旅游房地產開發模式研究

文/何明民 祥生地產集團 上海 200000

目前，就國內形勢而言，不論是旅游業還是房地產業都是隸屬第三產業中的附加值以及關聯性排名比較靠前的產業，也已經成為新的有效提高國民經濟的產業。所謂旅游房地產，其實就是旅游和房地產相互結合的一種地產行業，它是順應時代發展而出現的產物，也是代表著國內旅游業發展順利并日趨成熟的標志。通過在旅游景區內進行房地產開發，不僅可以充分發揮旅游資源的周邊綜合效應，使得旅游景區的功能更加完善，經濟收益更高；而且可以有效提升景區所在地旅游業整體的發展，因此，旅游房地產這種形式已經成為當前多數旅游景區用來提升經濟收益的常用的開發模式之一。

1、旅游房地產的概念以及特征

1.1 旅游房地產的含義

目前，關于旅游房地產并沒有確切的定義，關于概念也沒有形成一致的說法。常見的一種說法是，旅游房地產指的是依托于旅游度假實施的房地產開發以及所進行的一種營銷方式，其中房地產的開發項目全部或者部分都具有旅游的功能；還有一部分人認為，旅游房地產主要依靠的椒景區旅游資源，因此，把旅游房地產又命名為“旅游景觀房產”。然而，只是把旅游房地產的定義依托于度假是不全面的，有些旅游房地產主要功能是觀光；有的則是商務休閑；功能大不相同，為此，又有人提出，可以將旅游房地產更換為休閑房地產，因為旅游房地產不僅可以供旅游的人使用，也可以供休閑者使用。這些不同的意見多數是因為旅游功能的不斷增加，多樣化所導致的。對此，研究者認為，所謂的旅游房地產是依托于旅游景點的，通過房地產開發的方式，將旅游、休閑、度假等功能聚在一起的一種旅游商品以及物業形式[1]。

1.2 旅游房地產的特征

在傳統意義上，房地產的概念相對比較片面，一般指的就是在普通市場上進行交易的建筑物。然而，旅游房地產并不是傳統意義上簡單的一處建筑物或者一個居住地，它所需要依托的是景區，也就是一處美的、和自然生態相互融合的空間，具備有休息、享受等多重感受的一種空間。有學者總結，和一般意義上的房地產相比較，旅游房地產不論在各個方面都具有更多的優勢，因為它齊聚了多種功能，比如，優美的自然環境、舒適的休閑空間、專業的服務等，此外，還有消費水平高、投資回收效益高等特點，并不是簡單的一處住所所具有的?？偟膩碚f，旅游房地產具有以下兩種明顯的特征：第一，明顯的優勢特征。比如以上提到的優美的環境，多種多樣的自然資源以及人文資源，齊聚休閑、旅游、玩樂、度假等功能，具有著明顯的、獨特的優勢；第二，經濟特征。旅游房地產的經濟特征主要體現在三個層次上：（1）是投資也是消費；（2）房地產的產權具有分散的特點；（3）高端消費且消費可以存儲，以及間斷的分期特性。

2、旅游房地產開發模式的探析

2.1 旅游房地產開發的理論基礎

在地產的概念中，所有的跟土地利用有關的方式都可以歸結到地產經營上去，不管是城市建設方面的，還是工業園區建設方面，亦或是現在提到的旅游房地產開發，因為這些都與土地利用有關。對于旅游景區來說，其所擁有的景區資源能給人們帶來了享受，滿足了一定的精神以及物質需求，但是并不能夠直接產生經濟收益，只有當旅游資源有齊全的設施以及服務等，能夠大批量的吸引來客戶，使得該旅游景區從無人問津到旅游勝地，才能在一定程度上提高旅游地區地產的價值，使得旅游區各個方面的經濟收益有所提升。所以，旅游房地產的開發一般是建立在旅游區內環境優美且各項配套措施齊全，且擁有一定人氣的基礎之上，只有該旅游地區是人氣勝地才會擁有可以增值的土地，進而才適合進行房地產開發[2]。

