我國房地產(chǎn)業(yè)稅收問題研究

文/鄒偉 孝感宏星投資發(fā)展有限公司 湖北孝感 432000

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分和支柱產(chǎn)業(yè)，目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展并急需規(guī)范的時期；稅收作為經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)器，可以有效地減緩房價上漲、控制房地產(chǎn)業(yè)泡沫及金融風(fēng)險；因此完善稅收政策，強(qiáng)化稅收征管是遏制房地產(chǎn)投機(jī)，確保房地產(chǎn)業(yè)正常、健康發(fā)展的強(qiáng)有力的手段。針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)稅制現(xiàn)狀和存在的問題，我們需要改革現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，以規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之更符合我國經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要。

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收按照取得、開發(fā)、保有三個環(huán)節(jié)，共開征稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等十多種；自稅制改革以來，雖有改變但總的來說改革不大；現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)稅已不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要并出現(xiàn)了若干問題，比如：稅種設(shè)置不能有效調(diào)控地價、稅種間重復(fù)征稅等等，給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及納稅人帶來額外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，并形成輕保有重交易的納稅體制，過于沉重的稅費(fèi)推高房地產(chǎn)價格，嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收中存在的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)混亂，費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重

目前我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在：（1）以稅代租；城鎮(zhèn)土地使用稅作為土地有償使用的一項(xiàng)措施，稅中含有租的因素，征稅混淆了稅收與地租的界限。（2）以費(fèi)擠稅；目前我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多，且收費(fèi)項(xiàng)總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項(xiàng)總數(shù)。僅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目上看，有的地方各種收費(fèi)（如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管網(wǎng)搭接費(fèi)、檔案管理費(fèi)等）多達(dá)幾十項(xiàng)。由于收費(fèi)過多，造成了多方面的消極影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的高成本和高房價，嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實(shí)價值，直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)；二是使房地產(chǎn)開發(fā)者和消費(fèi)者都對政府行為的規(guī)范性和嚴(yán)肅性產(chǎn)生懷疑，從而影響政府公信力；三是抑制了真正意義上稅收的培育和成長，“費(fèi)大于稅”的狀況使得國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用；四是收費(fèi)權(quán)力屬于基層部門，較為分散且缺少約束，容易形成一種競爭收費(fèi)的態(tài)勢，扭曲了收費(fèi)的性質(zhì)，更容易孳生腐敗，形成收費(fèi)泛濫、費(fèi)擠稅的狀況。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)稅負(fù)不公平，稅種結(jié)構(gòu)不合理，重交易輕保有

從征稅環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)稅收主要集中在增量方面，即在房地產(chǎn)業(yè)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要稅種，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)計的稅種非常少，且免稅范圍大。這種典型的窄稅基模式造成了明顯的稅負(fù)不公。交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中將提高新建商品房的銷售價格，從而帶動整個市場價格的上揚(yáng)。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類過少，稅率較低，阻礙了房屋、土地有償使用市場的建立與健全，抑制了房屋、土地的正常交易，阻礙了劃撥存量土地步入市場的進(jìn)程，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

由于流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大。這種稅種的設(shè)置帶來的不利影響有：（1）土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。由于土地保有階段課稅少、稅負(fù)輕，在流通時則多個稅種同時課征，這相當(dāng)于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進(jìn)入流通，就無須為土地的增值而納稅。這種狀況無異于鼓勵了土地保有，使土地保有者以低成本持有土地，不利于土地作為有限資源的合理利用。（2）進(jìn)入市場流通的土地要承受過高的稅負(fù)，抑制了土地的流動和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，逃稅現(xiàn)象因而增多，這就從總量上減少了國家的稅收收入。更為嚴(yán)重的是，它直接阻礙了存量土地進(jìn)入市場的進(jìn)程，減少了土地的有效供給，激發(fā)了土地價格上漲。（3）在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價值自然增值部分，由于沒有有效的稅收調(diào)控機(jī)制，政府不能充分參與增值的分配，只能任由其流向房地產(chǎn)的實(shí)際保有者。（4）我國目前沒有對閑置土地問題進(jìn)行明確立法，難以通過法律形式對其加以規(guī)范和促進(jìn)其合理利用，不利于解決土地利用率低下和閑置、荒蕪的狀況。（5）從國際房地產(chǎn)稅收體系設(shè)置來看，大多數(shù)國家均對本國居民納稅人在國內(nèi)外擁有的房地產(chǎn)征稅，而我國對本國居民的海外房地產(chǎn)納稅問題，目前尚無法可依，從而使國家喪失了對納稅人的這部分財產(chǎn)課稅的權(quán)利，這不僅會影響國家的財政收入，而且也會使國家的稅收主權(quán)遭受侵害。

1.3 部分稅種征稅范圍過于狹窄

現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而把廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對象排除在征稅范圍之外；同時，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅均把國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位的自用房地產(chǎn)以及個人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。應(yīng)當(dāng)看到，經(jīng)過改革開放幾十年的發(fā)展，我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況與當(dāng)年制訂這些條例時的條件相比已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，伴隨著工業(yè)化的進(jìn)程，已具備了城市的功能，房產(chǎn)規(guī)模急劇擴(kuò)大，經(jīng)營用房快速膨脹，完全可以納入征稅范圍，作為國家稅收的穩(wěn)定稅源。同時隨著我國事業(yè)單位管理體制的改革，不屬于提供社會公共產(chǎn)品的事業(yè)單位已在逐步實(shí)現(xiàn)市場化和企業(yè)化，因此它必須承擔(dān)納稅義務(wù)。

