房地產(chǎn)金融的融資渠道探究

文/肖建東 北京大學經(jīng)濟學院 北京 100871

房地產(chǎn)項目開發(fā)對資金有著較高需求，其屬于高風險投資。目前，融資困難是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展期間比較常見的問題，資金緊張、融資困難，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。在這種發(fā)展環(huán)境中，則需要不斷拓寬融渠道，保證資金來源，建立多元化的融資渠道體系，以此提升企業(yè)在市場中的競爭力，基于此，本文對房地產(chǎn)金融的融資渠道進行了探究。

1、房地產(chǎn)金融的融資渠道

1.1 銀行貸款

銀行貸款是目前房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要渠道，通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，半數(shù)以上的房地產(chǎn)資金都是銀行貸款。從土地資源分配一直到房屋銷售，都離不開銀行系統(tǒng)的支持，為房地產(chǎn)經(jīng)營和資金周轉(zhuǎn)提供了保障。房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中，主要可以分成兩種方式，分別是國內(nèi)貸款和自籌資金，無論哪種方式，都與銀行貸款有著密切的關(guān)系。

1.2 房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托，主要通過信托投資公司對房地產(chǎn)企業(yè)的資金和相關(guān)資產(chǎn)等進行管理和投資，將資金、資產(chǎn)更好的應用到房地產(chǎn)行業(yè)，屬于資金信托投資。信托投資公司根據(jù)市場的發(fā)展情況和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況來制定投資計劃，并且會與投資人簽訂合同，投資人會將資金委托給信托投資公司，一般會應用到抵押貸款、房地產(chǎn)證券購買和各類投資活動中。以上這種也融資方法也是房地產(chǎn)行業(yè)比較常用的一種方式，但是融資量比較小。

1.3 上市融資

這種融資方式是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中比較理想的融資渠道。上市也可以分為兩種方式，一種是直接發(fā)行上市，這種上市方法融資量比較大，但是公司上市的門檻比較高，要求企業(yè)不能存在較多的債務，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的負債率一般都比較高，所以想要通過直接上市融資則存在一定的難度。另一種間接上市，通常企業(yè)會采用多種手段來拿到上市公司控股權(quán)，根據(jù)企業(yè)的需求進行融資。

1.4 海外房產(chǎn)融資

近年來，國際上一些著名地產(chǎn)基金逐漸進駐到我國房地產(chǎn)市場，如新加坡政府投資公司、美林投資銀行等，據(jù)不完全統(tǒng)計也已超過100 家。海外基金往往會選擇國內(nèi)實力派大企業(yè)強強聯(lián)合、合作開發(fā)，對我國房地產(chǎn)來說是發(fā)展的良機，可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴。

1.5 債券融資

債券融資是在房地產(chǎn)市場資本的基礎(chǔ)上進行融資，將市場中閑散的資金整合在一起，并將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)和投資方面，這是房地產(chǎn)金融融資的重要渠道。房地產(chǎn)開展債券與普通的債券不同，其具有較高的收益，而且可以按時收回本金。但是從我國目前證券市場發(fā)展情況來看，整體還有待完善，融資程序也需要進一步優(yōu)化，所以債券融資在房地產(chǎn)金融融資方面還沒有得到廣泛應用。

2、完善房地產(chǎn)融資渠道的相關(guān)建議

2.1 健全法律法規(guī)

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)還有待完善，無法跟上房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展腳步，沒有進行具體劃分，無法對房地產(chǎn)融資渠道進行科學管理。房地產(chǎn)企業(yè)采用多種方法進行融資的過程中，由于缺乏完善的制度規(guī)范，很容易出現(xiàn)不規(guī)范的行為，導致混亂局面出現(xiàn)，為了改善這種情況，一定要結(jié)合房地產(chǎn)融資的實際情況，對法律法規(guī)進行完善，形成良好的金融市場環(huán)境，對房地產(chǎn)金融涉及到的各方面內(nèi)容進行嚴格規(guī)范，還需要制定相關(guān)政策，為各種融資渠道提供政策上的支持，讓房地產(chǎn)行業(yè)可以采用多元化得融資方式，實現(xiàn)土地資源的合理利用。

2.2 建立多元化的融資體系

房地產(chǎn)行業(yè)想要在當前的市場環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展，一定要基于當前的發(fā)展現(xiàn)狀，采用多種融資方法，保證資金充足，減輕房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的資金壓力。要改變以往單一的融資方式，對融資方法進行優(yōu)化和創(chuàng)新，建立多元化的融資渠道，形成完善的融資體系。可以將重點放在信托產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，增強整體的專業(yè)性，為房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展打下基礎(chǔ)。還需要發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券，對市場份額進行擴大，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。另外，要實現(xiàn)多方面資金的合理利用，擴大資金來源范圍，讓房地產(chǎn)行業(yè)可以實現(xiàn)良性發(fā)展。

結(jié)語：

多元化的房地產(chǎn)金融融資渠道，可以改善行業(yè)發(fā)展過程中存在的融資難題，還可以對融資體系進行完善。房地產(chǎn)融資渠道有多種，想要實現(xiàn)融資渠道的合理運用，還需要對融資過程中存在的問題進行深入分析，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力，對資金進行合理分配，實現(xiàn)資金的高效利用，在保證自身穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，對融資渠道進行拓展，以此促進行業(yè)的進一步發(fā)展。