然而，值得注意的是旅游房地產的開發需要把握一定的度。研究者經過調查發現，目前，國內很多房地產商在旅游房地產的開發上存在一定的盲目性，在思想上也存在一定的誤區，認為只要是在旅游景區開發的房地產就一定有很好的收益，然而事實證明并非如此。原因如下：第一，某些風景勝地國家不允許進行房地產開發；第二，城市里公園附近不適合開發房地產，因為可能會面臨拆遷，進而提高開發成本；第三，在前景不明的旅游地區進行房地產開發未來沒有保證；第四，旅游資源好，但是所處地經濟發展不好的地區進行房地產開發前景沒有保障。

2.2 目前常見的旅游房地產開發模式

通過調查總結，目前，國內常見的旅游房地產開發模式，根據其主題的不同以及開發目的的不同，可以分為以下幾種：

第一，景區房地產開發的模式。景區房地產一般指的是在旅游景區內部，為了滿足游客們觀光、玩樂、休憩等需求而開發的一些不同于普通住宿性質的房地產，比如，景區內部的主題公園、部分休憩場所等等，這一類的房產開發需要注意的是平衡好利用景區和保護景區之間的關系，還要能夠讓景區的戶外體驗，與自然的深度接觸以及人文氣息等功能體現的淋漓盡致；此外，在一些國家提出重點保護的景區，比如名勝古跡等，一定要嚴格把握房地產開發的度，在不違背國家的要求，以及有效保護景區的前提下進行適度的開發[3]。

第二，商務房地產的開發模式。商務房地產一般指的是在景區內部或者周邊地區建設的一些具有商業性質的房地產項目，其主要功能是為游客提供一些相應的旅游服務，比如，住宿、飲食、交通、休憩、會展、商場以及玩樂項目等等；這種類型的房地產開發必須是建立在具有一定游客基礎的景區，而且需要保證該類房地產所在地比較集中，能夠進行統一的管理；此外，要注意飲食方面、會展設備方面以及商業游玩休息區方面的房地產項目，在商務房地產開發中往往占據著重要的位置，起著決定性的作用，為此，在進行商務房地產開發時，要對其投入更多的關注，在規劃時一定要列入首先考慮的名單中，最好規劃在目標市場，只有這樣才能帶來更高的收益。

第三，度假房地產的開發模式。度假房地產主要功能就是居住，換言之，就是為游客以及度假的人提供用來居住的房地產項目。度假房地產不同于以上兩種房地產項目，它的重點在于居住，所以對于居住條件的要求要高很多，比如，要有很好的居住環境，一應俱全的配套措施，以及別具一格不同于其他地方的服務特色等。目前，常見的旅游度假房地產種類有度假村類型的，比如度假酒店、度假別墅等，也有分時度假酒店等。這些類型中，度假村的主要功能是提供各種享樂的項目給度假的游客，該類型的度假村在進行營銷時除了可以采用一般的營銷模式外，還可以采用分時段的方式進行營銷，也就是說將度假村某一時段的擁有權賣給度假的游客或者旅游的人，這樣不僅可以讓游客用較低的價格享受較高檔次的服務，還能夠為房地產開發商回收一定的資金，進而有效降低成本。

第四，景觀住宅房地產開發模式。景觀住宅房地產關鍵在于景觀住宅，所謂的景觀住宅就是指的在旅游區內或者周邊用來提供居住的可以出租也可以出售的房產。這一類的房產對與環境以及戶外設施要求的很嚴格，要求住宅與自然環境的關系不僅自然而且和諧。對此，常見的景觀住宅有以下兩種建造方式：（1）通過借助開發地區的地勢進行開發；（2）創造有利環境進行開發。鑒于景觀住宅一般用來出租或者出售，需要具備很強的私密性，足夠的方便以及自由的特征，所以在開發時一定要注意配套設施的完備性，比如商店、花園、公共場合等設施要具備。此外，以上提到過的，要注意住宅與環境的關系，不僅要完美的融合，而且在一定程度上，要做到所開發的住宅也在為景色添彩，而不能出現破壞景色的情況發生；另外，配套措施作為住宅的一部分也要注意做到與環境完美的融合[4]。

