探究物業專項維修金歷史遺留問題

文/周秋花 衡陽市物業專項維修資金管理中心法規審計科 湖南衡陽 421001

1、引言

近年來，隨著房地產事業的迅猛發展，以及房屋保修期限陸續到期，申請物業專項維修資金對房屋共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的項目越來越多。因維修資金政策法規不完善，政策執行不嚴格，繳存標準、繳交方式及繳交時間節點不統一，基礎數據缺失，歷史資料不完整，無法滿足當前維修資金監管工作需要，如何解決歷史遺留問題，做到既不越雷池，又能尊重歷史，各方都能笑逐顏開。在科學性與實用性上下足功夫。確保維修資金在法律框架內方便、快捷而又安全使用，服務于廣大業主。本文基于筆者多年工作經驗，在現行框架下探究物業專項維修金歷史遺留問題，并最終提出切實可行的解決方案。

2、歷史遺留問題匯總

2.1 開發建設單位代收不交的問題

我市自1998年建立物業專項維修資金制度起，至2012年新的地方法出臺之前，采取的是房產公司向業主代收然后再交到行政主管部門相關管理機構。這樣就造成了一部分開發商長期占用業主的物業專項維修資金，用于日常周轉或挪作他用。有些公司倒閉了，造成業主的物業專項維修資金無法追回。當房屋到保修期后想動用維修資金對共用設施設備進行維修時，無錢可用，影響業主的正常生活。

2.2 物業專項維修資金短款問題

因開發項目建設周期長，物業專項維修資金的繳交標準因政策而時常調整，業主對政策了解不足，部分開發建設單位在代收時，擅自用自有收據按高標準收取業主物業專項維修資金，按低標準交存。因管理機構人手不足，業務量大，復核工作無法及時跟上。直到使用時，或者業主投訴時才發現。

2.3 物業專項維修資金欠交問題

集資房、開發建設單位自留房產，未辦證的地下車庫，拆遷安置房等，以及因各種原因導致的減免、減收物業專項維修資金的情況，造成很多小區交存不足，為后續使用及分攤工作帶來麻煩。

2.4 基礎數據不完善問題

原始資料眾多，缺乏準確的電子數據，因人工采集數據，質量參差不齊。導致物業專項維修資金帳戶業主信息錯誤、房屋預測面積與辦證面積并存、票號缺失。樓盤信息不完整，只有已交存房屋的信息，未交存的房屋數量和基本信息缺失，為后期的使用、分攤、追繳帶來困難。

3、歷史遺留問題產生的原因

3.1 制度的原因

一是物業專項維修資金制度自1998年建立開始，至2003年9月1日國務院《物業管理條例》實施前,因開發建設單位對繳納物業專項維修資金的認識不足，為追求銷量，而未要求購房者繳納物業專項維修資金，致使這部分房屋應繳而未繳的情況普遍存在。二是建住房[1998]213號通知規定，在辦理權屬登記時開發建設單位將代收的維修資金移交房地產行政主管部門代管。2008年2月1日起施行的建設部、財政部165號令規定，業主應當在辦理房屋入住手續前將首期物業專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在政策沒有被修改之前，開發建設單位可以代收物業專項維修資金，在辦理房產證時才將物業專項維修資金轉到物業專項維修資金專戶管理，無形之中加重了資金被挪用的可能，增加資金的不確定性和不安全性。

3.2 管理的原因

在165號令出臺之前，房管部門機構配置力量不足，人手不夠，物業專項維修資金的管理由物業科的工作人員兼職，沒有專門的機構和人員，加之經驗缺失，不核實就發證，初期管理不到位，執行標準不統一，代收時間跨度大，開發建設單位遇到資金困難，拖延緩交，甚至將代收業主的維修資金擠占挪用，沒有交存到物業專項維修資金專戶進行管理，從而形成歷史遺留問題。

3.3 部門協同的原因

地方物業專項維修資金管理辦法出臺后，將代收代繳模式逐漸改為業主直交模式，物業專項維修資金交存時點改在業主辦理房屋入住手續前，或業主在辦理商品房合同備案登記前交存物業專項維修資金。對于尚未售出及開發建設單位自留的物業，則在申請竣工驗收前由開發建設單位提前墊付，各開發建設單位普遍存在資金壓力，很難完全執行到位。一直以來，物業專項維修資金的歸集在很大程度上依賴產權登記部門或其它相關職能部門的協同把關。主動權不在物業專項維修資金管理機構。在機構改革前，歸集物業專項維修資金大部分在房產證辦證環節進行把關，房產辦證部門與物業專項維修資金同屬一個局屬系統，部門協同相對容易些，資金歸集形成閉環。自不動產登記職能移交自然資源部門后，把關力度變弱，很多事情變成不可控。每個項目從銷售到辦證，時間周期跨度很長，每次交存時點的交更、把關方式的變更，政策交接期的許多樓盤，開發商擅自用自有收據向業主代收的物業專項維修資金，鉆政策漏洞，沒有及時交存到物業專項維修資金專戶進行管理，存在挪用現象。留下隱患，形成歷史遺留問題。

4、解決歷史遺留問題的對策建議

4.1 修改相關法規

通過法律形式，明文禁止開發商代收代繳物業專項維修資金，從源頭上解決開發商代收挪用物業專項維修資金問題。修改物業專項維修資金追繳相關政策，對不按規定時限履行義務的開發建設單位納入征信體系實施聯合懲戒。同時在法規中明確相關部門把好二手房的交易環節，解決老舊小區物業專項維修資金的補建問題。

4.2 采取相關措施催繳

一是對于事實清楚，證據確鑿的代收未交項目，先行電話催交。對于電話催交不積極配合的代收單位，情節嚴重的下達限期整改通知書，當面約談代收單位負責人。對于多次發催交通知，仍不予整改的，可以寄送律師函，或由資金管理機構提請上級行政主管部門,由執法隊對代收單位進行行政執法。或申請由上級行政主管部門暫停涉事開發企業及其關聯企業房屋網簽銷售備案、新的預售許可。二是通過媒體發布公告催繳，對全市的欠繳企業，在主流媒體發布公告，加大追繳力度。三是引導業主委員會通過采取法律訴訟方式追討維修資金。

4.3 加大信息共享

將物業專項維修資金管理系統與房屋測繪系統、商品房備案系統、不動產登記系統聯網，實現信息資源共享，業務數據聯動。及時掌握各項目銷售情況、測繪數據、辦證情況、物業專項維修資金交存情況。實現精準攔截拖欠物業專項維修資金的現象。

4.4 規范交存行為

開通各類自交渠道，方便業主隨時隨地交存物業專項維修資金。

4.5 夯實數據基礎

歷史數據的清理是信息化管理的基本要件，可以根據本地區的實際情況，報請上級明確核查內容，確定清理標準，制定實施方案，選調專業人員，建立監管機制，實行可持續提升的數據清理機制，完善清理路徑，打通各數據系統關聯關系。通過招投標方式，引進第三方服務機構和審計機構，完成歷史數據清理、遷移和錄入工作。

結語：

當下，很多城市的物業專項維修資金早已達數百億之巨，隨著公眾維權意識的增強，維權手段的多樣，各種問題矛盾交織。如何妥善處理歷史遺留問題，規避管理矛盾，科學管理物業專項維修資金，顯得日益重要和緊迫。只有通過不斷探索和創新實踐，標準化和制度化好的經驗和做法，解決管理難題，實現和維護業主的權益，這是本研究的重要意義。