淺析物業管理

文/房曉敏 山東省青州市房地產交易中心 山東青州 262500

物業管理這一行業雖然起步較晚，但是近幾年發展迅速。行業規模雖然不能與房地產等行業相比，但是卻與普通百姓的生活息息相關，因此，這是一新興的重要行業。隨著時代的進步、行業的發展，其中的問題、難點也不斷出現。現將物業管理淺析如下。

1、物業管理模式可以多樣化，但是現在是以物業服務企業進行物業管理的模式為主，其他管理模式發展緩慢

物業管理可以由物業服務企業提供，也可以由相關單位組織提供，或者可以由業主自行組織管理服務的模式。早期的物業以單位公房為主，所以物業管理以單位組織為主。隨著經濟發展變革，物業服務企業對物業的管理逐漸興起。社會對工作效率的更高要求和社會分工的發展，現在社會上出現很多物業管理服務相關項目的專業服務公司，例如：安保公司、保潔公司、綠化公司等。物業企業可以將相關項目外包給這些專業公司，以降低成本、提高工作效率。業主自行組織管理服務的模式相對較少。但是這種模式能夠降低物業管理的成本和物業管理的糾紛。而且隨著安保、保潔等專業服務公司的出現，業委會可以在經業主大會同意的情況下，自行招聘提供相關服務項目的公司，采用市場化管理。哪種方式更適合小區的物業管理，更能讓業主得到質優價廉的物業管理服務，就采用哪種物業管理的模式。

2、物業企業自身管理運營素質高低不齊

很多物業企業不善于創新，不善于在管理和服務中結合新興技術，不善于開拓服務領域。隨著行業的發展，這一行業日漸規范，像其他行業一樣，競爭也會越來越激烈，優勝劣汰，一些自身素質較差、起步較低，又不想轉型提升的企業必定會慢慢退出這一行業。優秀的物業服務企業可以在這一機會來臨之際，做的更好，不斷發展壯大自己。

物業企業的經費來源主要是向業主收取服務費。很少有物業企業有能力提供其他增值服務，即使能夠提供，業主也認為是應包含在普通的物業費中的，不應另外收費。這種服務業務量相對也少，物業企業通過這種方式增加的收入有限。物業企業應該適應新時代的發展，提高自身經營管理服務水平，提高員工業務水平，注重創新，多引進采用新時代的科學技術來提高工作效率和質量。走上信息化的道路，通過適合公司情況的物業管理系統進行規范化、精細化的管理，來實現提高整體的管理水平。

開發多途徑增加營業利潤。要將經營發展格局變大，不要只拘泥于一處物業，要讓企業發展壯大，形成規?；洜I，從而降低相關成本。成為現代化企業，而不只是負責衛生和門衛的小企業。采用新時代先進的管理經營模式，物業企業可以將自己有優勢的服務項目對外提供，而不必拘泥于只是服務的小區物業。可以將自己不具優勢的而又必須向服務物業小區提供的服務，進行外包，由比較有業務優勢的專業服務企業提供相關服務。這樣既能降低成本又能提高工作效率、服務質量。

有很多物業企業并沒有跟上時代發展的腳步，看不清新形勢，固步自封，不開拓、不創新、還在用傳統的效率低下的方式管理物業。這種物業企業大部分是些中小企業，但是它們占整個物業行業的比重卻不小。這種企業如果不考慮轉型，那么終將被行業的發展所淘汰。

3、物業企業與業主之間的矛盾

業主對物業企業的收費不理解，對物業企業提供的服務不滿意。

部分業主認為物業服務收費價格過高。早期的物業管理相對簡單，管理項目相對較少，業主對安全和綠化、衛生等的要求也相對較低，但是隨著時代的快速發展，要求越來越高。業主普遍認為物業管理的技術水平要求較低、工作形式單一簡單，因此，對物業企業的成本認識存在偏見。忽視了很多潛在的成本和隨著時代的發展出現的新增成本。例如，大部分物業服務企業為水、電、暖等單位代收費用。這就會產生一定的成本。因對物業服務不滿意，部分業主不愿繳納物業費。有的物業企業為了獲得物業服務項目，利用業主只看價格而對物業服務項目和質量不了解的情況，不惜以較低的物業服務價格獲得服務項目，有的甚至低于物業服務的成本價。在這種情況下，物業企業為了不賠本，只能減少服務項目，降低服務標準。這樣就影響了業主對物業服務的滿意度。另外，還存在個別業主惡意拒繳、欠繳等現象。

對這些矛盾的解決存在雙方不平衡的現象。業主對物業的不滿相對來說投訴的渠道較多，較易解決，例如，業主能通過物價、物業主管部門等政府部門和法院等多種途徑維護自身權益，但是物業企業對業主的惡意欠費問題卻相對難解決。理論上，物業企業雖然可以通過法院起訴業主不繳納物業費，但是實際操作時，由于有一定的費用和執行難，而每個業主欠費金額小、數量多等因素，導致物業企業很少采用這種方式維護自身權益。

4、相關法律法規可以進一步完善

隨著時代的發展出現了很多新情況和矛盾，為解決這一問題并推動物業管理行業良性發展并保護物業企業和業主權益，很多地區陸續出臺了物業管理方面的規范，進一步規范物業管理行業發展，并協助解決物業管理與業主之間的糾紛。結合新情況可以進一步完善法律法規，明確實施細則，規范處理規程。解決物業糾紛執行難、違規成本低的問題，要讓沒有履行相關義務的企業和業主受到應有的懲罰。明確綜合用途、結構復雜的物業權責范圍。適當擴大物業管理法律法規的適用范圍。不僅要將住宅物業包括在內，其他類型的物業，像商業辦公、廠房、倉庫、公益性物業等的物業管理也應納入其中。

5、完善、細化住宅專項維修資金的使用規范，可以采用先進技術，與時俱進

專項維修資金的使用需要經專有部位占建筑物總面積2/3 以上的業主且占總人數2/3 以上的業主同意。很多地區的專項維修資金使用存在確認業主同意難的問題。大部分地區還是采用業主在紙質意見征集表上簽字同意的傳統方式。這種方式需要找到業主本人簽字，對申請人和業主都不方便，易造假，效率低。有的較發達先進地區已經采用了新的信息技術，與不動產登記系統、行政審批查詢系統聯網，業主可以通過刷身份證、意見表決APP 等方式，確認自己的意見。部分業主對維修資金的分攤范圍不理解。應增強專項維修資金在業主中的宣傳力度。部分綜合用途、結構復雜的物業不易確定分攤范圍。可以通過完善住宅專項維修資金的使用規范細化維修資金分攤范圍，避免出現糾紛。