1.4 部分稅種計稅依據(jù)不科學(xué)

我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，實(shí)行從量課征方式。這種課征方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn)，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)。而現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為：按房產(chǎn)計稅價值從價計征和按房產(chǎn)租金收入從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計算繳納。這種折余價值依據(jù)的是歷史成本，并不能準(zhǔn)確反映房產(chǎn)的市場價值。通常而言，先建成的房產(chǎn)成本低于后建成的房產(chǎn)，這使得兩塊本來市場價值相當(dāng)，能帶給其實(shí)際占用者相同收益的房產(chǎn)，因?yàn)闅v史成本的不同而承擔(dān)不同的稅收負(fù)擔(dān)，有違公平原則。而從租計征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的租金收入（包括貨幣收入和實(shí)物收入）乘以12%的稅率計算繳納。房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認(rèn)。因此，與按歷史成本計稅的從價計征相比，從租計征的稅負(fù)明顯高于前者。并且同一房產(chǎn)由于自用或出租的經(jīng)濟(jì)行為不同而承擔(dān)不同的稅收負(fù)擔(dān)。除了房產(chǎn)稅，出租房屋還要繳納增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等其它稅費(fèi)，使得房屋出租這一行為的綜合稅負(fù)非常高，從而導(dǎo)致大量房屋租賃隱性市場的偷漏稅交易，也不利于房地產(chǎn)租賃市場的健康、持續(xù)發(fā)展。

1.5 房地產(chǎn)稅收稅權(quán)過于集中、立法進(jìn)度太慢

根據(jù)《立法法》的規(guī)定：稅種的設(shè)立、稅率的多少、稅收征收管理等只能由法律規(guī)定，稅權(quán)過度集中于中央，地方只有征管權(quán)而無立法權(quán)，難以適應(yīng)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)，無法促進(jìn)房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。同時，目前全國開征的十八個稅種中，通過全國人大或常委會立法的只有6種，其余均是以行政法規(guī)頒布的條例的方式立法；造成立法層次偏低，稅收法規(guī)多變，有失國家稅法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

1.6 稅收征管的配套措施不完善

我國目前的財產(chǎn)登記制度不健全，缺乏私有財產(chǎn)登記制度，特別是與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評估政策不完善；致使不少稅源流失，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度。

2、我國房地產(chǎn)稅制改革的基本思路和解決建議

2.1 理順稅、費(fèi)關(guān)系，正稅、少費(fèi)

現(xiàn)在我國財政收入的主要來源就是稅收和行政事業(yè)性收費(fèi)；行政事業(yè)性收費(fèi)的靈活性決定了它可以在稅收沒有觸及的范圍內(nèi)或者稅收無法普遍實(shí)行的領(lǐng)域中發(fā)揮巨大的作用。從世界各國的情況看，作為稅收的補(bǔ)充而設(shè)置少量收費(fèi)項(xiàng)目確有必要，但由于其一般都缺乏效率，且征收成本過高，盡可能減少收費(fèi)數(shù)量是各國的共識。減少收費(fèi)，一方面避免了對同一稅源既征稅又收費(fèi)的重復(fù)課征，保證了充足的稅收來源，減少了納稅人的抵觸情緒和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；另一方面也使政府通過利用稅收手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控成為可能。因此清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)；即取締不合理、不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕納稅人的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)，將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出去，以規(guī)范政府行為，將一部分名費(fèi)實(shí)稅的房地產(chǎn)收費(fèi)改為稅，如可以將耕地復(fù)墾基金、新菜地建設(shè)基金合并到耕地占用稅中一次性征收，將土地閑置費(fèi)改為土地閑置稅，對確需保留的收費(fèi)項(xiàng)目則通過“規(guī)范費(fèi)”的辦法分別納入“規(guī)費(fèi)”和“使用費(fèi)”系列，并納入財政預(yù)算內(nèi)管理。

2.2 取消城鎮(zhèn)土地使用稅

首先，我國已建立國有土地有償使用制度，即國家享有土地所有權(quán)，而將土地使用權(quán)有償出讓給土地使用人。既然以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者已經(jīng)交納了土地出讓金，故不應(yīng)再繳納地租性質(zhì)的城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.3 降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)，促進(jìn)房屋租賃市場快速發(fā)展

目前房地產(chǎn)業(yè)房屋租賃稅負(fù)高達(dá)30%，因此適當(dāng)降低房屋租賃增值稅率、房產(chǎn)稅率和所得稅稅率，使房屋租賃的綜合稅負(fù)低于10%成當(dāng)務(wù)之急，雖然從表面上看，稅率降低了，但實(shí)際上卻促進(jìn)了住房二級市場的發(fā)展，有利于將大量的隱性出租房屋納入正規(guī)管理渠道，稅收收入反而可以增加。

2.4 適時開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

由于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種繁多，不同階段征稅稅目不同，有些稅種屬于重復(fù)征稅，計征復(fù)雜，征稅成本過高，不但影響征稅工作效率，而且易發(fā)生偷、漏稅行為；因此，我國是時候開征物業(yè)稅了，以把現(xiàn)征的十來種房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種減少為一、二種稅，以改變現(xiàn)有土地出讓制度，遏制權(quán)力腐敗，打擊投機(jī)炒樓，對建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)稅收制度有著深遠(yuǎn)意義。

2.5 完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策

首先強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度；避免房地產(chǎn)私下交易，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴(yán)肅性。完善房地產(chǎn)價格評估制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論和方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù)，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的條件。