淺析房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則

文/宋錦青 平南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心 廣西平南 537300

房屋建筑面積的計(jì)算涉及到多個(gè)方面，在建筑面積的計(jì)算當(dāng)中計(jì)算規(guī)則與范圍發(fā)揮著重要作用與意義。在房地產(chǎn)測(cè)繪當(dāng)中更是有著重要的思想價(jià)值，對(duì)于房產(chǎn)建筑自身來講屬于重要環(huán)節(jié)。房屋建筑面積的計(jì)算具有準(zhǔn)確性與科學(xué)性，且建筑面積的計(jì)算對(duì)建筑有著直接的影響，例如建筑面積縮水等現(xiàn)象。當(dāng)下由于房屋建筑實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積存在著不符的現(xiàn)象，因此建筑面積的計(jì)算成為當(dāng)下房產(chǎn)建筑行業(yè)的首要問題。

1、房產(chǎn)建筑面積測(cè)繪

房產(chǎn)面積測(cè)繪是對(duì)房屋占地面積情況的調(diào)查，房產(chǎn)在進(jìn)行交易的過程中，產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)的工作需要對(duì)房屋的面積進(jìn)行確定，因此房產(chǎn)建筑面積測(cè)繪在房產(chǎn)管理中具有重要的數(shù)據(jù)作用。房產(chǎn)測(cè)繪主要是對(duì)房產(chǎn)建筑面積的測(cè)量，包括房產(chǎn)面積測(cè)算、實(shí)際使用面積測(cè)算、房產(chǎn)要素測(cè)量等多個(gè)方面。房屋測(cè)繪能夠提供基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)資料為城市規(guī)劃及城市建設(shè)所使用，另一方面對(duì)房產(chǎn)的納稅指數(shù)有著管理作用。

2、房產(chǎn)建筑面積的計(jì)算范圍

2.1 房屋建筑面積的層高

一般在房屋建筑中，房屋主要建筑的層高在2.2 米及以上的計(jì)算全部面積，2.2 米以下的結(jié)構(gòu)層高計(jì)算其一般的建筑面積。傾斜及不規(guī)范的建筑面積在2 米及以上的部分按照其投影面積計(jì)算。

2.2 陽臺(tái)建筑面積

陽臺(tái)面積在建筑面積計(jì)算中極易出現(xiàn)糾紛，由于封閉陽臺(tái)與半封閉陽臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)則不相同，因此導(dǎo)致陽臺(tái)建筑面積在合同中容易出現(xiàn)不清晰現(xiàn)象。在實(shí)際的陽臺(tái)面積計(jì)算過程陽臺(tái)的面積計(jì)算主要依靠行政部門所審定的建筑圖紙進(jìn)行計(jì)算，圖紙中顯示陽臺(tái)為半封閉圖樣的，應(yīng)按照半封閉陽臺(tái)面積計(jì)算，圖紙陽臺(tái)為半封閉但實(shí)際房產(chǎn)陽臺(tái)為全封閉，也要執(zhí)行半封閉陽臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)則。基于此可知，在陽臺(tái)面積的計(jì)算中主要依靠具有法律意義的建筑圖紙進(jìn)行面積計(jì)算。

2.3 房屋幕墻建筑面積

房屋幕墻屬于房屋外墻的一部分，幕墻在一般情況下為金屬或玻璃材料。房屋幕墻建筑面積的計(jì)算分為以下幾種，在外墻全部為幕墻的情況下，幕墻的建筑面積應(yīng)按照外圍的水平投影進(jìn)行計(jì)算；在外墻包含主墻與幕墻時(shí)，按照主墻的實(shí)際面積進(jìn)行計(jì)算。另外對(duì)于幕墻來講又分為維護(hù)性幕墻與裝飾性幕墻，值得注意的是維護(hù)性幕墻按照實(shí)際的外圍水平投影計(jì)算其面積，而裝飾性幕墻不作為建筑面積進(jìn)行計(jì)算。

2.4 飄窗面積計(jì)算

近年來，飄窗作為裝飾性場(chǎng)所還具有增加房屋使用面積的作用，在當(dāng)下受到年輕人的歡迎，在對(duì)于飄窗面積的計(jì)算，也有著不同的分類。對(duì)于層高2.2 米及以上的層高計(jì)算落地飄窗面積；對(duì)于房屋向外傾斜或超出底線外沿的按照地板投影計(jì)算其建筑面積；而對(duì)于窗臺(tái)整改的飄窗則不計(jì)算其建筑面積。在飄窗面積的計(jì)算當(dāng)中要注意飄窗必須落地、房產(chǎn)整體層高要達(dá)到2.2 米的標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)屬于永久性建筑、用于生活居住，只有滿足以上四點(diǎn)才符合飄窗面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