3、適度進行旅游房地產開發的策略

目前，眾觀國內旅游房地產開發的形勢，研究者發現存在有過度開發的情況，對環境產生了不利的影響，為此，提出以下策略，以此來督促旅游房地產進行適度的、科學的、合理的開發。

3.1 完善相關法律，強化管理

旅游房地產的發展需要國家的扶持，在扶持的同時，國家也要重視管理。因此，旅游區所在地的相關政府部門要根據具體情況，對旅游房地產的發展嚴格管控、合理規劃；在對所在區城市進行規劃時，可以結合旅游區的情況，進行全局的規劃以及管理，有目的的、合理的進行旅游房地產開發；此外，在進行旅游房地產開發時，要對房地產開發商的資格嚴格審核，針對開發項目要做好前期的調研工作，判斷該項目是否可以進行，進而有效防止盲目開發的情況出現；與此同時，針對相關法律，要不斷的進行完善，并依據具體情況，適時做出調整，對旅游房地產的開發起到引導以及監督的作用[5]。

3.2 先規劃后實施，有序進行

對于旅游房地產開發一定要做到先規劃后實施，而且規劃的內容要符合旅游景區制定的總體規劃以及制約性的規劃，也就是說旅游景區制定的總體規劃不允許的開發項目絕對不能開發，允許的項目不僅要符合大體規劃，而且項目布局要合理，既考慮到目前情況，也要考慮未來的發展態勢，最大程度上規避盲目開發以及過度開發的情況發生，進一步促使房地產與環境、當地文化等有機融合，同時有效促使經濟收益以及社會收益最大化；此外，旅游房地產重在其具有的旅游功能，為此，房地產商在進行規劃時，要注意完善配套設施，依據旅游人群的需求做出調整，保證用戶的體驗以及感受。

3.3 以保護環境前提進行開發

在進行旅游房地產開發之前，要制定保護旅游環境的規劃，堅持以保護環境為前提進行開發，最大程度上保證自然環境以及生態環境不會受到旅游房地產開發的危害；此外，要堅持以人為本的原則，依據游客的需求來進行開發，保證人與自然的和諧。在對房地產進行設計時，要充分考慮到當地自然環境與生態環境，利用環境優勢進行開發，遵循保護環境以及以人為本的原則，保證旅游房地產開發與環境保護能夠達到雙贏[6]。

3.4 要展現出特色，提高品味

房地產在一定程度上也是文化的一種象征，缺少文化內涵的房地產在社會上是不具備有很強的發展前景的，為此，不論是最初的房地產項目規劃，還是關于項目的設計，彰顯的文化特色以及建筑的表現形式，亦或是全部旅游房地產的布局，都需要充分考慮并融合本地區的自然生態環境，結合當地的傳統特色，和本地區的特色文化有機結合在一起，進而使得房地產項目在后續的使用中或者僅僅是觀看就能夠體現出其品味以及特色。

3.5 合理安排配套措施，完善其功能

目前，國內房地產行業整體發展水平相當，對于旅游房地產來說，要想體現出與眾不同、在競爭中脫穎而出，就必須在配套措施以及服務上下功夫。為此，旅游房地產在進行規劃以及建設時，對于相關配套措施也要進行合理的、科學的安排，保證其功能性的同時，提高整個房地產項目的品質；此外，對于配套措施除了進行合理的、科學的安排外，也要保證其具備有舒適性、自由性等，全方位滿足游客的需求；另外，也要注意其與自然生態環境之間的關系，保證其與房地產項目、自然生態環境有機融合[7]。

結語：

對于旅游房地產開發模式的探究還在不斷的進行，以上提到的只是很小的一部分，在接下來的發展中，相關部門以及房地產商一定要重視環境與人之間的關系，不僅要堅持以保護生態環境為基礎，更要兼顧以人為本的方針，從而使得旅游房地產在未來能夠更健康的發展。