房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題及優(yōu)化措施

黃麗平

（廣州增城區(qū)潤(rùn)昱置業(yè)有限公司，廣州510000）

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)代化社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，逐漸由前期暴力時(shí)期進(jìn)入低利潤(rùn)階段，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的成本危機(jī)，為了減少成本的投入，提升企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，企業(yè)需要做好成本控制工作。在現(xiàn)代化社會(huì)的發(fā)展中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在不斷完善，政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作提出了更高的要求，企業(yè)需要優(yōu)化傳統(tǒng)的成本控制手段，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供支持[1]。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的原則

2.1 成本最低化

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，企業(yè)需要引進(jìn)不同的方式，有效地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)成本。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制時(shí)，成本控制人員需要遵循成本最低化原則，確保各項(xiàng)成本控制工作的合理性，還需要挖掘降低成本的方式，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況提高成本控制水平。

2.2 全面成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，成本管理人員需要遵循全面成本控制原則，其主要是針對(duì)全公司、全員和項(xiàng)目全過(guò)程開(kāi)展的成本控制管理工作。其中，全員控制指的是項(xiàng)目核算和考核，將成本控制責(zé)任落實(shí)到個(gè)人身上；全過(guò)程控制指的是管理房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的全過(guò)程，避免出現(xiàn)疏導(dǎo)，確保房地產(chǎn)成本控制處于可控狀態(tài)。

2.3 動(dòng)態(tài)控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，還需要遵循動(dòng)態(tài)控制原則，尤其要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的中間控制[2]。在施工準(zhǔn)備階段成本控制中，需要根據(jù)施工計(jì)劃合理地確定成本目標(biāo)，編制相應(yīng)的成本計(jì)劃方案，為后期成本控制工作的順利開(kāi)展提供基礎(chǔ)保障，在竣工階段，確保各項(xiàng)資金正常回收，避免出現(xiàn)疏漏現(xiàn)象。

2.4 目標(biāo)管理

目標(biāo)管理原則涉及內(nèi)容比較多，如設(shè)定分解目標(biāo)，將目標(biāo)落實(shí)到個(gè)人身上，檢查目標(biāo)落實(shí)情況，完善各項(xiàng)目標(biāo)等，有助于形成完善的目標(biāo)管理計(jì)劃，有效地管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本。

2.5 責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，各個(gè)部門(mén)承擔(dān)著成本控制職責(zé)和控制成本權(quán)利。成本控制人員與定期做好成本控制考核工作，建立完善的獎(jiǎng)懲制度，做到有獎(jiǎng)有罰，將責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行融合，有效地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制效果。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本控制中存在的問(wèn)題

3.1 工作管理和資金管理無(wú)法同時(shí)進(jìn)行

通常情況下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)本金管理是由國(guó)家相關(guān)工作機(jī)構(gòu)完成的，財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)工作后的本金審核和資金掛歷工作，不涉及工作前、工作中的本金工作，這就使得本金管理和財(cái)產(chǎn)管理之間存在很大的誤差。例如，在工程決策過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)不參與，業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)只能夠從工程自身進(jìn)入實(shí)踐過(guò)程中，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)從事更多工程，導(dǎo)致工程實(shí)施過(guò)程中資金缺乏，需要財(cái)務(wù)部門(mén)及時(shí)進(jìn)行融資，確保本金超過(guò)合理范圍，無(wú)法按照計(jì)劃進(jìn)行。

3.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和管理不到位

在現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很多企業(yè)只注重眼前利益，過(guò)于重視高額的利潤(rùn)回饋，很少有企業(yè)進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃，這就導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中無(wú)法認(rèn)識(shí)到計(jì)劃和管理的重要性，難以形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，很多房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)斷層現(xiàn)象，使得內(nèi)部構(gòu)架管理的有效性、外部經(jīng)營(yíng)管理不到位，無(wú)法充分發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)資源的優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致項(xiàng)目成本無(wú)法進(jìn)行計(jì)算，為企業(yè)成本控制和管理工作造成了不利影響。

