呼和浩特市城中村物業管理熱點問題探討

劉燕

（內蒙古建筑職業技術學院，呼和浩特 010070）

1 引言

隨著呼和浩特市高速發展，城市面積不斷擴大，根據《呼和浩特市土地利用總體規劃2006—2020年》，呼和浩特中心城市建設用地規模為285平方公里，比原來的114平方公里增加了171平方公里。呼和浩特周邊的農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成若干個城中村。城中村缺乏整體規劃，導致這些區域房屋密度高、采光通風條件差，各種管線雜亂無章，成為城市的邊死角，村民和社會對于解決城中村問題的呼聲越來越高。為解決城中村環境和治安問題，政府協同環保、消防、街道等各部門實施了大量改造和政治措施。筆者認為，除了現有的行政手段外，可以通過引入現代化物業管理服務，來解決城中村社區存在環境、治安、房屋和設備設施的維修養護等的問題，這有利于城中村社區自身的經濟和社會發展，提高城中村居民生活水平[1]。

2 呼和浩特城中村物業管理的模式

2.1 委托專業物業服務企業進行管理的模式

1981年，深圳誕生了第一家物業管理企業，物業管理在我國開始形成一種社會產業。目前，我國大部分城市住宅小區特別是新建住宅小區，都已委托專業的物業服務企業進行管理，業主通過選聘物業服務企業并與之簽訂物業服務合同，委托物業服務企業對業主共有的建筑物、設施、房屋及設備設施的維修養護，綠化管理等專業服務。但是，隨著村民居住范圍更靠近城市，城中村村民開始更多地接觸城市生活，有對物業服務的內在需求，期待能夠接受規范化的物業服務。因此，在城中村地區，可以嘗試引導物業服務企業承接城中村物業服務，簽訂規范的物業服務合同，業主按期繳納物業服務費，由物業服務企業提供包括環境管理、秩序維護、房屋維修養護等在內的物業服務。

2.2 政府購買物業服務模式

為解決城中村環境臟亂差的問題，政府部門主要從保潔工作入手，將市政環衛保潔工作由城市向城中村延伸，整治環境，向村里派駐環衛工人，負責農村環境的清掃保潔。呼和浩特市農村環衛工作的人員都納入各個環衛公司及物業統一管理、統一培訓，配發服裝、清潔工具。各個鄉鎮建立起行政村保潔制度，各鄉鎮成立環衛管理所，負責指導、監督、管理各鄉村環衛工作，各鄉村設立環衛清掃保潔隊伍，就地聘用保潔人員，負責做好村街巷道清掃保潔工作，確保農村垃圾每天都有人清、有人掃、有人運。

2.3 村民自我管理模式

對于經濟欠發達的城中村，或村民對物業服務需求不高，只需要基本的物業服務，如秩序維護、公共區域保潔等，可由村集體組織建立村民自我管理模式，由村委會選聘本村村民，到正規物業服務企業或大中專院校培訓后，負責本村的基本物業服務工作[2]。這種模式，可以以較低的成本享受物業服務，減輕村民的經濟負擔。但是這種村民自我管理模式，受到物業人員專業素質、村委會管理水平的影響，容易出現服務不規范、不專業的問題。

3 呼和浩特城中村物業管理的內容

3.1 城中村秩序維護

由于大部分城中村位于城區的邊緣，大部分村民已脫離農業生產，有條件的進入城市主體區域買房，逐漸融入城市生活，剩余房屋用于出租，大量外地務工人員租住在其中，城中村由村民、市民和流動人口混合構成，導致城中村地區治安問題突出。因此，城中村物業管理首先要做好管轄區域的秩序維護工作。首先，做好公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理，如發生刑事案件，要進行現場保護，維護秩序，并如實提供情況。其次，物業管理區域內的日常安全巡查服務。秩序維護人員要做好“三防”（防火、防盜、防水）工作，發現不安全隱患應及時匯報。最后，做好車輛管理工作。由于城中村街道狹窄，秩序維護人員要做好交通引導和車輛停放管理。

3.2 房屋及設備設施的維修養護

由于城中村基礎設施落后，建筑物大多為自建房，質量標準不統一，因此做好房屋及設備設施的維修養護顯得尤為重要。物業工程人員要做好公共基礎設施、共用設施設備的維修、養護和管理，定期對管理區域進行巡視、檢查，發現工程維修問題及時上報并維修。對于村民自住房的維修，可依據物業服務合同收取物料和人工等成本費用。

城中村人居環境的提升，需要根據實際情況，因地制宜地選用合適的物業管理模式。同時要針對城中村基礎設施、人員構成、經濟發展水平、村民的實際需要等提供對應的物業管理服務。