房地產開發工作前期策劃和整體性規劃設計的有機融合

文/姚會萍 山東建大建筑規劃設計研究院 山東濟南 250000

建筑項目的發展和建設將對有關地區的社會生活、生產和建設水平以及經濟發展進程產生影響。因此，從項目開始，就有必要提出抽象的架構意圖，并提出一個完整而復雜的內容。實現這一目標需要事先的規劃是科學合理的，即每個過程的活動的內容和方法可以得到補充。

1、前期策劃和整體性規劃設計的有機融合分析概況

對于房地產開發企業來說，房地產開發各個環節中最重要的環節就是前期開發環節。一般來說，在取得項目用地的情況下，房地產的前期開發可以簡化為兩個部分：項目市場規劃和規劃設計。從機制運行的角度看，實現項目前期規劃與規劃設計的有機結合，是最大限度地實現成本控制、開發效率和開發利潤的關鍵。根據市場的專業化運作機制，一些中小型開發企業特別適合聘請專業的策劃機構對已開發項目進行市場定位。但是，對于一個擁有豐富開發經驗和健全管理機制的強大開發人員，相關部門也可以完成規劃任務。項目策劃的結果是理論構架，如何把理論構架轉換為實物模型，是前期開發的另一個重中之重——規劃設計階段。規劃設計的任務一般由設計院來完成，由建設單位的規劃部門進行控制和決策。設計院的設計依據往往是根據建設單位提供的項目規劃設計任務書和對建設地塊的簡單了解，因此，項目規劃設計任務書的準確性和精確度便成為前期策劃和規劃設計的契合點，規劃設計任務書即前期策劃的成果結晶。規劃設計任務書是傳遞開發者與模型設計者之間思想溝通的紐帶，因此，要力求準確度和精確度。設計者更重要的是在最大程度上滿足規范要求的情況下來實現開發者的商業意圖，是框架下的藝術發揮，而不是理念的主導。項目規劃設計任務書還有一個比較重要的問題是，它應根據項目的定位情況，以及對賣點的分析，確定規劃設計的重點。比如在一個環境惡劣的城市，在其他功能基本保證的情況下，人們可能更希望小區環境建設的優美些；而另外一個城市，由于生活水平普遍較低，人們可能更希望充滿陽光、功能齊全的居室，因此戶型和朝向是第一位的，環境的概念并不能成為主導因素。

2、房地產項目開發規劃設計要點

2.1 規劃設計應以人為本，以居民的舒適和方便為基礎

房地產開發商在進行房地產設計時若不認真規劃，這將給業主在未來的使用帶來極大的不便，甚至造成危害。房地產開發的主要服務對象是人。因此，設計應堅持以人為本的理念，在舒適的前提下盡量為人們提供良好的居住環境。但在現實生活中。例如，如果小區剛好在十字路口，當紅燈亮的時候，有紅燈的車就可以排到小區的正門，這會給居民的車的通行帶來很多不必要的麻煩。這樣的種種小事，也會給人們的生活帶來一些不便。此外，這些小環節也可以說明建筑設計師是否從業主的舒適度和便利性等方面來考慮設計，如果僅僅從平面設計的審美效果來考慮設計，那么這就成為了一大禁忌。

2.2 設計與項目的位置相對應

如果選址的準確性關系到建筑工程的成敗，那么在設計前必須明確選址的標準，否則解決方案將是完全無用的。

2.3 設計必須考慮到未來物業的便利性

在建筑設計中，必須考慮物業管理，因為物業管理的質量在一定程度上決定了建筑使用功能的功能。在早期房地產項目的開發過程中，通常不考慮物業，但隨著社會的發展和人們對居住條件的需求不斷增長，物業設計在規劃中是一個上升的趨勢。

3、對房地產開發項目前期策劃領域中暴露出來的問題進行分析

3.1 房地產市場存在一些問題

現階段我國范圍之內的房地產行業中開發主體具體構成并不是十分的科學合理，從而也就會使得前期策劃工作進行的過程中難以找尋到思想基礎作為依據，現階段我國范圍之內從事房地產開發工作的企業普遍是存在著小、散、差這樣的問題。在此基礎上，形成規模自然的施工程度相對較低。行業數量更多,規模相對較小,惡性競爭和風險問題,如土地囤積自然也更高,早期的項目前期工作應該是一個房地產領域的方法是非常重要的一個內容,但是在一般情況只不過是走過場。

3.2 開發商自己也有問題

房地產開發商在實踐中沒有系統深入的市場調研,從而以規劃工作的艱難進程中使用的精確數據,在此基礎上規劃工作非常雄心勃勃的中的主體性碎片或高于市場信息基礎上決策失誤和盲目投資的概率自然也比較高,在涉及內容、地點類型和水平的開發項目中，滿足實際市場需求的產品的具體結構的合理性程度較低。開發商甚至在上文中提及到的這種情況之下都不會施行有效性比較強的整體性規劃工作，最終出現的問題是，在預先規劃的領域很難形成有效的控制。因為實踐中單方面的經濟效益的研究,因此房地產開發商,實際上是利用自己的社會關系，在此基礎之上自然是可以使得項目規劃領域當中的容積率、建筑密度以及建筑高度得到一定程度的提升，最終也就會使得建成的房地產開發項目失去應有的平衡，對周圍環境產生了更大的負面影響。

4、房地產前期規劃與整體規劃相結合應采取的措施

在項目前期規劃和整體設計工作規劃的有機整合的基礎上，通過有效的成本控制和提高開發工作的效率，進行全面的分析似乎也更容易。在房地產的各種發展項目實踐中,真實情況的當地市場上所應依據各院校具有相應專業的策劃,向內挖掘市場定位上,提及此類措施領域中小型房地產開發企業更具適用性,他所證明的是，如果最具經驗的工作促進者本身和整體競爭力的水平相對較高，那就是允許一定程度的企業內部規劃是基于應用程序的工作來規劃的。不管施行的是怎樣的措施，產生的結果其實都是形成一種文本形式的具體構成結構，可以使得房地產開發行業中的各個相關企業在實際工作的過程中積累下來一定數量的經驗，當然也可以作為更全面的把握市場信息。