2.5 走廊面積計(jì)算

走廊是指房屋內(nèi)部的走動(dòng)空間，走廊面積的計(jì)算應(yīng)按照外圍水平面積進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于層高2.2米及以上的計(jì)算全部面積，層高不足2.2 米的計(jì)算其一半的面積，符合永久性建筑且沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按照其底板水平面積的一半進(jìn)行計(jì)算。挑廊與檐廊同樣適用于此面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

2.6 房屋其他建筑面積計(jì)算

在房屋面積的計(jì)算中，必須滿足層高2.2 米、屬于永久性建筑等原則，才能進(jìn)行建筑面積的計(jì)算，對(duì)于層高小于2.2 米或裝飾性幕墻等系列的建筑不計(jì)算其建筑面積。在對(duì)建筑面積的計(jì)算過程中要注意對(duì)建筑的區(qū)分，以保護(hù)房產(chǎn)所有人的基礎(chǔ)利益。例如房屋過街樓的底層面積、臨街樓房與挑廊下的主底層作為具體的公共道路街巷的主通行部分、房屋的屋頂有柱和有蓋但是沒有實(shí)際圍護(hù)的主墻體、作為建筑造型性裝飾或是用于觀景娛樂的實(shí)際建筑設(shè)施等，不進(jìn)行具體建筑面積的計(jì)算。

3、房產(chǎn)面積的計(jì)算規(guī)則

房產(chǎn)面積計(jì)算主要分為預(yù)算與實(shí)算兩種方式，預(yù)算值根據(jù)建筑圖紙對(duì)房屋建筑進(jìn)行面積預(yù)測(cè)算，實(shí)算是在建筑施工完成后，在實(shí)地進(jìn)行相應(yīng)的勘察進(jìn)而根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行面積計(jì)算。

3.1 施工圖紙預(yù)測(cè)量面積計(jì)算

施工圖紙預(yù)測(cè)量面積是測(cè)算工作人員根據(jù)已報(bào)審批的工程圖紙進(jìn)行的測(cè)算，在預(yù)測(cè)算的過程當(dāng)中相關(guān)數(shù)據(jù)的測(cè)量要在圖紙中進(jìn)行明確的標(biāo)注及具體說明，以保障后期建筑面積出現(xiàn)測(cè)量差距后進(jìn)行二次核對(duì)，圖紙預(yù)測(cè)算工作需要專業(yè)的人員進(jìn)行操作，以保障建筑面積測(cè)算的準(zhǔn)確性。

3.2 房產(chǎn)實(shí)際面積測(cè)算

房產(chǎn)實(shí)際面積測(cè)算是在建筑竣工之后，工作人員經(jīng)過實(shí)地勘察進(jìn)行的面積計(jì)算。在這一過程當(dāng)中，所有的數(shù)據(jù)都是經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)采集、計(jì)算形成的，具有真實(shí)性。但由于建筑施工中的些許偏差，會(huì)造成實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)之間的數(shù)據(jù)差異，因此工作人員要結(jié)合預(yù)測(cè)所使用的建筑圖紙進(jìn)行精準(zhǔn)的分析，以找到數(shù)據(jù)誤差的根源。在找到數(shù)據(jù)誤差的來源之后，工作人員要結(jié)合前期的標(biāo)注在此進(jìn)行針對(duì)性的測(cè)量，以分析數(shù)據(jù)誤差的存在，進(jìn)而更好的為面積測(cè)算服務(wù)。

結(jié)語：

房屋建筑面積計(jì)算在房產(chǎn)行業(yè)中屬于重要的工作種類之一，房產(chǎn)面積測(cè)繪能夠極大的保障購房者的利益，維護(hù)供需雙方良好的關(guān)系。根據(jù)上文可知，房產(chǎn)面積測(cè)繪從多個(gè)方面著手，因此在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的過程中，工作人員要明確測(cè)繪的基本范圍與方法，進(jìn)而開展更加精確的面積測(cè)算工作。另外工作人員要要相應(yīng)的提高工作質(zhì)量與效率，完成建筑面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作，保障房產(chǎn)面積計(jì)算的準(zhǔn)確性。