會有所降低(-0.008)。

表7 “4萬億投資計劃”對住房投資影響檢驗結果

2.“4萬億投資計劃”對住房價格影響實證結果

從“4萬億刺激計劃”ITS模型11運行結果(見表8)，可以得出如下結論：

第一，“4萬億投資計劃”對于增加住房價格效果在1%的顯著性水平上顯著(帶來15%上升)。驗證了假設二。第二，從長期趨勢看，住房價格呈現上漲趨勢。第三，從“4萬億投資計劃”后對于住房價格長期趨勢的影響看，住房價格增長率會降低(-0.001)，即住房投資增長雖然會持續增長，但是速度會有所降低。

表8 “4萬億投資計劃”對住房價格影響檢驗結果

綜合上文計量檢驗結果可知，“4萬億投資計劃”在短期內確實對于住房投資增加有顯著作用，對于住房價格短期增長也有促進作用。“4萬億救市計劃”旨在通過增加公共投資拉動后金融危機時代出現下滑趨勢的整體經濟。然而，釋放的流動性卻在住房市場“興風作浪”，帶來了住房市場自2006年后的又一輪繁榮。由此可見，財政政策對于住房市場調控影響是顯著的。但是，這種正向的影響對于住房市場的健康發展是不利的。第一，其帶來了房地產市場“迅速繁榮”——產量和價格迅速升高，這是與住房市場自身演化規律相悖的；第二，這與公共政策對于住房市場“維持長期市場均衡”和“控制住房價格”的長期調控預期相悖的；第三，這種政策變動將本應該進入公共投資領域的相當一部分流動性涌入到房地產投資領域，負面影響了宏觀經濟的調控效果，與其政策初衷也是相悖的。因此，“4萬億投資計劃”對于住房市場健康發展的影響是負面的。

(四)“加息”和“提高二套房首付”政策實證結果及政策意義

從“加息”和“提高二套房首付”ITS模型12運行結果來看(見表9)，我們可以得到如下結果：

表9 2010-2011年系列金融政策對住房價格影響檢驗結果

第一，住房價格存在長期上漲趨勢(time4)，且趨勢非常顯著。第二，系列金融政策效果并不顯著(p=0.649)，并沒有起到抑制房價增長的政策效果。第三，但是在政策實施后的長期時間里，住房增長率會出現下降(10%顯著性水平)，但是程度有限(-0.001)，而這種住房增長率下降在多大程度上可以被金融政策解釋仍然存有疑問。

結合上文“連續加息”和“提高二套房首付”等金融政策對于住房市場的作用機理來看，上述實證結果有如下顯著的政策內涵：在2010-2011年住房市場處于“繁榮期”階段時，上述抑制住房價格調控政策效果是不顯著的。由此可以看出，伴隨著住房市場的“繁榮”，市場需求方提供了剛性支撐，全國層面平均水平的住房購買能力持續旺盛，并且對于連續型的、作用于住房需求端的政策已經能夠形成“理性預期”，這進一步顯著降低了該類政策對于市場的外生沖擊。同時，這也驗證了旨在從住房市場需求端“控制”住房需求的調控政策難度之大。

五、結論與政策意義

本文系統梳理了住房市場政策調控體系的形成過程，并歸納出“住房-土地-財政-金融”四位一體的公共政策體系。并基于制度變遷理論框架和中國住房市場政策調控實踐基礎上提出了“供給-需求-強制性-誘致性調控四象限”(DSII)分析框架。在此分析框架下，運用間斷時間回歸方法(ITS)對于“四位一體”住房政策束對于住房市場供需兩端的作用效果和長期影響進行了實證檢驗。實證結果發現：(1)以“限購令”為例的住房政策對于住房市場銷售面積、住房銷售面積等影響是顯著的，雖然對于降低住房價格增長率上在當期并沒有顯著性效果，但是在長期趨勢中卻是顯著的；(2)以“831大限”為例的土地政策對于土地市場價格影響并不顯著，但是對于住房市場價格上漲影響是顯著的；(3)以“四萬億投資計劃”為例的財政性政策對于住房市場投資和住房價格上升影響是顯著的，但是卻不利于住房持續健康發展；(4)以“加息”和“提高二套房首付”為例的金融政策對于抑制住房市場價格的影響卻并不顯著。如果放到之前提到的“四象限”分析框架中，我們還會進一步發現：(1)作用于住房市場需求端的“強制性調控”過程(“2010-2011年抑制房價組合拳”)在短期內往往政策效果并不顯著，這也在一定程度上體現了在經歷了近40年發展后中國城市住房市場力量的強大；(2)通過“誘致性調控”引致住房市場達到政策效果的政策體系逐漸形成，主要包括土地政策、財政政策和金融政策等，其中作用于住房市場供給端的土地政策(“831大限”)和財政政策(“四萬億投資計劃”)政策效果長期來看是非常顯著的，但是作用于需求端的金融政策(“加息”和“提高二套房首付”)政策效果長期來看卻是不顯著的(如下圖11)。

圖11 住房市場政策和制度變化分析框架下的政策效果

在我國房地產市場發展不斷深化，國家明確提出建立“房地產調控長效機制”時，本研究結果具有明確的政策意義。第一，對于“限購令”等直接作用于市場需求側的強制性政策，短期內效果或許并不顯著，市場需要有預期調整時間，但是在長期來看應當堅持，提供一個長期調控的穩定預期對于政策目標的實現意義重大；第二，對于作用于市場供給端的誘致性政策，如土地政策和財政政策，政策效果在短期和長期效果明顯，土地要素市場以及財政政策的結構性變化對于住房市場的影響是深遠的，因此，住房市場長效機制的構建顯著依賴于土地和財稅政策變化，土地制度和財稅政策長效機制的構建同樣重要；第三，作用于需求端的以金融政策為主體的誘致性政策短期影響并不明顯，長期效果未知。隨著住房產品金融屬性的增加，住房市場運行規律將逐漸體現資本市場特征，構建配套金融政策對于住房市場長效機制亟待深入研究。