推進(jìn)農(nóng)村住房管理制度改革的幾點(diǎn)建議

唐元

農(nóng)村住房是我國(guó)廣大農(nóng)民的安身立命之本，涉及億萬(wàn)農(nóng)民切身利益，是農(nóng)民最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)分離的住房政策，城鎮(zhèn)住房按照商品房管理、允許上市流通，而農(nóng)村住房只允許村內(nèi)買(mǎi)賣(mài)、不允許上市流通，這一政策損害了廣大農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益、不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。黨的十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》指出：“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行。”建議按照中央精神，加快推進(jìn)農(nóng)村住房制度改革，將農(nóng)村住房按照商品房管理，允許上市流通，為農(nóng)村發(fā)展、農(nóng)民致富創(chuàng)造政策條件。

農(nóng)民住房不允許上市流通弊端明顯

實(shí)行城鄉(xiāng)分離的住房政策，不允許農(nóng)村住房上市流通，曾經(jīng)一度起到了保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、保持社會(huì)穩(wěn)定的積極作用。實(shí)行這一政策的原因，主要是因?yàn)檗r(nóng)村住房是建在宅基地之上的，宅基地屬于村集體所有，這就決定了農(nóng)村住房及其宅基地在村集體組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓是可以的，而轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民就不被允許，也就是不能作為商品房上市流通交易。應(yīng)當(dāng)看到，在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢(shì)下，實(shí)行農(nóng)村住房不能上市流通政策帶來(lái)的弊端越來(lái)越明顯。

一是農(nóng)民權(quán)益得不到保障。農(nóng)村住房有的是農(nóng)民世世代代傳承的祖業(yè)，有的是農(nóng)民子女成人后按照一戶一宅的規(guī)定獲得宅基地所建的住房，農(nóng)民多年的積蓄大都用于新建住房或翻修舊房上，目前我國(guó)農(nóng)村很重要的一個(gè)現(xiàn)象是住房越來(lái)越漂亮。按照目前的農(nóng)村住房政策，農(nóng)村住房只能在村民間交易，市場(chǎng)有限、價(jià)格低廉。近些年，城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，而農(nóng)村住房不但沒(méi)有升值、反而在不斷貶值，極大地?fù)p害了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

二是制約了農(nóng)村發(fā)展繁榮。農(nóng)村住房不能上市流通，禁止城市居民選購(gòu)農(nóng)村住房，阻斷了城市居民到農(nóng)村買(mǎi)房、移居農(nóng)村的渠道，也阻斷了城市資金進(jìn)入農(nóng)村的一個(gè)重要通道，城市居民尤其是一線城市居民為了追求良好生態(tài)生活環(huán)境，只能到國(guó)外購(gòu)置房產(chǎn)、移居國(guó)外，這已經(jīng)成為我國(guó)資金外流的重要原因，也因此炒高了美國(guó)、澳大利亞、加拿大等國(guó)的房?jī)r(jià)。同時(shí)，目前實(shí)行了鼓勵(lì)農(nóng)民到城里買(mǎi)房、向城鎮(zhèn)遷移的政策，導(dǎo)致資金流在城鄉(xiāng)之間只能由農(nóng)村向城鎮(zhèn)單向流動(dòng)的現(xiàn)象。農(nóng)村缺乏資金，必然走向荒蕪、凋零和衰敗。

三是導(dǎo)致農(nóng)用地被不斷蠶食。因?yàn)檎夭荒苌鲜辛魍?，現(xiàn)行對(duì)宅基地的審批政策較為寬松，不少地方只要村委會(huì)和鄉(xiāng)級(jí)政府同意就可以將農(nóng)用地劃轉(zhuǎn)為宅基地，許多農(nóng)民建房不是因?yàn)檎鎸?shí)需求，而是因?yàn)橄嗷ヅ时葥屨颊兀ǖ姆孔硬季植缓侠砬掖蠖鄾](méi)有配套設(shè)施，還導(dǎo)致大量農(nóng)用地被占用、大量基本農(nóng)田被蠶食。

四是帶來(lái)了一系列穩(wěn)定隱患。在目前的城鄉(xiāng)差別化住房制度下，城鎮(zhèn)和農(nóng)村房?jī)r(jià)差別巨大，一些城市郊區(qū)農(nóng)村為了增加收入，建了不少小產(chǎn)權(quán)房賣(mài)給城市居民。對(duì)這種不合規(guī)行為盡管各地不斷清理整頓，但屢禁不止，低房?jī)r(jià)吸引不少城市居民購(gòu)買(mǎi)，形成群眾與政府的尖銳矛盾，給社會(huì)留下了穩(wěn)定隱患。

