房地產物業管理存在的問題及對策分析

文/武斌 渾源縣房產管理中心 山西大同 037400

良好的物業管理不僅關系到房地產行業的發展，還與人們的生活質量以及房屋壽命有直接影響，小區的物業管理水平也成為人們購房時重點考慮的要素。因此，改善我國房地產物業管理模式，對提高我國城市管理水平有積極作用，不僅要從宏觀上優化物業管理的市場環境和法律環境，還要從微觀的內部管理細節上，進行管理模式改進。

1、房地產物業管理的重要作用

明確物業管理作用，是改善管理水平的切入點，借此引起房地產行業和物業管理的重視。隨著經濟體制的改革不斷深入，我國房地產行業已形成產權多元化的新格局，管理也趨向于社會化。物業管理企業的出現為房屋售后提供了保障，將會促進房地產市場的穩定發展，吸引更多的業主進行投資，有利于房地產的保值和增值。除了業主之外，物業管理水平也是房地產開發商重點考慮的因素。若能為業主提供優質的物業服務，將會對開發商自身聲譽有積極作用，打造強勁的品牌優勢。

2、房地產物業管理中存在的問題

2.1 缺乏相應的法律環境

明確的法律法規將會對行業發展起到引導和約束作用，有利于保障行業中各方主體的權益。然而由于我國房地產物業管理行業起步較晚，在法律法規方面的建設仍處在摸索當中。目前正在施行的法律法規主要包括《物業管理條例辦法》，以及地方性的行業規范，比如《業主公約示范文本》等。各地區的物業管理企業水平參差不齊，由于經驗不足，缺乏實踐，部分相關政策更多的是借鑒于國外行業發展經驗，無法適應我國房地產物業管理行業發展，因此在未來，法律環境還有待進一步的完善。

2.2 物業管理工作缺乏專業人才

物業管理涉及了較多的專業和領域，管理工作需要專業的人才進行打理，比如相關政策解讀、工作規范標準和流程化建設、與業主溝通交流等，都需要從專業的角度進行解決，借助專業的溝通技巧和管理模式開展工作。然而在現階段的物業管理工作當中，還缺乏專業性的人才，致使物業管理水平始終得不到大幅度的提高。

2.3 物業收費和服務缺乏明確標準

物業收費標準不統一，是在全國范圍內普遍存在的問題。雖然國家已出臺《物業服務收費管理辦法》，但各地區在細化程度以及監督實行上還存在諸多問題。比如物業管理公司收費項目、收費標準以及收費形式等多方面都呈現魚目混雜的現象。廣大業主也無從參考，在被通知交費時，往往產生抵觸情緒。尤其當部分物業公司發生重復收取費用的現象時，更是造成了物業公司與業主之間的矛盾。

3、房地產物業管理的改進策略

3.1 逐步完善物業管理相關的法律法規

如前文所述，物業管理工作涉及了較多領域的內容。不僅包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，還包括消防安全等多項工作。尤其在收交費方面，更是引起了較多的矛盾，需要完善的法律法規體系對物業管理工作進行規范。因此，我國立法部門要在以下幾個方面進行考慮：第一，對房屋安全及日常維修管理的標準進行制定，對小區環境衛生標準進行明確；第二，對小區日常治安防范和秩序維護以及消防管理進行定期檢查，確保小區住戶環境安全；第三，對業主進行普法知識宣講，樹立起廣大群眾的法律意識和花錢買服務的消費理念，促進物業管理行業遵守法律規定，規范工作標準。

3.2 建設人才隊伍，提高管理水平

房地產物業管理水平的提高要依靠專業性的人才，只有團隊專業水平提高，才能夠推動整體服務質量的改善。人才隊伍建設要注重技能結構的完善，一方面要引進信息技術人才，建設小區物業與業主之間的溝通交流平臺，提高信息傳遞的效率，有助于打造雙方的友好關系；另一方面要引進物業管理專業的人員，對政策和法規有更高的敏感性，對工作的標準有更高的自覺性。除了人才引進，還要加強對既有員工的培訓，以提高整體隊伍的素質水平。

3.3 規范企業的收費和服務標準

由收交費所引起的業主和物業管理企業之間的矛盾較多，管理方應當從兩方面進行考慮。一是收費標準有待明確，應當建立起完善合理的收費標準體系，對收費項目和形式進行仔細說明；二是對服務質量進行深入思考，即：為業主所提供的服務是否滿足業主需求？是否符合業主交費的價值？通過兩方面的結合思考，使物業服務水平有實質性的提高。當業主認可物業服務，收費過程也會更加順利。此外，物業公司還可以通過多種方式，強化業主的繳費意識，比如通過歌舞會以及公示等，進行物業管理知識的日常宣傳，借助互動形式，拉近雙方距離，樹立起業主的消費理念。

3.4 設置行業標準，強化資質認證

要提高物業管理行業的整體發展水平，還要設置行業的準入門檻，通過標準的設置，杜絕劣質企業和行業亂象的產生。在行業的宏觀管理上，可以強化資源集約化管理，打造品牌效應，為行業發展提供資源支撐。與此同時，對物業管理專業的工作人員也要加強相關資質認證。通過對持證上崗率做出要求，提高物業管理水平，不僅重視其理論知識，也要對其思想素質和實際操作能力進行考察，為物業管理行業健康發展打下扎實的管理基礎。

3.5 加強對物業管理企業的監管

除了明確行業發展的標準，還要為企業日常運營開展有效的監管，監管主體可以呈現多樣化。廣大的業主群體是物業服務的直接受益人，是主要的監督主體，若物業管理一方存在任何違法違規行為，可以向政府有關部門進行檢舉。除此之外，社會媒體也是物業管理企業的重要監督主體，通過社交平臺，譴責不良企業的違規行為，并宣傳、倡導積極的企業精神。

結語：

通過良好的物業服務，不僅可以提高業主的生活品質，還可以在社會范圍內建立起和諧文明的氛圍。我國的房地產物業管理在專業水平和綜合服務方面還存在不足之處，管理人員要加以正視，并積極改進，以滿足社會大眾對生活品質和精神文化的需要。通過規范化的服務，促進房地產及物業管理行業持久穩步發展。