淺析地鐵上蓋物業項目開發可行性研究

文/汪振宇 中鐵二院華東勘察設計有限責任公司 浙江杭州 310000

地鐵“上蓋物業”詞匯源自香港，是指與地鐵出入口關系密切的建筑群。通常在距車站＜500米內，設有寬敞的通道/商業設施等項目。如住宅、公寓、酒家、商業、寫字樓。可以說，地鐵上蓋物業的開發是二次利用土地資源的重要手段，是從地鐵建設衍生的新的價值載體。

1、地鐵上蓋物業開發模式

1.1 TOD發展模式

依據我國的基本國情，地下空間與物業相結合，可對土地實行“三級開發”動作模式。一級開發：站點中心區200m半徑內，高強度、高容積率開發。這是地鐵的強輻射范圍，交通十分便利，人流量多，適合商業的高密度開發。二級開發：站點中心區200-500m半徑內，擬開發住宅區。距地鐵站約步行10min，不會受到軌道交通的噪音干擾，有利于拉動購房。住宅區與城市的中心商業圈臨近，各類設施齊備，交通便捷，若開發高中檔的住宅區，可收獲可觀的經濟效益。三級開發：站點500-1000m半徑內，政府可將土地審批為經濟適用房建設。距地鐵站約步行30min，交通較為方便，遠離市中心，環境優美，可解決中低收入人群住房問題。

2、上蓋物業A項目概述

天津地鐵3號線是一條從西南到東北的主干線，西起西青區的花苑產業園，終到北辰區的小淀站，鐵路線總長29.5公里，共設有23座車站，包括18座地下站，4座高架站，1座地面站。

天津地鐵3號線的開通，將兩側的大規模居住區與CBD商業中心與大學城密切聯接起來，距該項目不到兩公里，文化氣氛濃郁，毗鄰天津河、天塔湖，環境優美，具有較大的開發價值。

2.1 吳家窯站的上蓋物業項目開發定位

地鐵上蓋城市綜合體，英文HOPSCA,將城市的旅店、商業、居住、辦公、展覽、餐飲、交通、娛樂等城市空間進行組合，且構建一種彼此依存、相互助益的能動關系，形成高效率、多功能的城市綜合體。該綜合體主要堅持不同業態的優勢互補原則，而業態的互補程度主要取決于交通的便利性。項目多位于城市繁華地帶。從綜合體物業價值分析，城市地鐵的交通條件必須得到充分地利用。吳家窯上蓋物業的項目滿足以上條件。

總體3層商業房滿鋪，吳家窯和氣象臺路的交口布局5層商業，吳家窯臨街3棟公共建筑，其中1棟酒店，2棟辦公，北側7棟百米內的高層住宅。B1為商業、停車場，地鐵功能和地上建筑能夠實現無縫對接。

2.2 盈虧平衡點分析

又叫做保本點/零利潤點。指的是總銷售收入與總成本相等時的產出量。該上蓋物業項目的開發，主要涉及多種功能的建筑業態。例如：辦公、商業、住宅、酒店、停車等，分析盈虧的平衡點時，往往以住宅項目為主。按照以下公式：最小銷售面積=固定成本/[均價(1-銷售稅率)-單位波動成本]=固定成本/單位邊際效益。通過分析了解到：該項目的銷售面積，其盈虧平衡點是59768m2，當銷售＜59768m2時會面臨虧損，相反將獲利。

2.3 敏感性分析

敏感性分析指的是從諸多不確定性的因素里找出對所投資項目的經濟效益產生極大影響的因素，且測算、分析該因素可能對項目的影響程度，診斷項目承擔風險能力的一種分析模式。該地鐵上蓋物業項目涉及很多變動因素，例如：土地費、前期工程費、安裝費、開發周期、貸款利率、容積率等。本文主要選擇土地費用、銷售均價、建筑安裝費用，作為敏感性因素，以投資收益率作為評價指標。相關敏感性曲線如下：

圖1 上蓋項目敏感性分析

如圖可知：在土地價格、銷售價格、建安費用三個因素中，銷售價格和銷售利潤率基本上成正比(地下車位價固定情況下)，建安費用、土地價格與銷售利潤率成反比。其中，銷售價格是最高的敏感性因素，其次建安費用，土地價格最低。所以，相關負責人應非常重視銷售價格，在項目開發期間必須積極地做好前期策劃以及后期的營銷，爭取提升銷售、租賃價格。

2.4 經濟、社會效益分析

第一，吳家窯站的上蓋項目是天津地鐵3號線，沿線中的一個重點開發的項目，具有巨大的開發潛能，開發項目獲得的收益能夠為地鐵新線開發籌集部分建設資金。有些精品物業可以長時間經營，通過相關的財務評估可知：該項目具有良好的經濟效益，未來可為地鐵沿線地區創造豐厚的經營利潤、房產物業的升值空間。第二，房地產投資，能夠推動當地經濟的發展，特別是服務行業，滿足當地政府政策要求。房地產投資的拉動效應顯著，依據近幾年平均的拉動系數1.5-2進行計算，該地鐵上蓋項目總共投資約4.5億元。對本地國內生產總值的貢獻高達80億元。房地產業作為中端產業鏈，據預算，能夠促進兩百多行業發展，解決城市勞動力就業問題。另外，該物業項目的住宅約有一千余戶，每戶按2.5人計算，常住人口量可增加約2500人，對于加快城市發展具有重要意義。

結語：

總之，地鐵上蓋物業項目的建設可充分地利用城市土地資源，實現了對土地資源的集約利用。開發世界大都市的商業圈，美化城市環境，提高投資效益。可進一步引導天津市沿線經濟發展，推動地區有關產業協調發展，緩解就業、交通問題，增加政府的財政收入，產生良好的社會、經濟效益。