3.3 成本控制和責(zé)任成本管理體系不健全

為了有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，企業(yè)需要建立完善的成本控制和責(zé)任成本管理體系，將項(xiàng)目成本和崗位職責(zé)進(jìn)行融合，確保成本控制處于可控狀態(tài)，在因成本控制出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目問(wèn)題時(shí)，需要及時(shí)地查明原因。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際管理過(guò)程中，很多企業(yè)未建立完善的成本控制和責(zé)任成本管理體系，無(wú)法將成本控制管理工作落到實(shí)處。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的優(yōu)化措施

4.1 樹(shù)立成本控制管理觀念

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，為了將項(xiàng)目成本管理控制工作落到實(shí)處，企業(yè)需要樹(shù)立良好的項(xiàng)目成本控制管理理念，在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、施工階段和竣工階段，合理地開(kāi)展項(xiàng)目成本控制工作。在項(xiàng)目成本決策過(guò)程中，需要深入分析項(xiàng)目的可行性，做好成本估算工作，提高估算的準(zhǔn)確度，還需要合理地預(yù)測(cè)各項(xiàng)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)，深入分析施工過(guò)程中各項(xiàng)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)地采取相應(yīng)的優(yōu)化措施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

4.2 加強(qiáng)對(duì)甲供材的控制

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，甲供材的范圍和金額在不斷擴(kuò)大，占建筑總成本的15%以上。在甲供材管理過(guò)程中，相關(guān)管理人員需要注重以下內(nèi)容：第一，在確定供應(yīng)量時(shí)，需要確保供應(yīng)量的準(zhǔn)確性，不僅要防止出現(xiàn)實(shí)物工作量變更追加的問(wèn)題，還需要合理地確定和控制損耗量，避免在施工單位確定后甩給施工單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，應(yīng)在甲供材料供應(yīng)合同簽訂時(shí)明確供應(yīng)量。第二，合理地制定供應(yīng)計(jì)劃，有助于與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作的關(guān)系。從供應(yīng)批次的角度分析，需要認(rèn)識(shí)到計(jì)劃和實(shí)際的差異會(huì)增加損耗風(fēng)險(xiǎn)，在制定計(jì)劃時(shí)必須實(shí)事求是；從供應(yīng)材料規(guī)格的角度分析，需要提前和供應(yīng)商復(fù)核規(guī)格和型號(hào)，針對(duì)規(guī)格型號(hào)多、零部件多的材料，如鋼筋、電纜、配電箱等，需要確認(rèn)是否存在無(wú)法滿(mǎn)足的規(guī)格。第三，做好甲供材管理臺(tái)賬，及時(shí)地預(yù)警和反映超供情況，在遇到供應(yīng)商保管不合理、施工浪費(fèi)等因素出現(xiàn)的超供問(wèn)題時(shí)，需要根據(jù)合同約定退回，但會(huì)增加承包商的成本。需要注意的是，因開(kāi)發(fā)商自身原因出現(xiàn)超供問(wèn)題時(shí)，需要及時(shí)地了解超供原因，并采取合理的措施予以解決。

4.3 加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的成本控制

在現(xiàn)代化社會(huì)的快速發(fā)展中，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要經(jīng)歷投資決策、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工勘驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)使用等環(huán)節(jié)，各個(gè)施工環(huán)節(jié)都涉及大量財(cái)務(wù)管理和成本控制工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)施工全過(guò)程的項(xiàng)目管理和成本控制[3]。投資決策階段是成本管理和控制的基礎(chǔ)階段，在很大程度上影響著后續(xù)工程項(xiàng)目建設(shè)成本，相關(guān)人員必須予以重視；在設(shè)計(jì)規(guī)劃和招標(biāo)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員需要深入分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和成本的重視，合理地選擇適合企業(yè)發(fā)展的方案；在施工建設(shè)和竣工勘驗(yàn)階段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的控制，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，以此為基礎(chǔ)開(kāi)展相應(yīng)的成本控制工作；在經(jīng)營(yíng)使用后，相關(guān)人員需要充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，尤其重視成本控制工作。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在現(xiàn)代化社會(huì)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和管理工作，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理中存在的問(wèn)題，以此為基礎(chǔ)合理地選擇優(yōu)化措施，房地產(chǎn)企業(yè)還需要樹(shù)立成本控制管理理念，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的整體控制，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平，為企業(yè)創(chuàng)造更多效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。