芻議房地產評估存在的主要問題及其對策

文/劉長勇 海軍青島房地產管理處 山東青島 266000

1、房地產評估中存在的主要問題

1.1 相關法律制度不完善

這些年以來，因為我國房地產評估過程中必須嚴格的依照相關法律進行操作，國家陸續出臺多部法律，但這些法律條文對細則沒有完善，在房地產評估的過程中，工作人員也無法依照這些法律為依據進行房地產評估。

1.2 房產評估機構獨立性不強

房產評估機構獨立性不強，評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬評估機構在房地產抵押貸款中所處的處境較為尷尬，由于業務需求房地產抵押貸款需要在銀行、評估機構、貸款客戶三方之間進行，現實中三方之間既存在著合作與依賴，又存在著利用和不信任的關系，這種微妙的關系直接影響著評估的進行。銀行、評估機構和銀行三者之間的博弈是現實存在的，而正是由于三者之間存在著密切的聯系，使得評估機構在估計雙方利益的同時，難以保持其公正性和獨立性。貸款人本身是購買評估報告的人，評估機構需要為其進行準確的服務，然而，也不能不重視銀行，如果房產評估法達到標準，銀行不滿意，也不會信任相應的評價機構，會將這些評估機構封殺，因此，在評估的過程中面臨著一定的風險。

1.3 評估人員業務水平參差不齊

當前評估人員的素質參差不齊，很多從業人員情況已經通過了房地產評估執業師考試，然而在工作的過程中缺少相應的交流平臺，缺乏學習的動力，操作的機會不多，無法準確的對實際的房屋進行評估，在出具評估報告之后，評估報告的使用者也承擔了相應的風險。

1.4 房地產評估業務市場環境不規范

①房地產評估需要經常與政府部門進行業務溝通。因此很多評估機構或個人為了拿到更好的業務或賺取更多的利益，需要與政府相關部門的工作人員建立起比較好的溝通關系。在這一過程中，很多房地產評估從業者不惜采取一些非法措施以達到其目的；②隨著房地產評估行業的快速發展，相關的評估機構及評估行業從業者數量都實現了快速增長，面對“更多人分享同一塊蛋糕”的現象，各機構（或個人）紛紛推出了一系列的業務競爭模式，而其中便存在著一些非法手段。在當前市場中還存在著部分惡性競爭的現象，這也是市場環境不規范的一種體現。

2、房地產評估的主要對策

2.1 建立健全房地產評估行業實施細則的法律法規相關的行業主管部門必須對現行的法律法規進行補充與完善，推出專門的房地產評估法，結合現階段的行業標準以及行業技術規范來進行嚴格的管理，尤其是對行業內存在的違法亂紀行為，制定相應的處罰策略，對收費標準進行全面適當的調整。如果投資總額較小則可以對項目的檔次進行細分，避免由于量大收費小而無人承接的問題。如果投資總額較大的項目，則可以實行檔次細分降低收費標準的方式避免由于惡性競爭互相壓價，甚至出現私收回扣的問題，要建立健全評估行業職業道德標準和行為規范，保證對房地產評估行業的實施細則進行補充與完善，促進整個房地產評估活動能夠更加有法可依、有法可循。

2.2 加強房地產評估行業內外監管的誠信體系建設

對房地產評估行業來說，在房地產評估的過程中，必須要通過內外共同監管的方式來對整個房地產市場的行為進行整頓和規劃，保證相應的監督管理機制得到有效落實及時加強對相關機構和工作人員的有力監管，避免違法亂紀的行為產生同時也能夠盡可能地減少評估需弄虛作假的問題，對違法亂紀的行為要及時追究法律責任，并且提高其違法成本，這樣才能夠保證房地產評估市場得到良性循環，尤其是根據房地產的行為獨立性進行適當的分析。在維護和促進房地產評估行為誠信體系的過程中，更主要的就是積極發揮房地產評估行業自律性的要求，根據行業內的實際發展需要將具體的評估操作流程和服務規范進行補充與完善，并且對行業內成員建立誠信檔案，保證各個機構和個人能夠對自己的行為負責，明確個人的誠信機制。通過完善評估市場的環境來保證房地產市場評估的公平公正公開的原則，還應該加強對房地產評估行業的道德培訓，保證從業人員自身的紀律水平、道德素養得到全面提升，堅決抵制不良誘惑。在出現利益糾紛或者事故的過程中，可以通過行業協會進行調解，如果出現有損內部行為的現象，則必須要積極處理。

2.3 優化房地產評估行業人員資質認證體系

由于當前房地產評估行業人員的從業資格管理混亂，這樣就導致整個房地產評估行業的發展受到局限，所以相關部門必須要對房地產評估行業從業人員的自身資質進行系統化的認證，尤其是要對房地產評估師的資格認證設置不同的等級層次，完善資質認證體系，并且結合目前我國的房地產發展實際對房地產評估師的個人能力和專業素質有著綜合的要求，保證房地產評估師的個人資質能夠隨著綜合素質而實現動態化的管理。在保證房地產評估的過程中，更應該加強對從業人員的準入門檻提升機制，只有嚴把關、高要求，才能夠努力增強評估人員自身的工作積極性和學習主動性。例如通過增強培訓考試的整體難度并且對考試的范圍進行適當優化，做到擇優錄取保證評估人員自身的綜合素質和整體實力得到全面的升級還應該樹立終身學習的理念讓評估從業人員能夠自覺接受新知識新理念，不斷完善自己的理論知識和技術，滿足房地產評估的實際要求。

結語：

相信通過房地產評估從業人員的共同努力，房地產評估行業存在的問題點也將逐一被攻克和解決。隨著社會的不斷進步和發展，房地產評估所輻射的領域也將逐步擴展，所惠及的人群數量也將進一步增多，我國的房地產評估行業與國際間的行業差距也必將大大縮短。