房地產項目的重點成本控制

張麗華

房地產項目成本控制貫穿整個項目建設始末，房地產開發企業想要實現行業利潤水平，并實現利潤最大化，就必須要實施項目成本控制與管理，只有這樣才能實現成本可控，利潤可實現。

一、成本控制體系的建立

項目成本控制不是某一個人或某一個部門的事情，要做到全員全成本控制，結合成本控制考評制度，只有建立適合本企業自身發展的完善的成本控制體系，才能做好項目成本控制。完善的成本控制體系應包含組織機構的設置、制度的制定、目標成本設定、動態成本管理、重點成本過程控制。

二、成本控制制度的制定

成本控制制度是成本控制的依據，只有制定有效的成本控制制度，才能使成本控制有據可依。成本控制制度不是單獨的某項制度，而是一系列的制度。相關制度應覆蓋采購、招投標、工程設計變更、現場簽證、動態成本、工程預結算、成本控制考評制度等。

三、項目目標成本設置及動態成本管理

1.不同階段目標成本

（1）可研階段目標成本。可研階段目標成本的設定主要是考察項目可行性，屬項目概念設計階段的成本測算，其作用主要是控制拿地成本。項目立項前，應對項目位置、周邊環境、項目地經濟狀況等做好調查，為項目立項起到支撐作用。應與相關政府主管部門多多溝通，爭取政策上的優惠及較高的容積率，變相降低土地成本。

（2）規劃設計階段目標成本的設定，屬項目方案設計階段的成本測算，其作用主要是控制規劃方案及施工圖設計，設計是項目整體成本控制的關鍵，加強設計階段整體成本意識至關重要。在設計單位的選擇上，可針對設計方案進行招投標，擇優選擇設計單位。實行限額設計，并加強對設計圖紙的審查，控制設計對成本的影響。成本及工程應配合結構設計、基礎設計評估，材料、設備選擇評價，盡可能為設計提供經濟合理性建議。

（3）施工階段目標成本的設定，圖紙出具后確定的目標成本，更接近整個項目的實際成本，其作用主要是控制工程建設過程成本。施工階段目標成本做為整個項目成本控制的重要依據，應盡可能詳盡。目標成本編制前應出具設計及產品定位詳細說明，取得施工圖、施工工藝和方案，并在編制前完成市場調研及詢價的相關工作，為目標成本的制定提供充分的依據。項目分期建設實施的，應分別制定總目標成本與分期目標成本；實行分期動態成本管理和總體監管。在項目目標成本確定后，隨著項目不斷開展，各項成本的逐漸實現，定期將項目已經發生的成本記錄、同預計發生的成本項目合并后與目標成本比照，及時反映項目成本構成情況，同時對預計將超出目標成本的項目預警并采取相應措施，保證實現項目目標成本控制。

四、采購過程中成本控制

根據采購商品、服務種類、金額等的不同，區分不同的采購方式，可設定不同限額標準，對于直接采購限額內、壟斷行業、特殊情況的采購可采用直接采購方式，對于其他采購應視情況分為詢價、競爭性談判、招標采購。房地產企業應設置專門的審計、監察部門或是設置專人負責審計、監察工作，設置明確的監督舉報渠道，避免采購過程中的徇私舞弊行為，間接影響采購成本。

采購前，應做好采購預算、工程量清單、談判說明文件、招標文件說明等，預算、工程量清單保證不多算、不少算、不重復、不漏項、不留缺口并盡可能減少暫定項，清單項、談判說明文件、招標文件描述清楚準確完整避免含糊不清，規范材料樣板、工料規范，減少后期合同履行過程中的糾紛和風險，降低項目成本。

采購過程中，應加強對對供應商各項資質審查，在能夠滿足工程質量及項目形象定位要求的供應商中選擇價格低者，以達控制采購成本目的。

簽訂合同過程中，考慮問題要全面，應充分考慮規劃變更、原材料市場價格波動、加減項等影響，約定變更后計價方式等因素。還要考慮該合同是否在目標成本范圍內，且該合同簽訂后對應成本項目規劃余量是否還能滿足剩余工程需求。

集中采購。對于規模較大的企業，如果開發產品的標準化程度較高，預采購項供應商市場較成熟、易形成規模性采購，可以采用集中采購。如開關插座、防盜門、涂料、電梯、外保溫、門窗、中央空調等。

五、施工過程中工程設計變更及現場簽證成本控制

1.工程設計變更及現場簽證的成本控制原則

為減少工程造價糾紛、確保工程質量和工程進度、有效地控制成本，應加強工程設計變更及現場簽證管理。設計變更及現場簽證應及時，禁止先實施、后審批，禁止事后補辦；一個變更或簽證應編制一個預算。

2.設計變更成本控制

在設計變更前，相關部門應組織施工方、監理方、設計方進行技術性、經濟性、合理性評審，并由各方簽署評審意見，明確變更相關內容（包括變更的原因、位置或范圍、變更的做法、增減的工程量、相關圖紙說明，以及簽證所發生的費用應由何方擔負等）。各方評審后，由成本控制部門出具詳細預算，并經相關部門審批確認后組織實施。

3.現場簽證由欲簽證單位或項目工程管理部門提交申請，明確變更相關內容，成本控制部門進行審核，并對現場簽證費用編制預算，經相關部門審批確認后組織實施。

六、工程結算階段成本控制

進入工程結算階段，相關部門整理結算資料，結算資料應完整、真實、必要和合理，使工程情況完整、準確。工程結算應本著實事求是、客觀公正的原則進行審核，考慮具體實際情況可結合外部審計單位，參考國家或地方統一制定的建設工程工程量清單計價規范、預算定額、費用定額（標準）、材料價格信息、直接費價格指數以及其他有關的計價取費規定，保證結算結果的準確性。

七、項目融資成本控制

目前，大多數房地產企業融資形式、渠道較單一，單一的融資渠道獲得的資金有限、對資金來源方依賴程度較大。企業應結合自身情況，盡可能多的獲取資金來源。項目融資方式有債權融資、股權融資和同時兼備債權和股權的融資方式。此外，施工方墊資、適當延長日常工程、服務付款期也可緩解短期資金壓力，也屬變相的融資方式。充分考慮各種融資資源，采用多種融資形式，綜合考慮各項融資組合，此外簽訂合同時考慮還本結息方式及時間，可適當降低融資成本。

八、營銷成本控制

應針對市場環境、營銷階段、自身項目特點等做好成本預算及營銷計劃，制定分年度成本預算總額，并與營銷回款計劃配比彈性控制，以保證項目周期營銷回款計劃及成本總額控制的實現。

總之，房地產企業要想做好項目成本控制，必須從上到下，從始至終，時刻保持成本控制理念，設定目標成本，實行動態成本控制，關注重點控制項，實現企業利潤最大化。