加快農(nóng)村住房制度改革非常必要

當(dāng)前，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，加快農(nóng)村住房制度改革，將農(nóng)村住房納入商品房管理，意義重大，時(shí)機(jī)成熟。

一是有利于城鎮(zhèn)房產(chǎn)去庫(kù)存。當(dāng)前，為了促進(jìn)城鎮(zhèn)住房去庫(kù)存，國(guó)家實(shí)行了鼓勵(lì)農(nóng)民到城鎮(zhèn)購(gòu)房并遷居城鎮(zhèn)的政策，但農(nóng)民消費(fèi)能力有限。農(nóng)村住房是他們的主要財(cái)產(chǎn)，允許農(nóng)村住房進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以迅速增加農(nóng)民收入，讓愿意向城鎮(zhèn)遷徙的農(nóng)民在城鎮(zhèn)買(mǎi)得起房，有助于城鎮(zhèn)尤其是三四線城鎮(zhèn)住房去庫(kù)存進(jìn)程。同時(shí)，如果配套推進(jìn)戶籍制度和基本社會(huì)保險(xiǎn)制度改革，將留在農(nóng)村的老人孩子接到城鎮(zhèn)居住，可以一攬子解決農(nóng)村“空巢老人”和“留守兒童”問(wèn)題。

二是可以增加城鎮(zhèn)居民資金支出渠道。實(shí)施農(nóng)村住房商品化改革，允許農(nóng)村住房上市流通，增加了一條城鎮(zhèn)居民資金進(jìn)入農(nóng)村的重要渠道，這為北京、上海等一線城市退休居民退城還鄉(xiāng)到農(nóng)村居住創(chuàng)造了條件，這無(wú)疑將優(yōu)化城鎮(zhèn)居民資金支出結(jié)構(gòu)、促進(jìn)城鄉(xiāng)人口合理流動(dòng)，有利于緩解大城市人口過(guò)度集聚壓力、解決城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展極度不平衡問(wèn)題。

三是有利于加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程。我國(guó)當(dāng)前鄉(xiāng)村衰敗的主要原因是資金匱乏、人口外流和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐緩慢，實(shí)行農(nóng)村住房上市流通政策，引導(dǎo)大量資金、人流流向農(nóng)村，對(duì)于繁榮新農(nóng)村、建設(shè)新農(nóng)村、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)可以起到關(guān)鍵作用。

五是有利于啟動(dòng)內(nèi)需緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力。當(dāng)前，中美貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨外貿(mào)前景堪憂、國(guó)內(nèi)消費(fèi)增速下滑、增長(zhǎng)后勁不足的嚴(yán)峻形勢(shì)，加快推進(jìn)農(nóng)民住房市場(chǎng)化改革，有利于迅速提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，增強(qiáng)廣大農(nóng)民群體消費(fèi)能力，增強(qiáng)全社會(huì)消費(fèi)動(dòng)能，這對(duì)于緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

具體建議

加快農(nóng)村住房制度建設(shè)、允許農(nóng)民住房上市流通是關(guān)系全局的大事，但牽涉面廣、問(wèn)題復(fù)雜，建議按照農(nóng)民自愿、系統(tǒng)推進(jìn)、政策保障的原則循序漸進(jìn)地實(shí)施。

一是試點(diǎn)先行。在重慶、成都、安徽等國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試點(diǎn)地區(qū)先行實(shí)施，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后在全國(guó)展開(kāi)，在落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)民工中優(yōu)先實(shí)施，切不可損害農(nóng)民利益。

二是與城鄉(xiāng)遷移掛鉤。將農(nóng)村住房改革與農(nóng)民在城市購(gòu)房并全家遷移城鎮(zhèn)掛鉤。積極支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，同時(shí)鼓勵(lì)城市居民到農(nóng)村購(gòu)房定居，國(guó)家在農(nóng)民到城市定居的住房、就業(yè)政策，以及城市居民到農(nóng)村定居的配套政策上予以支持。

三是完善配套政策。盡快完善城鄉(xiāng)一體化戶籍制度改革，盡快完善統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的醫(yī)療、就業(yè)、低保等制度，讓定居城鎮(zhèn)的農(nóng)民與城市居民享有同等的就業(yè)、住房、上學(xué)、就醫(yī)、低保權(quán)利。同時(shí)，可以考慮從農(nóng)民住房轉(zhuǎn)讓收益中扣除適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，用于充實(shí)城市配套設(shè)施建設(shè)資金和社保資金。

四是嚴(yán)格宅基地審批制度。繼續(xù)發(fā)揮村民自治組織的民主管理作用，同時(shí)將農(nóng)村宅基地審批權(quán)交由縣級(jí)以上人民政府，嚴(yán)禁亂占基本農(nóng)田等行為。

（責(zé)任編輯 李秀江）