基于企業價值最大化的房屋租賃稅務籌劃方案設計與比較

張 妙

在企業普遍稅負較重的宏觀環境下，采取有效的稅務籌劃方案，是在法律允許的范圍內，合理降低企業稅收負擔，提升企業盈利空間與盈利能力的重要手段。稅務籌劃以改變繳稅結構或者利用政策優惠為核心，不同的稅收籌劃方案，其節稅效果有著很大的差別。有效的稅收籌劃方案，應該從企業價值最大化的角度出發，盡可能地降低企業的綜合稅負，這就需要企業在稅收籌劃中做好稅務籌劃方案設計與比較工作。

一、企業房屋租賃稅務籌劃的意義

在企業的固定資產構成中，房產是非常重要的組成部分，比如廠房、員工宿舍、倉庫等。受經濟環境與企業發展等因素的影響，企業房產閑置是常見的現象。有效地利用閑置房產，為企業開辟財源，不僅是企業創收的重要途徑，也是企業壓縮固定資產管理成本的有效手段。企業房屋在租賃環節中涉及到大量的稅種，除了營改增后的增值稅以外，還包括城鎮土地使用稅、房產稅、企業所得稅、印花稅以及其他附加稅費等稅種，其中尤以增值稅、房產稅的占比最大。租金收入是企業房屋租賃稅收的計稅依據，而當前企業在房屋租賃業務納稅中存在重復納稅的現象，降低了企業的盈利能力。稅務籌劃指企業在降低稅務負擔的目標下，以合法的手段所采取的節稅方案。稅務籌劃對企業而言，有著非常重要的作用。首先，它能有效降低企業稅負。企業房屋租賃中涉及到的稅種比較多，承擔的稅務壓力也比較大。而在不同的租賃業務中，房產稅、增值稅的計稅方式有著很大的差別，科學的稅務籌劃可以降低企業的繳稅負擔。其次，它能提升企業的盈利能力。對專門的房屋租賃企業，或者企業閑置房屋出租而言，房屋租金是企業利潤的重要來源。在市場充分競爭的環境下，企業租金收入是有限的，稅務籌劃可以有效降低企業繳納的稅額，將更多的租金直接轉化為利潤，對企業盈利能力的提升有著很好的作用。最后，它能激發企業的市場活力。過重的稅負是壓制企業租賃閑置房屋意愿的主要因素，影響了房屋租賃市場的活力。借助稅務籌劃可以降低企業的稅務負擔，使企業更加主動地參與到房屋租賃的業務中，有助于企業創新固定資產的管理方式，提高固定資產的增值效果。

二、房屋租賃稅務籌劃的方案設計

（一）分別簽訂不同合同

租金是決定企業稅務負擔的主要因素，通常情況下，企業的租金收入越高，相應的稅務負擔自然也就越重。企業房屋租賃多以廠房租賃為主，租戶的主要用途是存放物品。當前，不少企業在房屋租賃中偏好于簽訂一個合同，即將所有費用均算入租金內，由此帶來的直接結果便是企業的租金收入虛高，承擔的稅收負擔卻非常重。舉例而言，某企業廠房出租，廠房市場價格為2000萬元，租金定為每年120萬元，租金中含有物品使用費以及水電費等項內容。在企業房屋租賃承擔的各稅種中，以房產稅和增值稅占比最大，其他稅種由于占比低，或者在不同的稅務籌劃下，不會對稅收總額產生影響，不納入考慮范圍。企業每年需要承擔的增值稅為120×0.10=12萬元，需要承擔的房產稅為15.6萬元，整體稅負22%。對此，企業可以改變租賃合同的簽訂方式，借助多個合同的簽訂來降低租金收入，使租金收入以其他的形式呈現出來，從而有效地降低稅收負擔。比如，將房屋租金的物品使用費與水電費剝離出來，以轉售的形式的來處理廠房物品以及水電費，如此，可以有效降低企業的稅負。

