淺析房地產評估在土地征收補償中的應用

文/梁宇 陜西地建房地產開發集團有限責任公司 陜西西安 710000

1、前言

中國進入快速城市化階段后，對建設用地的需求也在增加。每年，大量的農業用地被改建為建設用地。失地農民人數逐年增加。根據土地利用總體規劃，到3030年，將占用耕地54.5萬畝，將有7800多萬農民失去土地和就業崗位。在現行的國有土地征收補償條例中，建立了公平補償原則和城市房屋城市房價補償原則。不過，該條例并不包括集體土地收購。在當前的社會經濟發展水平下，目前的征地補償制度還存在許多亟待解決的問題。

2、現行征地補償制度存在的問題

目前的征地補償制度存在一些問題，會導致其他一些因素干擾實際的實施。

2.1 立法不夠及時

在我的國家。由于土地補償制度分散在個人銀行法中，集體土地征收補償規定尚未發布，農民的財產權缺乏法律保護，不能依靠征地補償。作為一個規則制定者，政府總是在收集過程中發揮主導作用，它也是規則的實施者。土地市場交易價格是其壟斷地位。在工業化和城市化進程中。農民的土地被政府以非常低的價格征收，但以更高的價格出售。一些地方政府和開發商已經獲得了土地升值的全部份額，侵犯了失地農民的合法權益。長期以來，補償是否是中國土地征收中的一個真正問題。

2.2 補償過低

實際進行土地補償的時候應用的方法是使用輸出值來作為補償的標準，這一數值作為標準的時候特點是最終的補償數值較低，范圍也很窄。現在中國農村征用的土地基本是按照土地管理法規定進行補償的，內容包括了土地補償費用以及安置補償費用等。人們想方設法將土地置換成耕地以獲得更高的補償，但是僅僅是最初使用的時候就作為耕地的才能夠作為收入損失的依據進而獲得補償，這樣一來補償的范圍大大減小，土地的定位不夠科學，土地供求關系對于土地的價值影響也沒有考慮進去，最終導致補償的機制難以反映出來土地的實際價值。

2.3 計算方式不合理

中國的大部分土地都是以低價征收的，土地轉讓價格遠遠高于土地補償費。根據現行的“土地管理法”，按照產值補償標準計算失地農民的安置補助費是不合理的，難以保證維持和提高原有的生活水平。“工資標準”規定，“30倍天花板”因地而異，不適應日益發展的社會和經濟條件。目前的土地補償計算方法并未完全反映土地價值。土地所有權價值的實現是農村土地征收價值的實際表現。中國的征地補償制度主要體現在“土地管理法”的有關規定中，該法只補償征地前的價值，忽略了征地后的增加值。目前的征地補償標準用耕地價值取代了農地市場價格補償。這兩項主要收購基于平均年產值30倍和前三年：如果兩次收購的年產值是30倍，那么仍然不足以維持農民的原始生活水平。挖掘土地。地方政府將從國有土地使用權中獲得一定比例的收入。在當前農業科技發展水平下，不同耕作方式下主要農作物的產量差別不大。以產值作為征地補償標準，難以反映不同地區之間土地價值的差異。現行的補償規定未能充分反映征地后農民失去的土地所有權和使用權的價值。實踐。在中國的許多地方，征地補償的計算采用法定最低補償標準，有些甚至不符合法定標準。在一些地方，即使補償標準達到最高標準的30倍，失地農民的生活水平仍然比以前低。

3、完善土地征收補償有關政策的措施

改善相關的房地產評估制度，可以有效保證人民的土地產權不受損害。

3.1 公平補償合理補償

在工業文明和城市化進程中，土地征用向建設用地的轉變創造了土地增值。國家應確保農民的收入來自土地增值。草案不再按被征收土地的原用途提供補償，取消土地補償費和安置補助費總額的30倍。但是，草案沒有提到“合理的補償”。根據中國的基本國情，立法應確立公平補償和合理補償的原則。

3.2 建立完善的補償制度

按照合理補償的原則。補償標準應根據土地的市場價值確定。考慮到農民征地，預期收入和未來生活標準造成的實際損失。對于在特定年齡（例如50歲）具有較強工作能力的農民，還需要考慮培訓費和失業保險。財產的國家價值與其市場價值之間的差異是確定所購買產權的補償的基礎。因此，征地補償不僅需要確定被征收土地的財產價值，還需要考慮經濟補償能否更充分地補償土地所有者的經濟損失。農地市場價值是農地征收補償標準的核心組成部分。在征地補償中，應從區域經濟條件和區位條件等方面對市場農用地價值進行綜合評價。只有綜合考慮和合理計算土地補償標準，才能更有效地保護失地農民的合法權益和失地農民的長期生命力。獲得有效保護。在農地市場條件下，土地利用價值評估應以農地自然經濟條件為依據。這是評估農田的第一步。其次，通過對土地質量的綜合分析，得出土地利用水平和經濟效益。然后，根據農業土地收入和其他相關地價數據，確定基準地價。土地使用價格以基準地價表示，為每塊耕地的價格提供科學依據。

結語：

區分土地價值與市場價值之間的差異是土地補償的基礎。因此，征地補償不僅是對征地價值的補償，也是對幫助農民生活的征地補償的補償。土地的存在價值是征地補償的主要依據。要把各種征地條件與區域發展相結合，對征地補償措施進行綜合研究，確保村民的利益不受侵害。