我國房價波動的慣性趨勢分析

文/楊永剛 江西晟地房地產開發有限公司 江西樂平 333300

住房問題關乎民生，我國城市化進程的加快提高了人們對住房的要求，我國的房價呈現出慣性上漲的趨勢，引起各方面人員的重視，及時穩定房價，加強風險管理，提高經濟風險的應對能力尤為重要。通過慣性趨勢的思考，及時判斷我國房價的慣性走勢，為當下制定科學、合理的調控措施提供依據。

1、我國房價慣性波動的影響因素

1.1 人口凈流入及城鎮化加快

隨著我國改革開放的逐步深入，人口流動越來越大，發達國家的凈流入人口增多，加速城鎮化的進程，同時為發達城市帶來眾多廉價勞動力。人口資源的流動也會帶來技術的革新和知識儲備的增加，進而促進人們的住房需求。住房需求量較大時，房價也呈現上升的趨勢。另外發達程度較低的城市也會吸引大批農村人口轉入，轉入的人口增多住房需求就增加，加速房價上漲[1]。但是最近幾年我國老齡化趨勢嚴峻，這從另一方面說明目前我國已經不是住房需求高峰期，房價也不會出現加速上漲的趨勢。

1.2 土地資源相對匱乏

我國國土面積雖然比較多，但是由于人口眾多，人均土地面積有效。大量涌入城市的農村人群在農村有宅基地，在城市也選擇有住房，這種情況下就會提高住房成本，房價上漲也卻有必要。不過隨著國家政策調控的干預，我國的房價已經得到有效的控制，房價也不再呈現持續快速上漲趨勢。

1.3 貨幣供應量增速過快

M2反映的是現實和潛在購買力，受我國國情和政策影響，M2增速在相當長的一段時間要比GDP的增速快，這種情況下出現的過剩流動性就推動了房價的進一步上漲[2]。自改革開放以來，我國的經濟呈現高速增長的趨勢，以此帶動貨幣量的高速增長和房價的上漲。我國貨幣政策的實行，使得貨幣供應量出現穩定狀況，這也開始逐漸轉變房價過高的趨勢，對穩定房價保持穩定慣性有重要的作用。

1.4 居民收入持續上漲

我國經濟社會的快速發展，使得我國的居民收入緊跟著快速增長。再加上我國的傳統觀念影響，買房的觀念深入人心，只要有一定的條件，哪怕通過貸款這種超前消費的情況進行，仍然愿意買房。住房出現供不應求的趨勢，房價也緊跟著上漲。不過近幾年我國經濟增速逐步放緩，居民收入也出現平緩趨勢，這對保證房價慣性上漲也打下基礎。

1.5 政策調控影響房價

政策調控是國家根據市場需要和人們生活的實際，制定相對、合理的對策，推動房價逐步平穩發展，形成慣性。國家調控手段一般具有強制性，能夠最大限度的發揮房價調控的作用，對于有效控制房價尤為重要。然而近些年出臺的一系列調控政策在影響房價慣性上發揮的作用有限，在接下來的政策制定中，要加大調控力度，提高調控效率，推動我國房價慣性波動。

2、我國房價慣性波動的調控措施

2.1 政策調控本著“房住不炒”原則

我國的房價長期以來處于增長的趨勢，一線城市、二線城市、三線城市呈現出輻射聯動的作用，一線城市和二線城市之間的房價增長趨勢相對較大，二線城市與三線城市之間的增長趨勢相差較少，城市發展出現失衡的狀態。這既和人們的住房需求有關，也與城市化進程發展狀況相關。一線城市的生活質量較高，各種公共設施比較完善，接受的流動人口也比較多，二線城市和三線城市基礎設施和一線城市相比有較大的差距。持續推動房地產改革，堅決修正“炒房”行為，根據房地產的供需要求，以及群眾的需要，本著“房住不炒”的原則，做好調控房價工作，發揮金融資源對實體經濟的影響作用，確保房價在一定范圍內浮動[3]。政策調控本身具有強制性的作用，在穩定房價，保障人民群眾的住房需求上發揮著重要的作用。

2.2 充分引導穩定房地產市場預期

我國房價隨著社會的發展在不斷變化中，呈現出連貫性較強，長期上漲，短期波動的情況，一線城市、二線城市、三線城市之間的出現梯隊發展，其中一線城市的房價遠高于二線城市和三線城市的房價。近些年新采取一系列的調控房價的措施，但是在改變房價上漲慣性方面的作用有限，需要提高調控效率，順應供給側結構改革，實現經濟增長，同時引導和穩定房地產的市場預期，從而適當的帶動房價波動變化。

2.3 提高風險管理和應對房價

我國的房價的增速一直以來慣性較強，就目前全國房價而言，小幅度的出現回落的情況。隨著城市化的發展，一線城市發展趨于高端服務、工廠外遷等，土地資源和房地產開發成本相對回落，各種設施建設在逐步改善，人口規模可能會逐步增加。一線城市的房價回落會影響二線城市和三線城市的房價回落，當市場對房價上漲的預期出現明顯變化時，可能會存在潛在的風險，需要及時采取政策調控，發揮市場的作用，做好風險管理工作。我國城市化進程還處于推進階段，大型城市接納人口的能力有一定空間，二線城市、三線城市能夠接納的人口基數也比較大，國家政策調控加速發展去庫存現象，進一步改善的居民住房需求和住房質量。接下來的住房調控中國家可以有選擇性的從國家經濟發展、居民改善住房需求的醫院以及去庫存等方式逐步推進，減少炒房、投機、金融風險等的影響。

結語：

我國的資本市場相對較弱，經濟信息不流暢造成理性預期難以形成，通常情況下采取適應性預期，過去的房價會對借來的房價走向造成影響，且影響具有持久性，房價的慣性對我國的金融行業發展也會出現影響。因此，加強政策調控的力度，充分發揮市場在資源配置中的作用，在一定程度上改變房價慣性，推動我國的房價波動發展。