探析國有土地上房屋征收的“公平、合理”補償

文/張楊 重慶市璧山區房屋征收中心 重慶 402760

在我國的理論界中，對于“公平、合理”補償的定義依然存在分歧。對于現行法而言，雖然已經實現了對原則性的規定，但是相應的配套制度較為缺乏，一定程度上會影響“公平、合理”補償的發展。結合《民法總則》可知，其對國有土地上房屋征收的補償進行了定義，即“公平、合理”補償屬于一種特定的市場補償。對此，筆者對補償的范圍、程序進行如下分析。

1、國有土地上房屋征收的“公平、合理”補償的范圍

1.1 對直接損失的補償

國有土地上房屋征收所包含的直接損失，主要涉及構筑物、被征收房屋和空地的市場價值以及負擔補償（搬遷、臨時安置等）、其他財產損失（停產停業損失等）三方面。例如：構筑物、被征收房屋和空地的市場價值的評估時點為征收決定公告之日。但在實際征收的過程中，常常會出現一些特殊情況，如在征收過程中出現行政訴訟、行政復議或者人民法院審查征收主體申請強制執行要件時，認為征收程序存在瑕疵，需變動或重新制定補償條款等。由于此種情況耗時較長，在房地產市場波動劇烈的情況下，征收決定公告之日與變動或重新制定補償條款時的房地產市場價值差距明顯，使得評估時點很難把握。對于這一問題，可以結合延遲征收時所體現出來的不法性，解決時間點選擇的難題。

首先，如果征收行為不存在程序瑕疵，則需要將征收公告時刻作為評估時點；其次，如果因為程序瑕疵導致延期征收，并且需要變動或重新制定補償條款，那么為了實現對征收人權益的保護，可以對前后的市價進行比價，以較高的價格作為標準。此種方式，不僅能夠對主體的權益進行保護，還可以避免發生被征收方隨意要價的現象。除此之外，還應該充分考慮負擔補償、其他財產損失補償等因素，實現各方權益的有效維護，彰顯“公平、合理”補償的優勢。在這一前提下，能夠避免征收主體、被征收方出現矛盾問題，促進國有土地上房屋征收工作穩定進行[1]。

1.2 對主觀價值的補償

主觀價值從學術上講就是效用價值，從某種意義上分析，主觀價值并不能獲得有效補償。但是在不同國家地區，對于主觀價值的補償均有所突破。例如：韓國、日本的相關法律中雖然沒有規定對主觀價值的補償，但是大部分學者卻認為國有土地上房屋征收，應該結合實際情況提供補償。在美國，雖然法律中堅持運用“公平、合理”補償，但是與主觀價值補償相關的提議、主張越來越多。在具有權威性、公平性、有效的法律基礎上，為了可以提高財產權價值的具體化，應該將主觀價值融入在標準補償之中。

我國《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有對主觀價值的補償依據，不過在國有土地上房屋征收實踐過程中存在這類情況，按照公平補償的原則，也應存在被保護的必要。征收實踐中，該類情況主要存在于特殊行業用房的征收，由于行業規定、產業布局定點等方面的原因，導致該類房屋在市場上存在普遍的溢價情況，但在征收補償過程中不能得到有效體現。為了能夠對主觀價值的不可估價特點進行規避，不應該通過立法的方式進行硬性規定，而是應該從實際出發具體分析，通過相應的程序予以處理，其不會對國有土地上房屋征收，做出相對例外的規定，可以避免征收過程中的矛盾糾紛以及征收權的濫用等現象出現。

2、國有土地上房屋征收的“公平、合理”補償的程序

2.1 協議補償與自我評估

協議補償即協議價購，在等價交換、平等協商的前提下，通過公開市場進行買賣并獲取交易標。結合《征收補償條例》的內容可知，征收的程序主要包含六步：（1）征收補償方案論證，同時公開征求意見；（2）風險評估；（3）公開意見情況、修改情況；（4）公布征收決定；（5）對征收事項進行調查，并公布結果；（6）執行。由此可以發現，《征收補償條例》程序規定嚴密，從實現征收房屋用于公益性建設項目的角度出發，不具備較強的靈活性，所以在征收之前執行協議有一定難度。

實際上，雖然國有土地上房屋征收具有較強的強制性，但是征收補償畢竟是一種征收主體與被征收方達成補償協議的過程，所以可以同時將協議補償制度與征收同時開展進行。此種補償方式并不表示一味滿足被征收方的要求，而是最大程度上強化征收方自身的自主性。另外，在對協議補償進行合理限制的前提下，還能夠避免自我評估價格過高等問題。例如：規定國有土地上房屋征收的被征收對象以后，所有被征收對象均認可協議補償原則和補償方案，并在同一補償條件下全部達成補償協議后，協議補償才能夠生效，避免發生漫天要價的現象[2]。

2.2 補償標準的司法認定

在新時期的發展中，國有土地上房屋征收的補償具有“公平、合理”補償的特點，在公平補償和適當補償方式中，逐漸傾向公平補償，更加強調公共利益與個人利益在價值上的同等性。與傳統的補償方式相比，補償標準有所調整，更加注重價值與市場的關系。對于此種現象，可以通過兩種方法進行處理：（1）以統一補償方案為基礎，對住宅等特定類型的征收進行確定，并且規定以直接損失特定比例的獎勵補助費用。（2）根據國有土地上房屋征收的實際情況，分項目制定更具針對性的補償方案，同時采用司法的方式進行處理。

其中，第二種方式具有更加明顯的優勢，能夠有效提高補償標準的精準性、權威性。不過會在一定程度上增加司法部門的工作量。需要注意的是，擴大補償范圍屬于福利國家經濟發展產物，所以我國并不能對其制度進行直接借鑒。因此，在我國的補償中更適合應用司法程序，實現對補償標準的“官方”認定。運用這種方式，如果對征收工作采取司法救濟，必然會增加法院的工作量。為了可以有效避免這一現象的出現，可以適當縮小國有土地上房屋征收補償標準的范圍，以此來調整“公平、合理”補償方式，在維護多方權益的同時，還能夠減少司法部門的工作量，為司法認定提供更多便利。

結語：

綜上所述，國有土地上房屋征收所采用的“公平、合理”補償方式，具有較強的市場性特點，必須在明確補償范圍的前提下，制定相應的補償程序，進而可以最大程度上體現“公平、合理”的特點。在運用此種方式進行補償的過程中，應該做好評估、認定等，確保補償結果的合理性，避免損害房屋擁有者、征收方的權益。