中、日房地產泡沫對比淺析

文/譚永亮、張洪玉 寧波工程學院 浙江寧波 315211

1、引言

近幾年，我國房地產市場蓬勃發展，房地產住宅投資增長率從2009年開始就高居不下。從2009年到2018年長達九年的時間，房地產住宅投資年平均增長率高至14.67%，其中2010和2011年我國房地產住宅投資增長率連續兩年高至32.84%與30.25%。在房地產行業開發投資迅猛增長的同時，我國房地產注資總量也出現擴大之勢。2018年房地產住宅注資完成額85192億元，占全社會固定資產投資的比重13.19%。

我國房地產行業發展現狀：經濟急速增長、房地產行業發展旺盛、對土地需求量異常大、不斷涌現“地價王”、房價的不斷上漲；中國房地產價格上升使得擁有房產的人或企業更有能力從銀行獲得更多貸款，進而增加房地產方面投資，最終引起房地產價格持續上升的態勢。

我國正處在經濟發展的高速階段，房地產行業一旦形成泡沫并破裂，其危害將不可估計。因此，應深入分析房地產泡沫產生的原因，并及早采取有效措施，將其扼殺在搖籃里，避免對國民經濟造成災難性的沖擊[1]。

2、中、日房地產泡沫的對比分析

2.1 發展狀況對比分析

在房地產泡沫尚未出現的1985年，日本國內地價上漲為僅為2%左右，東京為8.3%。1986年全國住宅地價平均上漲3%，東京漲幅為10.7%，當地最高級住宅區上升90%以上。1987年地價上漲在全國蔓延，各用途地價平均上升21.7%；東京住宅地價上升65.6%，商業用地為61.1%，住宅用地升幅首次超過商業用地[2]。

在中國， 2003年城鎮平均房價為2381元／每平米，2012年全國城鎮平均房價5791元／每平米，至2018年，全國城鎮平均房價8544元／每平米。由以上數據分析可得，2003-2012十年總共上漲143%，年均上漲10.3%；2012-2018年總共上漲47.5%，年均上漲6.8%。2012年全國主要監測城市地價（105個監測城市）住宅地價平均上漲2.21%，一線城市（北上廣深）漲幅為33.72%，2014年地價上漲在全國蔓延，各用途地價平均上升5.16%；一線城市住宅地價上升42.83%，商業用地為31.47%。自2016年起，一線城市住宅用地均價首次超越商業用地均價。

2.2 成因的對比分析

世界各國學者都對日本房地產泡沫進行了大量研究，先后總結出：房產投資者貪婪[2]、投資者預期高、經濟總量過度集中于東京等少數中心城市、國內資金流動性方面出現了嚴重過剩的現象、政府和銀行長期執行寬松的財政和貨幣政策、法律和稅制等方面存在漏洞等因素導致了日本房地產泡沫的形成和破裂。

1985年日本政府簽訂“廣場協議”后引發日元持續升值和刺激國內需求；日本政府采取利率下調政策，1986年將官方貼現率由1983年以來的5%降至4.5%，1987年又降至2.5%的歷史最低點，導致大量社會資金快速流入房地產行業，直接加速房地產市泡沫膨脹。由于當時實體經濟繁榮度明顯上升，導致日本政府在同期房價和地價增速過高的情況下，此時日本政府未能清醒地認識到經濟的周期性繁榮中潛藏的泡沫因素，更沒有認識到泡沫經濟快速發展的嚴重性，把房地產泡沫初期表現的爆發性經濟繁榮視為一般性經濟周期的上升過程。而其主要調控措施1989年前后才出臺，造成時機嚴重滯后。

中國房地產在快速發展地過程中也有日本房地產泡沫形成及其破裂的影子，房產投資者貪婪、房地產土地資源稀缺、土地財政、房地產供給結構不合理，經濟總量過度集中于北上廣深等少數的中心城市等直接導致泡沫的形成。隨著城市化建設的進程的推進，城市中能夠用于房地產開發的土地資源逐漸減少，水漲船高，地方政府不斷以高價出售土地，對土地財政的越來越依賴，不斷地進行賣地、建房，然后給國民經濟造成了一種繁榮的假象，然而這種繁榮注定是不能長久的，這樣就不斷促進了房地產泡沫的形成和加劇[3]。

2.3 推行的政策對比分析

1989年前后日本政府已經認識到如果再任由房地產泡沫膨脹，可能影響到國民經濟的穩定發展，于是先后采取金融緊縮政策調整、對土地價格實施直接管制抑制地價上漲等舉措，由于力度有限，這些措施雖收到一定成效，但總體上沒有抑制房地產泡沫的發展和破裂。

近年來我國中央銀行數次加息上調金融機構人民幣存貸款基準利率，直接對房地產開發商和個人買房貸款施壓。中央聯合地方政府不斷加大保障房的建設力度，使得民眾對房價大幅上漲的憂慮得到緩解。2018年中央政府工作報告明確提出住房要“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”；央行表示，要密切關注個人住房貸款、家庭部門杠桿率增長速度以及個別房企的激進的財務風險；銀監會表示，堅持差別化住房信貸政策，遏制投機炒房；財政部表示，房地產稅立法先行、充分授權、分步推進，法律草案正起草完善。金融監管方面，持續升級，對房地產融資進行規范化、去通道、去杠桿的管理模式成為主基調，市場資金流動性繼續收緊。我國政府從2005年就開始對房地產市場進行持續調控至今。2015年之后，全國各地都出現了“限購限貸，限售限價”，到目前為止，“一城一策”的調控政策已經得到全國各地市的積極響應[4]。東莞更是發布了新的土地報價規則，“終次報價”成為新的報價規則，這樣的做法將限制東莞“地王”的誕生。

3、對策建議

根據研究結果以及日本房地產泡沫破裂的教訓，并結合我國房地產的發展和住宅功能定位，提出當前我國房地產健康持久發展的3點建議：(1)大力推進廉租房和經濟適用房建設，保障絕大多數人的住房需求，改善我國的住房供給結構。（2）縮小個人住房貸款的規模，加大貸款發放的審查力度，特別是對于二套房、三套房的審查，并相應地提高其貸款利率。（3）出臺并落實相應的稅收政策，提高炒房投機者的持有成本和交易成本，例如對多套房的房地產稅實行差別征收、按房地產持有期限不同實行不同的房地產轉讓收益稅等。