（二）變更租賃業務為投資業務

企業閑置廠房除了可以用作房屋出租以外，也可以用作投資，兩種不同的經營方式，稅負中有著很大的不同。根據《中華人民共和國房產稅征行條例》的規定，以房產投資聯營，獲得利潤分紅，且共擔風險的房產所有者，需要按照房產的余值作為計價依據，繳納房產稅。按照房屋余值1.2%來計算，某企業每年應該繳納的房產稅為2000×（1-30%）×1.2%=16.8萬元。此種情況下，某企業不僅不需要繳納營業稅、城市建設維護稅以及其他附加費用，且企業外購的各項物品以及水電也可以視作投資的一部分，等同于銷售行為。由于在此一環節沒有產生增值，因此，也不需要繳納增值稅。租賃方為物流企業，需要廠房存放物品，稅前向某企業支付的租金120萬元可以抵減應納所得稅額，稅后凈支出為90萬元。此時，租賃方需要向某企業分配紅利90萬元，也就是稅前利潤的120萬元。租賃業務下，某企業綜合稅務為16.8/90=18.67%，低于原先整體租賃下的綜合稅負（增值稅與房產稅）22%。可見，變更租賃業務為投資業務，可以有效地降低企業房屋租賃的稅負。

（三）變更租賃業務為倉儲保管業務

由于某企業的承租方為物流企業，需要以閑置房屋作為倉儲空間，因此，某企業可以根據承租方的實際需要，變更租賃業務，將閑置房用于承租企業倉儲的同時，為其提供倉儲保管業務，物業管理費為每年10萬元。某企業及其下屬企業，比如物業管理公司中，選擇合適的人員作為倉儲保管員，對承租物流公司的物品進行保管。此時，原先的房屋租賃業務便轉變為倉儲保管業務，租賃合同自然也需要重新簽訂。在此種情況下，某企業只需要和承租方物流公司簽訂一份倉儲保管合同，倉儲保管的費用為房租價格加上倉儲管理費用，共計130萬元。在某企業不增加其他成本，且所有條件未發生變化的情況下，房產稅在計算時不需要采用租金的12%來計算，而是按照房產的余值，以1.2%的稅率來計算，同時，倉儲保管屬于“服務業-租賃”的范疇，適用11%的增值稅。此種情況下，企業應納增值稅稅額為14.3萬元，應納房產稅稅額為2000×（1-30%）×1.2%=16.8萬元，綜合稅負為23.9%，高于原先稅負。

（四）轉租閑置房產

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，產權所有人負責繳納房產稅，換言之，除了房屋產權的所有者需要繳納房產稅以外，其他任何主體都不會構成房產稅的繳納主體。轉租人本身并不擁有房屋產權，因此，無需繳納房產稅，在實際的操作中，由于產權不明確或者其他因素，轉租人需要代為繳納房產稅。即便在此種情況下，轉租人也不需按承租租金與轉租租金的差額繳納房產稅，同樣產權所有者也無需按照轉租租金繳納房產稅。這樣可以有效地降低房產稅稅額。對此，某企業可以專門成立一個獨立的資產管理公司，比如企業乙。某企業先以每年租金60萬的價格將閑置房屋租讓給關聯企業丁，設置較長的租賃期限，比如20年-30年左右，再由資產管理公司丁以每年租金120萬的價格租給承租方，其他條件不發生任何變化。需要注意的是，在此種模式下，某企業在向關聯企業丁收取租金的時候，要嚴格按照正常交易價格收取，不得純粹了降低稅負而明顯降低租金價格，否則，稅務機關有權按照《稅收征管法》進行調整。在此種情況下，如果采取有效的措施，可以很好地降低企業房屋租賃的綜合稅負，稅負降低比重在4%左右。

三、結語

稅務籌劃是企業房屋租賃中降低稅負的有效手段，而稅務籌劃方案的設計與選擇則是最大限度發揮稅務籌劃作用與價值的關鍵。因此，企業在稅務籌劃中，要重視稅務籌劃方案的設計，并根據節稅效果選擇最優的方案。